Les lieux de culte tristes, vacants et abandonnés au cœur de nos villes et villages deviendront des sites plus fréquents à mesure que de plus en plus d’entre eux fermeront leurs portes. Les prochaines années pourraient voir jusqu’à 100 000 des quelque 384 000 églises et autres lieux de culte de la nation fermer, se détériorant trop souvent pour devenir des problèmes de voisinage.
Pour les administrations municipales, la vague de fermetures d’églises est une bonne et une mauvaise nouvelle: bon dans les marchés immobiliers chauds où des milliards de dollars de biens maintenant exonérés d’impôt peuvent être réaménagés et retournés aux listes d’impôts; mauvais dans les marchés immobiliers froids, où des milliers d’églises fermées resteront inutilisées ou sous-utilisées et les opérations de services sociaux risquent de perdre leurs maisons de longue date. Quoi qu’il en soit, il appartiendra aux villes et aux comtés de diriger et de guider le processus de recherche de nouveaux et meilleurs usages pour les bâtiments qui ont longtemps ancré les communautés et les quartiers.
Pourquoi tant de lieux de culte américains sont-ils abandonnés? Pour commencer, comme l’a documenté un sondage Gallup de mars, pour la première fois, moins de la moitié des Américains se considèrent comme des membres de l’église, contre plus de 70% en 2000. Les contributions ont diminué en conséquence.
Deuxièmement, avec la popularisation de l’automobile au 20ème siècle et de l’Internet au 21ème, la nécessité pour chaque ville, village et quartier urbain d’avoir sa propre maison de culte de chaque foi et dénomination s’est estompée.
Troisièmement, même avec l’exonération de l’impôt foncier dont bénéficient les lieux de culte, l’immobilier est devenu plus coûteux à entretenir, avec des hausses des coûts des services publics, des assurances et des réparations d’immobilisations.
Et maintenant, la pandémie de COVID-19 a rendu douteux le retour des fidèles dans les lieux de culte qu’ils ont visités en ligne, voire pas du tout.
Une dénomination dans un État possède des biens immobiliers estimés à 1,4 milliard de dollars pour servir 50 000 fidèles hebdomadaires — une propriété lourde de 28 000 dollars par participant. De nombreuses églises se sont retrouvées à dépenser la moitié ou plus de leur budget de fonctionnement en biens immobiliers et à posséder des actifs composés à 80 ou 90% de biens immobiliers illiquides. De nombreuses congrégations rapportent être « un nouveau toit loin de la fermeture. »
Les lieux de culte avertis chercheront à rester en vie et peut-être même à prospérer en convertissant des propriétés à un usage mixte. La communauté immobilière a adopté l’usage mixte il y a longtemps, mais la communauté religieuse l’a souvent considéré comme un casse—tête – partager nos bâtiments et nos terrains avec les personnes qui utilisent notre propriété à leurs fins. Mais l’utilisation mixte peut non seulement apporter aux congrégations des revenus dont elles ont tant besoin, mais elle peut également élargir l’attrait pour les milléniaux et la génération Z, qui se soucient peut-être davantage des missions actives et des partenariats d’une communauté religieuse que de l’histoire familiale des baptêmes, des mariages et des funérailles.
Il y a d’autres opportunités à trouver. Les emplacements privilégiés du centre-ville que de nombreux lieux de culte en difficulté occupent pourraient en faire des perspectives attrayantes de conversion en logements, par exemple. Orange, N.J., une ville de 30 000 habitants, compte 16 églises (dans divers états de réparation) dans son petit centre-ville, toutes situées à quelques pâtés de maisons d’une station de transport en commun du New Jersey à quelques arrêts du centre-ville de Manhattan.
Certes, les lieux de culte peuvent être difficiles à gérer pour les municipalités. Le changement peut être difficile car les fidèles — de plus en plus de personnes âgées – sont émotionnellement liés aux souvenirs de ce qui s’est passé dans un bâtiment bien-aimé. Le débat au sein d’une congrégation porte souvent sur des questions perçues comme morales — le caractère sacré d’une propriété, la valeur d’un acheteur ou d’un utilisateur, les sentiments d’un fidèle de longue date — plutôt que sur la pragmatique de la transaction. Les négociations exigent également de comprendre comment certaines religions et confessions sont descendantes dans leur prise de décision; d’autres sont ascendantes; et beaucoup imposent des processus élaborés qui impliquent certaines de chacune.
Pour relever ces défis, les administrations municipales et leurs agences de réaménagement devraient déterminer lequel des cinq rôles — ou quelle combinaison des cinq — ils doivent jouer dans les fermetures et les réaménagements d’églises:
• Data cruncher: Les municipalités peuvent recueillir des données sur les lieux de culte de leur communauté — non seulement la taille, la valeur et l’état, mais aussi des informations sur la santé et le bien-être des fidèles du lieu de culte, leurs désirs et les penchants de leurs religions et confessions.
• Médiateur: Les municipalités peuvent se mettre en position d’être un entremetteur et un médiateur entre et parmi les lieux de culte, les courtiers immobiliers, les consultants et les promoteurs à but lucratif et à but non lucratif. La communauté religieuse et la communauté du développement parlent différentes langues, mais les administrateurs de la ville peuvent être des traducteurs efficaces.
• Responsable de la politique et de la mise en œuvre: La conversion d’un lieu de culte à un nouvel usage ou à un usage mixte peut souvent remettre en question les règlements de zonage obsolètes, tester les désignations historiques et susciter l’opposition du quartier. Les municipalités peuvent agir pour résoudre avec succès ces questions et d’autres questions difficiles — ou pour les enflammer.
• Créateur de dons ou de prêts: De nombreux lieux de culte ont peu d’argent sous la main, mais jusqu’à des millions de dollars liés à des biens. Si une municipalité ou son agence de développement peut transférer une somme relativement faible d’argent pré-développement pour embaucher une expertise immobilière, cette action peut rapporter des dividendes sur la route pour amener un lieu de culte dans la bonne direction. Plus tard dans le processus, une municipalité ou son agence de développement peut être l’un des nombreux bailleurs de fonds pour faire fonctionner le projet.
• Acheteur et chef de projet: Parfois, la seule façon de réaliser un projet particulièrement important sera si la municipalité ou son agence de développement commettent l’intervention ultime, en achetant le bien et en agissant en tant que chef de projet. Si une ville ou un comté est sur le marché pour un centre communautaire, un centre artistique, une bibliothèque ou un centre de services à la personne, il devrait considérer une église comme un site potentiel.
Alors que de nombreuses municipalités ont participé au réaménagement des églises, seul un petit nombre a abordé la question de front. Le plus remarquable est l’initiative de développement axée sur la mission du Département des services de quartier et de logement de San Antonio, au Texas. Et le comté de Montgomery, Md., le Conseil consultatif de la Communauté religieuse du gouvernement a convoqué un Groupe de travail sur l’utilisation des terres religieuses qui a concentré ses efforts sur l’assistance aux nombreux lieux de culte des immigrants du comté.
Un certain nombre de sociétés de développement à but non lucratif se concentrent également sur le réaménagement des lieux de culte, y compris, à l’échelle nationale, l’Initiative de développement confessionnel de la Société d’appui aux initiatives locales et de l’Entreprise Community Partners. Localement, et au sein des dénominations, de nombreux types d’organismes sans but lucratif sont actifs dans ce type de réaménagement. Il n’est pas surprenant que ces organisations se concentrent en grande partie sur le développement de logements à faible revenu, abordables et destinés à la main-d’œuvre, bien que toutes les maisons de culte ne soient pas adaptées à de telles utilisations.
En fin de compte, cependant, les efforts de coordination comme ceux-ci incomberont principalement aux gouvernements locaux. Avec la vague de fermetures à venir et le potentiel de projets à usage mixte, un plus grand nombre de municipalités devraient commencer à développer des initiatives qui se concentrent uniquement sur l’entretien et l’alimentation des biens immobiliers des lieux de culte.