droevige, leegstaande, verlaten gebedshuizen in de harten van onze steden zullen vaker worden gezien naarmate meer van hen hun deuren sluiten. De volgende paar jaar konden wel 100.000 van de natie naar schatting 384.000 kerken en andere huizen van aanbidding in de buurt te zien, maar al te vaak verslechteren in buurt eyesores.
voor gemeentelijke overheden is de golf van kerksluitingen goed en slecht nieuws: goed in hete onroerend goed markten waar miljarden dollars ‘ waarde van nu-belastingvrij onroerend goed kan worden herontwikkeld en terug naar de belasting rollen; slecht in koude onroerend goed markten, waar duizenden gesloten kerken ongebruikt of onderbenut zullen blijven en human services operaties kunnen verliezen hun oude huizen. Hoe dan ook, het zal vallen om steden en provincies te leiden en begeleiden het proces van het vinden van nieuwe en betere toepassingen voor gebouwen die lang verankerd gemeenschappen en buurten.
Waarom worden zoveel van Amerika ‘ s huizen van aanbidding verlaten? Om te beginnen, zoals een Maart Gallup poll gedocumenteerd, voor de eerste keer ooit, minder dan de helft van alle Amerikanen beschouwen zichzelf als leden van de kerk, een daling van meer dan 70 procent in 2000. De bijdragen zijn dienovereenkomstig afgenomen.
ten tweede, met de popularisering van de auto in de 20e eeuw en het Internet in de 21e eeuw, is de noodzaak voor elke stad, dorp en stedelijke wijk om zijn eigen huis van aanbidding van elk geloof en denominatie is vervaagd.
Ten derde is het onderhoud van onroerend goed duurder geworden, zelfs met de vrijstelling van de onroerendgoedbelasting voor gebedshuizen, met verhogingen in de kosten van nutsvoorzieningen, verzekeringen en kapitaalreparaties.
en nu, de covid-19 pandemie heeft het twijfelachtig gemaakt of aanbidders zullen terugkeren naar huizen van aanbidding die ze online hebben bezocht, of helemaal niet.
een denominatie in één staat bezit naar schatting $1,4 miljard aan onroerend goed om 50.000 wekelijkse aanbidders te dienen-een flinke $28.000 aan onroerend goed per bezoeker. Veel kerken hebben zich de uitgaven van de helft of meer van hun operationele budgetten op onroerend goed en het bezitten van activa die 80 of 90 procent bestaat uit illiquide onroerend goed. Veel gemeenten melden dat ” een nieuw dak verwijderd is van sluiting.”
Savvy huizen van aanbidding zal kijken om in leven te blijven en misschien zelfs gedijen door het omzetten van eigenschappen naar gemengd gebruik. De onroerend goed gemeenschap omarmd gemengd gebruik een lange tijd geleden, maar de geloofsgemeenschap heeft vaak gekeken naar het als een hoofdpijn-het delen van onze gebouwen en gronden met die mensen die onze eigendom gebruiken voor hun doeleinden. Maar gemengd gebruik kan niet alleen gemeenten broodnodige inkomsten te brengen, het kan ook een breder beroep op millennials en Generatie Z, die meer de zorg over actieve missies en partnerschappen van een geloofsgemeenschap dan hun familie geschiedenis van dopen, bruiloften en begrafenissen.
er zijn andere mogelijkheden te vinden. De prime downtown locaties die veel worstelen huizen van aanbidding bezetten zou hen aantrekkelijke vooruitzichten voor conversie naar huisvesting, bijvoorbeeld. Orange, N. J., een stad van 30.000 inwoners, heeft 16 kerken (in verschillende staten van reparatie) in de kleine binnenstad, allemaal gelegen op slechts blokken afstand van een New Jersey Transit station op slechts een paar haltes afstand van Midtown Manhattan.
zeker, huizen van aanbidding kan moeilijk zijn voor gemeenten om te gaan met. Verandering kan moeilijk zijn als aanbidders – steeds meer senioren-zijn emotioneel gebonden aan herinneringen van wat er is gebeurd in een geliefd gebouw. Debat in een gemeente draait vaak om kwesties die als moreel worden beschouwd — de heiligheid van een eigendom, de waardigheid van een koper of gebruiker, de gevoelens van een oude gemeente — in plaats van over de pragmatiek van de deal. Onderhandelingen vereisen ook inzicht in hoe sommige religies en denominaties top-down zijn in hun besluitvorming; anderen zijn bottom-up; en velen leggen uitgebreide processen op waarbij sommige van elk betrokken zijn.
om deze uitdagingen het hoofd te bieden, moeten gemeentelijke overheden en hun herontwikkelingsbureaus overwegen welke van de vijf rollen — of welke combinatie van de vijf — zij moeten spelen bij het sluiten en herontwikkelen van kerken:
• Data cruncher: gemeenten kunnen gegevens verzamelen over de huizen van aanbidding in hun gemeenschap — niet alleen Grootte, waarde en conditie, maar ook informatie over de gezondheid en het welzijn van de gemeenten van het huis van aanbidding, hun verlangens, en de neigingen van hun religies en denominaties.
* bemiddelaar: Gemeenten kunnen zich in een positie plaatsen om koppelaar en bemiddelaar te zijn tussen en tussen het huis van aanbidding, makelaars, adviseurs en zowel profit-als non-profit ontwikkelaars. De geloofsgemeenschap en de ontwikkelingsgemeenschap spreken verschillende talen, maar stadsbestuurders kunnen effectieve vertalers zijn.
• beleidsmaker en uitvoerder: het omzetten van een gebedshuis naar een nieuw gebruik of gemengd gebruik kan vaak verouderde bestemmingsverordeningen uitdagen, historische aanduidingen testen en buurttegenstelling aanwakkeren. Gemeenten kunnen deze en andere moeilijke kwesties met succes oplossen of aanwakkeren.
• Schenker of leninggever: veel gebedshuizen hebben weinig contant geld bij de hand, maar tot miljoenen dollars die in eigendom zijn gebonden. Als een gemeente of haar ontwikkelingsagentschap een relatief kleine hoeveelheid pre-ontwikkeling geld kan Doorsturen om onroerend goed expertise in te huren, kan die actie dividenden uitbetalen op de weg in het krijgen van een huis van aanbidding om het hoofd in de goede richting. Later in het proces kan een gemeente of haar ontwikkelingsagentschap een van de verschillende financiers zijn om het project te laten werken.
• koper en projectmanager: soms is de enige manier om een bijzonder belangrijk project tot een goed einde te brengen, als de gemeente of haar ontwikkelingsagentschap de uiteindelijke interventie toezegt, het onroerend goed koopt en optreedt als projectmanager. Als een stad of provincie is in de markt voor een gemeenschapscentrum, een kunstcentrum, een bibliotheek of een human-services hub, moet het overwegen een kerk als een potentiële site.
hoewel veel gemeenten hebben deelgenomen aan de herontwikkeling van kerken, heeft slechts een klein aantal gemeenten het probleem frontaal aangepakt. Het meest opvallende is het Mission Oriented Development initiative van het San Antonio, Texas, Neighborhood and Housing Services Department. En de Montgomery County, Md., regering Faith Community Advisory Council heeft een religieuze landgebruik werkgroep die zijn inspanningen heeft gericht op het helpen van de provincie vele immigrantenhuizen van aanbidding bijeengeroepen.
een aantal non-profit ontwikkelingsmaatschappijen richten zich ook op de herontwikkeling van gebedshuizen, waaronder, Nationaal, de lokale initiatieven ondersteunen het op geloof gebaseerde Ontwikkelingsinitiatief van bedrijfs-en bedrijfspartners. Lokaal, en binnen denominaties, zijn veel verschillende soorten niet-winstbejag actief in dit soort herontwikkeling. Niet verrassend, veel van de focus van deze organisaties is op het ontwikkelen van lage inkomens, betaalbare en werknemers huisvesting, hoewel niet elk huis van aanbidding is geschikt voor dergelijke toepassingen.
de coördinatie van dergelijke inspanningen zal echter in de eerste plaats bij de lokale overheden berusten. Met de komende golf van sluitingen en het potentieel voor gemengde-gebruik projecten, meer gemeenten moeten beginnen met het ontwikkelen van initiatieven die zich uitsluitend richten op de zorg en het voeden van het onroerend goed van huizen van aanbidding.