Traurige, leerstehende, verfallene Gotteshäuser im Herzen unserer Städte und Gemeinden werden häufiger zu Sehenswürdigkeiten, wenn mehr von ihnen ihre Türen schließen. In den nächsten Jahren könnten bis zu 100.000 der geschätzten 384.000 Kirchen und anderen Gotteshäuser des Landes geschlossen werden, was zu oft zu einem Schandfleck in der Nachbarschaft wird.
Für die Kommunalverwaltungen ist die Welle der Kirchenschließungen eine gute und eine schlechte Nachricht: gut in heißen Immobilienmärkten, wo Milliarden von Dollar an jetzt steuerbefreitem Eigentum saniert und an die Steuerbehörden zurückgegeben werden können; schlecht in kalten Immobilienmärkten, wo Tausende von geschlossenen Kirchen ungenutzt oder zu wenig genutzt bleiben und menschliche Dienstleistungen ihre langjährigen Häuser verlieren können. So oder so, Es wird den Städten und Landkreisen obliegen, den Prozess der Suche nach neuen und besseren Nutzungen für Gebäude zu leiten und zu leiten, die Gemeinden und Nachbarschaften seit langem verankert haben.
Warum werden so viele Gotteshäuser in Amerika aufgegeben? Wie eine Gallup-Umfrage im März zum ersten Mal dokumentierte, betrachten sich weniger als die Hälfte aller Amerikaner als Mitglieder der Kirche, verglichen mit mehr als 70 Prozent im Jahr 2000. Die Beiträge sind entsprechend zurückgegangen.
Zweitens ist mit der Popularisierung des Automobils im 20.Jahrhundert und dem Internet im 21. Jahrhundert die Notwendigkeit verblasst, dass jede Stadt, jedes Dorf und jede städtische Nachbarschaft ein eigenes Gotteshaus für jeden Glauben und jede Konfession hat.
Drittens, sogar mit der Grundsteuerbefreiung, die Gotteshäuser genießen, sind Immobilien teurer geworden, mit Wanderungen in den Kosten für Versorgungsunternehmen, Versicherungen und Kapitalreparaturen.
Und jetzt hat die COVID-19-Pandemie es fraglich gemacht, ob Gläubige zu Gotteshäusern zurückkehren, die sie online besucht haben, wenn überhaupt.
Eine Denomination in einem Bundesstaat besitzt schätzungsweise 1,4 Milliarden Dollar an Immobilien, um 50.000 wöchentliche Anbeter zu bedienen — ein kräftiges Vermögen von 28.000 Dollar pro Teilnehmer. Viele Kirchen haben festgestellt, dass sie die Hälfte oder mehr ihres Betriebsbudgets für Immobilien ausgeben und Vermögenswerte besitzen, die zu 80 oder 90 Prozent aus illiquiden Immobilien bestehen. Viele Gemeinden berichten, dass sie „ein neues Dach von der Schließung entfernt sind.“
Versierte Gotteshäuser werden versuchen, am Leben zu bleiben und vielleicht sogar zu gedeihen, indem sie Immobilien in gemischte Nutzung umwandeln. Die Immobiliengemeinschaft hat vor langer Zeit eine gemischte Nutzung angenommen, Aber die Glaubensgemeinschaft hat es oft als Kopfschmerzen angesehen — unsere Gebäude und Grundstücke mit den Menschen zu teilen, die unser Eigentum für ihre Zwecke nutzen. Die gemischte Nutzung kann den Gemeinden jedoch nicht nur dringend benötigte Einnahmen bringen, sondern auch die Attraktivität für Millennials und Generation Z erhöhen, die sich möglicherweise mehr für die aktiven Missionen und Partnerschaften einer Glaubensgemeinschaft interessieren als für die Taufen, Hochzeiten und Beerdigungen ihrer Familie.
Es gibt andere Möglichkeiten zu finden. Die erstklassigen Innenstadtlagen, die viele kämpfende Gotteshäuser besetzen, könnten sie beispielsweise zu attraktiven Aussichten für die Umwandlung in Wohnraum machen. Oranien, N.J., eine Stadt mit 30.000 Einwohnern, hat 16 Kirchen (in verschiedenen Zuständen der Reparatur) in seiner kleinen Innenstadt, die alle nur wenige Blocks von einer New Jersey Transit Station entfernt sind, nur wenige Haltestellen von Midtown Manhattan entfernt.
Natürlich kann es für Gemeinden schwierig sein, mit Gotteshäusern umzugehen. Veränderungen können schwierig sein, da Anbeter — zunehmend Senioren — emotional an Erinnerungen an das gebunden sind, was in einem geliebten Gebäude passiert ist. Die Debatte in einer Gemeinde dreht sich oft um Fragen, die als moralisch empfunden werden — die Heiligkeit einer Immobilie, die Würdigkeit eines Käufers oder Benutzers, die Gefühle eines langjährigen Gemeindemitglieds — und nicht um die Pragmatik des Geschäfts. Verhandlungen erfordern auch zu verstehen, wie einige Religionen und Konfessionen sind Top-down in ihrer Entscheidungsfindung; andere sind Bottom-up; und viele verhängen aufwendige Prozesse, die einige von jedem beinhalten.
Um diese Herausforderungen zu meistern, sollten die Kommunalverwaltungen und ihre Sanierungsbehörden überlegen, welche von fünf Rollen — oder welche Kombination der fünf — sie bei Kirchenschließungen und —sanierungen spielen müssen:
• Data Cruncher: Gemeinden können Daten über die Gotteshäuser in ihrer Gemeinde sammeln – nicht nur Größe, Wert und Zustand, sondern auch Informationen über die Gesundheit und das Wohlbefinden der Gemeindemitglieder des Gotteshauses, ihre Wünsche und die Neigungen ihrer Religionen und Konfessionen.
* Vermittler: Gemeinden können sich in die Lage versetzen, Matchmaker und Vermittler zwischen und zwischen dem Gotteshaus zu sein, Immobilienmakler, Berater, und sowohl gewinnorientierte als auch gemeinnützige Entwickler. Die Glaubensgemeinschaft und die Entwicklungsgemeinschaft sprechen verschiedene Sprachen, aber Stadtverwalter können effektive Übersetzer sein.
* Politische Entscheidungsträger und Umsetzer: Die Umwandlung eines Gotteshauses in eine neue oder gemischte Nutzung kann häufig veraltete Zonenvorschriften in Frage stellen, historische Bezeichnungen testen und Widerstand in der Nachbarschaft hervorrufen. Kommunen können darauf hinwirken, diese und andere schwierige Fragen erfolgreich zu lösen – oder sie zu entzünden.
* Zuschuss- oder Darlehensgeber: Viele Gotteshäuser haben wenig Bargeld zur Hand, aber bis zu Millionen von Dollar an Eigentum gebunden. Wenn eine Gemeinde oder ihre Entwicklungsagentur einen relativ geringen Betrag an Vorentwicklungsgeldern weiterleiten kann, um Immobilienexpertise einzustellen, Diese Aktion kann sich später auszahlen, wenn es darum geht, ein Gotteshaus in die richtige Richtung zu lenken. Später im Prozess kann eine Gemeinde oder ihre Entwicklungsagentur einer von mehreren Geldgebern sein, um das Projekt zum Laufen zu bringen.
* Käufer und Projektmanager: Manchmal ist die einzige Möglichkeit, ein besonders wichtiges Projekt zu erledigen, wenn die Gemeinde oder ihre Entwicklungsagentur die endgültige Intervention, den Kauf der Immobilie und die Tätigkeit als Projektmanager, übernimmt. Wenn eine Stadt oder ein Landkreis auf dem Markt für ein Gemeindezentrum ist, ein Kunstzentrum, Eine Bibliothek oder ein Zentrum für menschliche Dienstleistungen, Es sollte eine Kirche als potenziellen Standort in Betracht ziehen.
Während sich viele Gemeinden an der Sanierung von Kirchen beteiligt haben, haben sich nur wenige mit dem Thema auseinandergesetzt. Am bemerkenswertesten ist die missionsorientierte Entwicklungsinitiative des San Antonio, Texas, Neighborhood and Housing Services Department. Und das Montgomery County, Md. der Beirat der Glaubensgemeinschaft der Regierung hat eine Arbeitsgruppe für religiöse Landnutzung einberufen, die sich darauf konzentriert, die vielen Gotteshäuser der Grafschaft mit Einwanderern zu unterstützen.
Eine Reihe von gemeinnützigen Entwicklungsunternehmen konzentrieren sich auch auf die Sanierung von Gotteshäusern, darunter auf nationaler Ebene die Local Initiatives Support Corporation und die Faith-Based Development Initiative von Enterprise Community Partners. Lokal und innerhalb von Konfessionen sind viele verschiedene Arten von gemeinnützigen Organisationen bei diesen Arten von Sanierungen aktiv. Es überrascht nicht, dass ein Großteil des Fokus dieser Organisationen auf der Entwicklung von einkommensschwachen, erschwinglichen und bezahlbaren Wohnungen liegt, obwohl nicht jedes Gotteshaus für solche Zwecke geeignet ist.
Letztendlich werden solche Koordinierungsbemühungen jedoch in erster Linie den lokalen Regierungen obliegen. Mit der kommenden Schließungswelle und dem Potenzial für gemischt genutzte Projekte sollten mehr Gemeinden Initiativen entwickeln, deren einziger Schwerpunkt auf der Pflege und Ernährung der Immobilien von Gotteshäusern liegt.