Los lugares de culto tristes, vacíos y abandonados en el corazón de nuestras ciudades y pueblos se convertirán en lugares de interés más frecuentes a medida que más de ellos cierren sus puertas. En los próximos años se podrían ver cerca de 100,000 de las 384,000 iglesias y otros lugares de culto de la nación, que con demasiada frecuencia se deterioran en los ojos del vecindario.
Para los gobiernos municipales, la ola de cierres de iglesias son buenas y malas noticias: bueno en los mercados de bienes raíces calientes, donde miles de millones de dólares en propiedades ahora exentas de impuestos pueden ser reconstruidas y devueltas a las listas de impuestos; malo en los mercados de bienes raíces fríos, donde miles de iglesias cerradas permanecerán sin usar o subutilizadas y las operaciones de servicios humanos pueden perder sus hogares de larga data. De cualquier manera, corresponderá a las ciudades y condados liderar y guiar el proceso de encontrar nuevos y mejores usos para edificios que tienen comunidades y vecindarios anclados desde hace mucho tiempo.
¿Por qué se están abandonando tantas casas de culto de Estados Unidos? Para empezar, como documentó una encuesta de Gallup de marzo, por primera vez en la historia, menos de la mitad de todos los estadounidenses se consideran miembros de la iglesia, por debajo de más del 70 por ciento en el 2000. Las contribuciones han disminuido en consecuencia.
En segundo lugar, con la popularización del automóvil en el siglo XX y de Internet en el siglo XXI, la necesidad de que cada pueblo, pueblo y barrio urbano tenga su propia casa de culto de cada fe y denominación se ha desvanecido.
En tercer lugar, incluso con la exención del impuesto a la propiedad que disfrutan las casas de culto, los bienes raíces se han vuelto más caros de mantener, con aumentos en los costos de servicios públicos, seguros y reparaciones de capital.
Y ahora, la pandemia de COVID-19 ha hecho cuestionable si los fieles regresarán a los lugares de culto que han estado visitando en línea, si es que lo hacen.
Una denominación en un estado posee un estimado de 1 1.4 mil millones en bienes raíces para servir a 50,000 fieles semanales, una considerable propiedad de 2 28,000 por asistente. Muchas iglesias se han encontrado gastando la mitad o más de sus presupuestos operativos en bienes raíces y poseyendo activos que son 80 o 90 por ciento compuestos de bienes raíces ilíquidos. Muchas congregaciones informan que están «a un techo nuevo de cerrar.»
Las casas de culto inteligentes buscarán mantenerse vivas y tal vez incluso prosperar convirtiendo propiedades para uso mixto. La comunidad de bienes raíces adoptó el uso mixto hace mucho tiempo, pero la comunidad de fe a menudo lo ha visto como un dolor de cabeza: compartir nuestros edificios y terrenos con aquellas personas que usan nuestra propiedad para sus propósitos. Pero el uso mixto no solo puede generar ingresos muy necesarios para las congregaciones, sino que también puede ampliar el atractivo para los millennials y la Generación Z, que pueden preocuparse más por las misiones activas y las asociaciones de una comunidad de fe que por la historia de bautismos, bodas y funerales de su familia.
Se pueden encontrar otras oportunidades. Las ubicaciones principales del centro de la ciudad que ocupan muchas casas de culto en dificultades podrían convertirlas en atractivas perspectivas para la conversión a vivienda, por ejemplo. Orange, N. J., una ciudad de 30,000 residentes, tiene 16 iglesias (en varios estados de reparación) en su pequeño centro, todas ubicadas a pocas cuadras de una estación de tránsito de Nueva Jersey, a pocas paradas del centro de Manhattan.
Sin duda, las casas de culto pueden ser difíciles de tratar para los municipios. El cambio puede ser difícil, ya que los fieles, cada vez más ancianos, están emocionalmente vinculados a los recuerdos de lo que ha ocurrido en un edificio amado. El debate entre una congregación a menudo gira en torno a cuestiones percibidas como morales – la sacralidad de una propiedad, la dignidad de un comprador o usuario, los sentimientos de un congregante de larga data — en lugar de la pragmática del trato. Las negociaciones también requieren entender cómo algunas religiones y denominaciones son de arriba hacia abajo en su toma de decisiones; otras son de abajo hacia arriba; y muchas imponen procesos elaborados que involucran a algunas de cada una.
Para superar estos desafíos, los gobiernos municipales y sus agencias de reurbanización deben considerar cuál de los cinco roles — o qué combinación de los cinco — deben desempeñar en el cierre y reurbanización de iglesias:
• Análisis de datos: Los municipios pueden recopilar datos sobre las casas de culto de su comunidad, no solo el tamaño, el valor y la condición, sino también información sobre la salud y el bienestar de los feligreses de la casa de culto, sus deseos y las tendencias de sus religiones y denominaciones.
• Mediador: Los municipios pueden ponerse en una posición para ser un casamentero y mediador entre la casa de culto, los corredores de bienes raíces, los consultores y los desarrolladores con y sin fines de lucro. La comunidad religiosa y la comunidad de desarrollo hablan diferentes idiomas, pero los administradores de la ciudad pueden ser traductores eficaces.
• Formulador de políticas e implementador: Convertir una casa de culto a un uso nuevo o mixto a menudo puede desafiar las regulaciones de zonificación obsoletas, probar designaciones históricas y despertar la oposición del vecindario. Los municipios pueden actuar para resolver con éxito estos y otros asuntos difíciles — o para inflamarlos.
* Otorgador de subvenciones o préstamos: Muchas casas de culto tienen poco dinero en efectivo a mano, pero hasta millones de dólares atados a propiedades. Si un municipio o su agencia de desarrollo puede enviar una cantidad relativamente pequeña de dinero previo al desarrollo para contratar experiencia en bienes raíces, esa acción puede pagar dividendos en el futuro para que un lugar de culto se dirija en la dirección correcta. Más adelante en el proceso, un municipio o su agencia de desarrollo puede ser uno de los varios financiadores para hacer que el proyecto funcione.
• Comprador y gerente de proyecto: A veces, la única manera de realizar un proyecto particularmente clave será si el municipio o su agencia de desarrollo comprometen la intervención final, comprando la propiedad y actuando como gerente de proyecto. Si una ciudad o condado está buscando un centro comunitario, un centro de arte, una biblioteca o un centro de servicios humanos, debe considerar una iglesia como un sitio potencial.
Si bien muchos municipios han participado en la remodelación de iglesias, solo un pequeño número ha abordado el problema de frente. Lo más notable es la iniciativa de Desarrollo Orientada a la Misión del Departamento de Servicios de Vivienda y Vecindarios de San Antonio, Texas. Y el Condado de Montgomery, Md., el Consejo Asesor de la Comunidad Religiosa del gobierno ha convocado a un Grupo de Trabajo Religioso sobre el Uso de la Tierra que ha centrado sus esfuerzos en ayudar a los muchos lugares de culto para inmigrantes del condado.
Una serie de corporaciones de desarrollo sin fines de lucro también se centran en la remodelación de lugares de culto, incluida, a nivel nacional, la Iniciativa de Desarrollo Basado en la Fe de los Socios Comunitarios de la Corporación de Apoyo a Iniciativas Locales y la Iniciativa de Desarrollo Basado en la Fe de los Socios Comunitarios de la Empresa. Localmente, y dentro de las denominaciones, muchos tipos diferentes de organizaciones sin fines de lucro están activos en este tipo de remodelaciones. No es sorprendente que gran parte del enfoque de estas organizaciones se centre en el desarrollo de viviendas de bajos ingresos, asequibles y para la mano de obra, aunque no todas las casas de culto son adecuadas para tales usos.
En última instancia, sin embargo, la coordinación de esfuerzos como estos recaerá principalmente en los gobiernos locales. Con la próxima ola de cierres y el potencial de proyectos de uso mixto, más municipios deberían comenzar a desarrollar iniciativas cuyo único enfoque sea el cuidado y la alimentación de los bienes raíces de los lugares de culto.