sorgliga, lediga, övergivna hus för tillbedjan i hjärtat av våra städer och städer kommer att bli mer frekventa sevärdheter när fler av dem stänger sina dörrar. De närmaste åren kunde se så många som 100 000 av landets uppskattade 384 000 kyrkor och andra gudshus nära, alltför ofta försämrade i grannskapets ögon.
för kommunala myndigheter är vågen av kyrkans stängningar goda nyheter och dåliga nyheter: bra på heta fastighetsmarknader där miljarder dollar av nu skattefri egendom kan ombyggas och returneras till skatterullarna.dåligt på kalla fastighetsmarknader, där tusentals stängda kyrkor kommer att förbli oanvända eller underutnyttjade och mänskliga tjänster kan förlora sina långvariga hem. Hur som helst kommer det att falla till städer och län för att leda och styra processen att hitta nya och bättre användningsområden för byggnader som länge har förankrat samhällen och stadsdelar.
varför överges så många av Amerikas gudshus? Till att börja med, som en Mars Gallup enkät dokumenteras, för första gången någonsin, mindre än hälften av alla amerikaner anser sig vara kyrkans medlemmar, ner från mer än 70 procent i 2000. Bidragen har minskat i enlighet därmed.
för det andra, med populariseringen av bilen på 20-talet och Internet på 21: a, har behovet av varje stad, by och stadsdel att ha sitt eget hus för tillbedjan av varje tro och valör bleknat.
för det tredje, även med fastighetsskattebefrielsen som gudshus åtnjuter, har fastigheter blivit dyrare att underhålla, med vandringar i kostnaderna för verktyg, försäkringar och kapitalreparationer.
och nu har COVID-19-pandemin gjort det tveksamt om tillbedjare kommer att återvända till gudshus de har besökt online, om alls.
en valör i en stat äger uppskattningsvis 1,4 miljarder dollar i fastigheter för att tjäna 50 000 veckovis tillbedjare — en rejäl 28 000 dollar i egendom per deltagare. Många kyrkor har funnit sig spendera hälften eller mer av sina driftsbudgetar på fastigheter och äga tillgångar som är 80 eller 90 procent består av illikvida fastigheter. Många församlingar rapporterar att ” ett nytt tak bort från stängning.”
Savvy houses of worship kommer att se ut för att hålla sig vid liv och kanske till och med trivas genom att konvertera egenskaper till blandad användning. Fastighetssamhället omfamnade blandad användning för länge sedan, men Trossamfundet har ofta tittat på det som en huvudvärk — dela våra byggnader och grunder med de människor som använder vår egendom för sina ändamål. Men blandad användning kan inte bara ge församlingar välbehövliga intäkter, det kan också bredda överklagandet till millennials och Generation Z, som kanske bryr sig mer om ett trossamfunds aktiva uppdrag och partnerskap än deras familjs historia om dop, bröllop och begravningar.
det finns andra möjligheter att hitta. De främsta centrala platserna som många kämpande gudshus upptar kan göra dem attraktiva möjligheter till omvandling till bostäder, till exempel. Orange, N. J., en stad med 30 000 invånare, har 16 kyrkor (i olika reparationsstater) i sitt lilla centrum, ALLA ligger bara några kvarter från en New Jersey transitstation bara några hållplatser från Midtown Manhattan.
för att vara säker Kan hus för tillbedjan vara svårt för kommuner att hantera. Förändring kan vara svårt eftersom tillbedjare-alltmer äldre – är känslomässigt knutna till minnet av vad som har hänt i en älskad byggnad. Debatt bland en församling kretsar ofta kring frågor som uppfattas som moraliska-helighet av en fastighet, värdigheten hos en köpare eller användare, känslor av en longtime congregant — snarare än på pragmatiken i affären. Förhandlingar kräver också att förstå hur vissa religioner och valörer är top-down i sitt beslutsfattande; andra är bottom-up; och många införa genomarbetade processer som involverar en del av varje.
för att navigera i dessa utmaningar bör kommunala myndigheter och deras ombyggnadsbyråer överväga vilka av fem roller — eller vilken kombination av de fem — de behöver spela i kyrkans avslutningar och ombyggnad:
• Data cruncher: kommuner kan samla in data om gudshusen i deras samhälle — inte bara storlek, värde och skick, utan också information om hälsa och välbefinnande hos gudshusets församlingar, deras önskningar och deras religioners och valörers böjelser.
• medlare: Kommuner kan sätta sig i stånd att vara en matchmaker och medlare mellan och bland huset för tillbedjan, Fastighetsmäklare, konsulter, och både vinstdrivande och icke-vinstdrivande Utvecklare. Trossamfundet och utvecklingsgemenskapen talar olika språk, men stadsadministratörer kan vara effektiva översättare.
• Policymaker och implementator: att konvertera ett hus för tillbedjan till en ny användning eller blandad användning kan ofta utmana föråldrade zonregler, testa historiska beteckningar och väcka motstånd i grannskapet. Kommuner kan agera för att framgångsrikt lösa dessa och andra svåra frågor-eller för att öka dem.
• Grant-or loan-maker: många hus för tillbedjan har lite pengar till hands men upp till miljoner dollar bundna i egendom. Om en kommun eller dess utvecklingsbyrå kan vidarebefordra en relativt liten mängd förutvecklingspengar för att anställa fastighetsexpertis, kan den åtgärden betala utdelning på vägen för att få ett hus för tillbedjan att gå i rätt riktning. Senare i processen kan en kommun eller dess utvecklingsbyrå vara en av flera finansiärer för att få projektet att fungera.
• köpare och projektledare: ibland är det enda sättet att få ett särskilt nyckelprojekt gjort om kommunen eller dess utvecklingsbyrå åtar sig det ultimata ingripandet, köper fastigheten och agerar som projektledare. Om en stad eller ett län är på marknaden för ett samhällscenter, ett konstcenter, ett bibliotek eller ett nav för mänskliga tjänster, bör det betrakta en kyrka som en potentiell webbplats.
medan många kommuner har deltagit i kyrkans ombyggnad har endast ett fåtal tagit itu med frågan direkt. Mest anmärkningsvärt är San Antonio, Texas, Neighborhood and Housing Services Department Mission Oriented Development initiative. Och Montgomery County, Md., regeringens Faith Community Advisory Council har sammankallat en religiös arbetsgrupp för markanvändning som har fokuserat sina ansträngningar på att hjälpa länets många invandrarhus.
ett antal icke-vinstdrivande utvecklingsföretag fokuserar också på ombyggnad av hus för tillbedjan, inklusive nationellt, de lokala initiativen Support Corporation och Enterprise Community Partners trosbaserade utvecklingsinitiativ. Lokalt, och inom valörer, många olika typer av icke-vinstdrivande är aktiva i dessa typer av ombyggnader. Inte överraskande, mycket av fokus för dessa organisationer är på att utveckla låginkomst, prisvärda och arbetskraft bostäder, men inte varje hus för tillbedjan är lämpad för sådana användningsområden.
i slutändan kommer dock samordningsinsatser som dessa främst att falla till lokala myndigheter. Med den kommande stängningsvågen och potentialen för projekt för blandad användning bör fler kommuner börja utveckla initiativ vars enda fokus ligger på vård och utfodring av fastigheterna i hus för tillbedjan.