Les prêts immobiliers ruraux de l’USDA expliqués / NextAdvisor avec TIME

Si vous préférez un ciel ouvert à une vie urbaine dense, une hypothèque auprès du département de l’Agriculture des États-Unis (USDA) peut être pour vous.

Le programme de développement rural de l’USDA offre des prêts hypothécaires aux ménages à revenu faible et moyen qui cherchent à acheter une maison dans les zones rurales et suburbaines. Ils sont considérés comme une bonne affaire non seulement pour leur accessibilité à un segment particulier du pays, mais aussi pour leur abordabilité. « Il existe très peu de programmes de mise de fonds à 0% », explique Anthony Grech, initiateur principal de prêts hypothécaires chez Luxury Mortgage Corp. « C’est l’un d’entre eux. »

Comment fonctionne un Prêt USDA?

Les prêts hypothécaires garantis par l’USDA proviennent généralement de prêteurs agréés, bien que l’USDA offre une option de prêt direct. Les prêts directs sont destinés aux familles à faible ou très faible revenu qui n’ont pas actuellement de « logement décent, sûr et sanitaire ». »Ils doivent également répondre à des exigences supplémentaires.

Ces prêts desservent généralement les communautés rurales et suburbaines de moins de 35 000 habitants. Selon l’USDA, 97% des terres aux États-Unis sont éligibles à ce type de prêt. Ils sont destinés à offrir un chemin vers l’accession à la propriété à des personnes qui, autrement, pourraient ne pas être admissibles à un prêt hypothécaire traditionnel.

Ces prêts sont destinés à des logements occupés par leur propriétaire et destinés à des personnes à revenu modéré à très faible. Les prêts garantis, qui sont le type de prêt USDA le plus courant, sont similaires aux autres prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, sauf que votre demande est approuvée par votre bureau USDA local à la fin. Contrairement aux prêts hypothécaires FHA, les prêts de l’USDA ne nécessitent pas d’acompte.

Types de prêts USDA

Il existe deux principaux types de prêts immobiliers USDA. Voici ce que vous devez savoir sur chacun.

Prêt garanti

La plupart des gens passent par un prêteur approuvé par l’USDA pour obtenir une hypothèque. C’est ce qu’on appelle un prêt garanti. Les prêts garantis sont généralement considérés comme plus faciles à obtenir car ils sont destinés aux familles à faible et moyen revenu, selon Grech. Les exigences d’admissibilité et les processus de souscription sont similaires à ceux d’un prêt hypothécaire régulier, mais gardez à l’esprit qu’ils ne sont offerts que pour des durées de 30 ans à un taux fixe. Les maisons admissibles comprennent les maisons unifamiliales, les condos et les maisons préfabriquées — tant qu’elles ne sont pas à des fins d’investissement.

Prêt direct

Si vous avez des besoins financiers plus importants, vous pouvez être admissible à un prêt directement par l’intermédiaire de l’USDA. Les prêts directs sont destinés aux familles à faible ou très faible revenu qui n’ont pas actuellement de « logement décent, sûr et sanitaire ». »Ils doivent également avoir un revenu inférieur aux limites locales, répondre aux exigences de citoyenneté et utiliser le prêt pour une résidence principale. Vous pouvez savoir si vous êtes éligible à un prêt direct en utilisant cet outil gratuit sur le site Web de l’USDA.

Il y a plus d’exigences immobilières avec le prêt direct que le prêt garanti. Par exemple, la maison doit avoir une superficie de 2 000 pieds carrés ou moins et ne pas avoir de piscine creusée.

Est-ce que je suis admissible à un prêt de l’USDA?

Pour obtenir un prêt USDA, vous devez répondre à certaines exigences:

• Votre revenu doit se situer à moins de 115% des limites de revenu médian des ménages spécifiées pour votre région (découvrez si vous êtes éligible ici)
• Vous devez être américain. citoyen ou résident permanent (titulaire de la carte verte)
• Vous aurez probablement besoin d’un pointage de crédit de 640 ou plus
• Les dettes ne doivent pas représenter plus de 41% de votre revenu avant impôt
• La maison doit être votre résidence principale et non une maison de vacances ou un immeuble de placement
• La maison doit se trouver dans une zone rurale admissible

Il y a des exigences supplémentaires pour un prêt direct de l’USDA:

• Vous devez satisfaire à des exigences de revenu plus strictes (pour savoir si vous êtes admissible)
• Vous devez être sans « logement décent, sûr et sanitaire »
• Vous n’êtes pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire (ou un prêt à des conditions « raisonnables ») par des moyens traditionnels
• Vous ne pouvez pas être suspendu de la participation à d’autres programmes fédéraux

Il n’y a pas d’exigences de crédit, sauf une volonté et une capacité démontrées à gérer et à gérer la dette. »La plupart des prêteurs exigeront un pointage de crédit de 640, bien que ces exigences varient en fonction d’autres facteurs, tels que votre revenu et vos antécédents de remboursement de la dette. Par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels, « les normes de crédit sont plus flexibles », explique Cynthia Meyer, CFP, investisseur immobilier et fondatrice de la société fiduciaire Real Life Planning.

Combien d’argent vous avez économisé compte également, même si vous êtes admissible à un faible revenu. « Si vous pouvez baisser de 20%, vous ne pourrez généralement pas utiliser cette option hypothécaire », explique D. Shane Whitteker, courtier en chef chez Principle Home Mortgage.

Quels sont les taux et les conditions d’un prêt USDA?

Les taux d’intérêt hypothécaires sont bas en ce moment dans l’ensemble de l’industrie. Les prêts garantis par le gouvernement, tels que les prêts hypothécaires de l’USDA, sont généralement inférieurs aux prêts conventionnels. « Les taux peuvent être inférieurs d’un demi-point à un taux hypothécaire conventionnel comparable », explique Dan Green, fondateur et PDG de Homebuyer, un prêteur hypothécaire pour les nouveaux propriétaires. « Chaque acheteur de maison dans une zone éligible à l’USDA devrait au moins demander une hypothèque de l’USDA. »

Ceux qui ont un crédit médiocre ou équitable peuvent voir un avantage plus important, car les prêts hypothécaires de l’USDA sont destinés à attirer plus de gens vers l’accession à la propriété et « ces taux ne sont pas aussi déterminés par le pointage de crédit que les prêts conventionnels », explique Grech.

En ce qui concerne les conditions, les prêts garantis par l’USDA ne sont offerts que pour des durées de 30 ans à des taux fixes. Les prêts directs ont des périodes de récupération allant jusqu’à 33 ans, avec une option de 38 ans disponible pour les demandeurs à faible revenu qui ne peuvent pas se permettre une durée de 33 ans. Les taux d’intérêt pour un prêt direct sont fixes et peuvent être aussi bas que 1% lors de l’affacturage de l’aide au paiement.

Comment puis-je demander un prêt de l’USDA?

Le processus d’obtention d’un prêt USDA diffère selon que vous obtenez un prêt garanti ou direct. Étant donné que la plupart des emprunteurs de l’USDA ont des prêts garantis, nous vous proposerons des instructions pour ce processus ici. Si vous avez un faible revenu et envisagez un prêt directement via l’USDA, nous vous recommandons de vérifier votre éligibilité et de contacter votre bureau USDA local, qui aura une demande à votre disposition.

Déterminez votre admissibilité

Avant de commencer à présenter une demande, déterminez si vous répondez aux exigences en matière de revenu, de citoyenneté, de dette et d’actifs. Il n’y a pas de règle stricte émise par l’USDA sur les scores de crédit, mais si votre score de crédit est de 640 ou plus, vous aurez de meilleures chances de vous qualifier. S’il est plus bas, cherchez des moyens de réparer votre crédit pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.

Trouver un prêteur approuvé par l’USDA

Ensuite, vous voudrez rechercher et examiner les conditions disponibles auprès des prêteurs approuvés par l’USDA. De nombreux prêteurs offrent des prêts USDA, mais ils ont tendance à être rares par rapport aux prêts FHA et VA les plus populaires. Assurez-vous que votre agent de prêt est formé sur les prêts de l’USDA et sait à quoi ressemble le processus. La pré-approbation hypothécaire peut aider à accélérer le processus d’achat d’une maison — gardez simplement à l’esprit qu’il peut y avoir des superpositions (exigences supplémentaires) de la part des prêteurs en plus de ce qui est prescrit par l’USDA.

Magasinez pour une maison approuvée par l’USDA

C’est la partie amusante: faire des visites à domicile et faire défiler Zillow. Quelle que soit la maison que vous cherchez devrait être dans une zone rurale ou suburbaine approuvée. Sinon, vous ne serez pas éligible au prêt de l’USDA. De plus, vous devez vous préparer à vivre dans la maison que vous achetez, car les maisons de vacances et les immeubles de placement ne sont pas autorisés.

Une fois que vous avez présenté une offre et que celle-ci a été approuvée, vous commencerez le processus de souscription. Les prêts USDA prennent plus de temps à souscrire (souvent jusqu’à 30 jours de plus), alors parlez à votre agent de prêt du calendrier prévu. « Les demandes de prêt hypothécaire de l’USDA sont lourdes de paperasse », explique Green. « Vous ne voulez pas que de longs délais d’approbation compromettent votre date de clôture. »

Obtenir l’approbation du bureau local de l’USDA

Il y a une étape de plus dans le processus de prêt de l’USDA après la signature du prêteur. « Une fois que le prêteur l’approuve, il doit se rendre au bureau local de l’USDA pour obtenir un cachet d’approbation », explique Grech. Cette approbation supplémentaire est la raison pour laquelle les prêts hypothécaires de l’USDA ont tendance à prendre plus de temps. L’USDA souscrira manuellement ou automatiquement votre demande, en tenant compte de votre revenu, de votre pointage de crédit, de votre expérience de la dette et d’autres facteurs. Si votre pointage de crédit est inférieur à 640, il sera examiné manuellement, ce qui peut prendre plus de temps mais n’est pas disqualifiant.

Une fois que vous êtes approuvé par l’USDA, vous pouvez commencer le processus de clôture, où vous signerez des documents, paierez vos frais de clôture et obtiendrez les clés de votre nouvelle maison.

Lisa Bernardi a contribué à la rédaction de cet article.