USDA Rural Home Loans Explained / NextAdvisor mit der ZEIT

Wenn Sie offenen Himmel zu dichten städtischen Lebens bevorzugen, dann kann eine Hypothek durch das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) für Sie sein.

Das USDA Rural Development Program bietet Hypotheken für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen, die Häuser in ländlichen und vorstädtischen Gebieten kaufen möchten. Sie gelten nicht nur wegen ihrer Zugänglichkeit zu einem bestimmten Segment des Landes als gut, sondern auch wegen ihrer Erschwinglichkeit. „Es gibt sehr wenige 0% Anzahlung Programme gibt“, sagt Anthony Grech, Senior Mortgage Loan Originator bei Luxury Mortgage Corp. „Dies ist einer von ihnen.“

Wie funktioniert ein USDA-Darlehen?

USDA-gestützte Hypotheken werden in der Regel von zugelassenen Kreditgebern vergeben, obwohl das USDA eine direkte Darlehensoption anbietet. Direktkredite sind für Familien mit niedrigem oder sehr niedrigem Einkommen gedacht, die derzeit keinen „anständigen, sicheren und sanitären Wohnraum“ haben.“ Sie müssen auch zusätzliche Anforderungen erfüllen.

Diese Darlehen dienen in der Regel ländlichen und vorstädtischen Gemeinden mit einer Bevölkerung unter 35.000. Nach Angaben des USDA sind 97% des Landes in den Vereinigten Staaten für diese Art von Darlehen berechtigt. Sie sollen Menschen, die sich sonst möglicherweise nicht für eine traditionelle Hypothek qualifizieren, einen Weg zum Wohneigentum bieten.

Diese Darlehen sind für Eigenheime und für Menschen mit mittlerem bis sehr niedrigem Einkommen bestimmt. Garantierte Darlehen, die die häufigste Art von USDA-Darlehen ist, sind ähnlich wie andere staatlich gesicherte Hypotheken, außer dass Ihr Antrag am Ende von Ihrem lokalen USDA-Büro genehmigt wird. Im Gegensatz zu FHA-Hypotheken benötigen USDA-Kredite keine Anzahlung.

Arten von USDA-Darlehen

Es gibt zwei Haupttypen von USDA-Wohnungsbaudarlehen. Hier ist, was Sie über jeden wissen sollten.

Garantiertes Darlehen

Die meisten Menschen gehen durch einen USDA-zugelassenen Kreditgeber, um eine Hypothek zu erhalten. Dies wird als garantiertes Darlehen bezeichnet. Garantierte Kredite gelten im Allgemeinen als leichter zu qualifizieren, weil sie auf Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen ausgerichtet sind, so Grech. Die Zulassungsvoraussetzungen und Underwriting-Prozesse ähneln denen einer regulären Hypothek, aber denken Sie daran, dass sie nur für 30 Jahre zu einem festen Zinssatz angeboten werden. Zu den förderfähigen Häusern gehören Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Fertighäuser — solange sie nicht zu Investitionszwecken dienen.

Direktdarlehen

Wenn Sie einen größeren finanziellen Bedarf haben, können Sie sich direkt über das USDA für ein Darlehen qualifizieren. Direktkredite sind für Familien mit niedrigem oder sehr niedrigem Einkommen gedacht, die derzeit keinen „anständigen, sicheren und sanitären Wohnraum“ haben.“ Sie müssen auch ein Einkommen unterhalb der lokalen Grenzen haben, die Staatsbürgerschaftsanforderungen erfüllen und das Darlehen für einen Hauptwohnsitz verwenden. Mit diesem kostenlosen Tool auf der USDA-Website können Sie herausfinden, ob Sie für ein direktes Darlehen in Frage kommen.

Beim Direktkredit gibt es mehr Immobilienbedarf als beim garantierten Kredit. Zum Beispiel muss das Haus 2.000 Quadratmeter oder weniger groß sein und keinen eingebauten Swimmingpool haben.

Qualifiziere ich mich für ein USDA-Darlehen?

Um ein USDA-Darlehen zu erhalten, müssen Sie bestimmte Anforderungen erfüllen:

• Ihr Einkommen muss innerhalb von 115% der für Ihre Region angegebenen mittleren Haushaltseinkommensgrenzen liegen (finden Sie hier heraus, ob Sie berechtigt sind)
• Sie müssen ein US-Bürger sein. bürger oder ständiger Einwohner (Inhaber einer Green Card)
• Sie benötigen wahrscheinlich einen Kredit-Score von 640 oder höher
• Schuldenverpflichtungen sollten nicht mehr als 41% Ihres Einkommens vor Steuern ausmachen
• Das Haus muss Ihr Hauptwohnsitz sein und kein Ferienhaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie
• Das Haus muss sich in einem förderfähigen ländlichen Gebiet befinden

Es gibt zusätzliche Anforderungen für ein USDA-Direktdarlehen:

• Sie müssen strengere Einkommensanforderungen erfüllen (finden Sie heraus, ob Sie berechtigt sind)
• Sie müssen ohne „anständige, sichere und sanitäre Wohnungen“ sein
• Sie können keine Hypothek (oder eine mit „vernünftigen“ Bedingungen) auf traditionelle Weise erhalten
• Sie können nicht von der Teilnahme an anderen Bundesprogrammen ausgeschlossen werden

Es gibt keine Kreditanforderungen, außer einer nachgewiesenen „Bereitschaft und Fähigkeit, Schulden zu handhaben und zu verwalten.“ Die meisten Kreditgeber benötigen einen Kredit-Score von 640, obwohl diese Anforderungen von anderen Faktoren abhängen, wie z. B. Ihrem Einkommen und Ihrer Schuldenrückzahlung. Im Vergleich zu herkömmlichen Hypotheken sind „die Kreditstandards flexibler“, sagt Cynthia Meyer, CFP, Immobilieninvestorin und Gründerin der Treuhandfirma Real Life Planning.

Wie viel Geld Sie gespart haben, ist ebenfalls wichtig, auch wenn Sie als geringes Einkommen gelten. „Wenn Sie 20% senken können, können Sie diese Hypothekenoption normalerweise nicht nutzen“, sagt D. Shane Whitteker, Chefmakler bei Principle Home Mortgage.

Was sind die Preise und Bedingungen für ein USDA-Darlehen?

Die Hypothekenzinsen sind derzeit branchenweit niedrig. Staatlich gesicherte Kredite wie USDA-Hypotheken sind in der Regel niedriger als herkömmliche Kredite. „Die Zinssätze können einen halben Punkt niedriger sein als bei einem vergleichbaren herkömmlichen Hypothekenzins“, sagt Dan Green, Gründer und CEO von Homebuyer, einem Hypothekengeber für Hausbesitzer zum ersten Mal. „Jeder Hauskäufer in einem USDA-förderfähigen Gebiet sollte mindestens eine USDA-Hypothek beantragen.“

Diejenigen mit schlechten oder fairen Krediten können einen größeren Nutzen sehen, da USDA-Hypotheken mehr Menschen in Wohneigentum bringen sollen und „diese Raten nicht so stark von der Kreditwürdigkeit abhängen wie herkömmliche Kredite“, sagt Grech.

Was die Bedingungen betrifft, werden USDA-garantierte Kredite nur für 30-jährige Laufzeiten zu festen Zinssätzen angeboten. Direkte Darlehen haben Amortisationszeiten von bis zu 33 Jahren, mit einer 38-Jahres-Option für Antragsteller mit niedrigem Einkommen, die sich keine 33-jährige Laufzeit leisten können. Die Zinssätze für ein Direktdarlehen sind fest und können bei Berücksichtigung der Zahlungshilfe bis zu 1% betragen.

Wie beantrage ich ein USDA-Darlehen?

Der Prozess, um ein USDA-Darlehen zu erhalten, hängt davon ab, ob Sie ein garantiertes oder ein direktes Darlehen erhalten. Da die meisten USDA-Kreditnehmer garantierte Kredite haben, bieten wir hier Anweisungen für diesen Prozess an. Wenn Sie ein geringes Einkommen haben und einen Kredit direkt über das USDA in Betracht ziehen, empfehlen wir Ihnen, Ihre Berechtigung zu überprüfen und sich an Ihr lokales USDA-Büro zu wenden, das Ihnen einen Antrag zur Verfügung stellt.

Bestimmen Sie Ihre Berechtigung

Bevor Sie sich bewerben, sollten Sie herausfinden, ob Sie die Anforderungen an Einkommen, Staatsbürgerschaft, Schulden und Vermögen erfüllen. Es gibt keine feste Regel des USDA für Kredit-Scores, aber wenn Ihr Kredit-Score 640 oder höher ist, haben Sie eine bessere Chance, sich zu qualifizieren. Wenn es niedriger ist, suchen Sie nach Möglichkeiten, Ihren Kredit zu reparieren, um Ihre Chancen auf eine Hypothek zu erhöhen.

Finden Sie einen USDA-zugelassenen Kreditgeber

Als nächstes möchten Sie die von USDA-zugelassenen Kreditgebern verfügbaren Bedingungen recherchieren und überprüfen. Viele Kreditgeber bieten USDA-Darlehen an, aber sie sind im Vergleich zu den populäreren FHA- und VA-Darlehen eher selten. Stellen Sie sicher, dass Ihr Kreditsachbearbeiter über USDA-Kredite informiert ist und weiß, wie der Prozess abläuft. Hypothekenvorgenehmigung kann helfen, den Hauskaufprozess zu beschleunigen – denken Sie daran, dass es Überlagerungen (zusätzliche Anforderungen) von Kreditgebern zusätzlich zu dem, was vom USDA vorgeschrieben ist, geben kann.

Suchen Sie nach einem vom USDA zugelassenen Zuhause

Dies ist der lustige Teil: Heimtouren machen und durch Zillow scrollen. Was auch immer zu Hause Sie suchen, sollte in einem zugelassenen ländlichen oder vorstädtischen Gebiet sein. Andernfalls haben Sie keinen Anspruch auf das USDA-Darlehen. Darüber hinaus sollten Sie sich darauf vorbereiten, in dem von Ihnen gekauften Haus zu wohnen, da Ferienhäuser und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nicht zulässig sind.

Sobald Sie ein Angebot abgegeben und genehmigt haben, beginnen Sie mit dem Zeichnungsprozess. USDA-Kredite brauchen länger (oft bis zu 30 Tage länger), also sprechen Sie mit Ihrem Kreditsachbearbeiter über den erwarteten Zeitplan. „USDA-Hypothekenanträge sind papierkramlastig“, sagt Green. „Sie möchten nicht, dass lange Genehmigungszeiten Ihren Abschlusstermin gefährden.“

Lassen Sie sich vom örtlichen USDA-Büro genehmigen

Es gibt einen weiteren Schritt im USDA-Darlehensprozess, nachdem sich der Kreditgeber abgemeldet hat. „Sobald der Kreditgeber es genehmigt, muss er zum örtlichen USDA-Büro gehen, um einen Genehmigungsstempel zu erhalten“, sagt Grech. Diese zusätzliche Genehmigung ist der Grund, warum USDA-Hypotheken tendenziell länger dauern. Das USDA wird Ihren Antrag entweder manuell oder automatisch unter Berücksichtigung Ihres Einkommens, Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Erfahrung mit Schulden und anderer Faktoren unterschreiben. Wenn Ihr Kredit-Score unter 640 liegt, wird es manuell überprüft, was länger dauern kann, aber nicht disqualifiziert.

Sobald Sie vom USDA genehmigt wurden, können Sie mit dem Abschlussprozess beginnen, bei dem Sie Papierkram unterschreiben, Ihre Abschlusskosten bezahlen und die Schlüssel für Ihr neues Zuhause erhalten.

Lisa Bernardi hat zu diesem Artikel beigetragen.