Plusieurs structures de crédit-bail sont disponibles pour ceux qui cherchent à louer des espaces commerciaux. Cependant, un bail triple net offre des avantages uniques aux propriétaires et aux locataires. Si vous envisagez ce type d’accord, voici quelques avantages, inconvénients et formules pour vous aider à calculer un bail triple net.
Qu’est-ce qu’un Bail Triple Net?
Les calculs pour la location de propriétés commerciales sont très différents de ceux pour la location de propriétés résidentielles. Souvent, les espaces sont divisés, combinés ou partagés. Cela affecte non seulement la quantité d’espace utilisable à laquelle vous avez accès, mais également le montant que vous payez chaque mois. Par conséquent, la plupart des propriétaires déterminent les frais de location avec des prix en pieds carrés.
Bien qu’il existe différentes options de location pour les espaces commerciaux, de nombreuses personnes utilisent des baux NNN ou des baux triples nets. Dans ce type de contrat de location de propriété, le locataire / locataire assume la responsabilité des coûts supplémentaires liés à la propriété et à l’exploitation de la propriété. Ces dépenses comprennent les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien. Étant donné que le locataire prend plus de risques financiers, il bénéficie également de tarifs de location plus bas.
Comment Calculez-Vous Un Bail Triple Net?
Lorsque vous calculez un bail net triple, vous devez déterminer à la fois le taux de location de base et les coûts opérationnels prévus. Ces formules et ces chiffres peuvent devenir déroutants, surtout s’il y a plusieurs locataires. L’utilisation d’un calculateur de bail commercial peut être très utile. Mais, vous pouvez également faire le calcul par vous-même en utilisant le format de base du loyer de base + coûts supplémentaires assumés.
Détermination du loyer de base
Pour calculer le loyer de base annuel, il suffit de multiplier le taux par la superficie. Par exemple, disons que le tarif annuel est de 30 per le pied pour un espace de 2 500 pieds carrés. Donc, votre formule ressemblerait à ceci:
$30/ sq. FT. x 2 500 mètres carrés FT. = 75 000 annual par année
Ensuite, divisez le total par 12 mois. Avec ces chiffres, cela vous donnerait un taux de location mensuel de 6 250 $.
Calcul des coûts supplémentaires
Pour trouver le total des coûts supplémentaires, commencez par ajouter les frais annuels pour les taxes, les assurances et les frais d’entretien prévus. Ensuite, divisez la somme par la superficie totale de l’espace.
Bien que cela semble assez simple, voici où les calculs deviennent difficiles. La formule est beaucoup plus simple si vous louez tout l’espace à un seul locataire. Cependant, s’il y a plusieurs locataires, votre devis peut être en superficie locative (RSF). Dans cette équation, vous devez également tenir compte de la responsabilité financière partagée pour l’entretien des espaces communs tels que les halls d’entrée, les couloirs, les toilettes et les cours.
Une autre chose à considérer lorsque vous calculez un bail triple net est la valeur de la propriété et les taxes associées. Alors que la plupart des propriétaires utilisent l’évaluation de l’année précédente sur les taxes foncières, des augmentations importantes peuvent avoir un impact considérable sur les coûts supplémentaires. C’est une bonne idée de revoir ces chiffres et d’évaluer régulièrement les contrats de location, car ces dépenses fluctuent d’une année à l’autre.
Quels sont les Avantages et les inconvénients d’un Bail Triple Net?
Un bail triple net offre plusieurs avantages au propriétaire et au locataire. Cependant, beaucoup de gens les évitent car cela nécessite une meilleure connaissance des lois et réglementations de l’immobilier commercial. Voici quelques avantages et limitations importants à considérer avant de signer un contrat de location triple net.
Avantages
De nombreuses personnes qui louent des biens immobiliers commerciaux préfèrent un contrat de location triple net. Il fournit un véhicule d’investissement sécurisé avec des risques minimes. Le propriétaire continue de constituer des capitaux propres en raison de la plus-value en capital de la propriété au fil du temps. Pourtant, le propriétaire a plus de liberté puisqu’il ne joue pas un rôle actif dans la gestion de la propriété. Il supprime également les obligations financières et les risques liés à la possession d’un bien immobilier puisque les locataires assument les coûts d’exploitation et de gestion. En outre, il garantit une occupation à long terme puisque la plupart des termes de l’État durent 10-15 ans. Cela donne au propriétaire une source de revenus stable et réduit les pertes dues à la vacance de la propriété. Mieux encore, les baux sont transférables, vous n’avez donc pas besoin de prendre des décisions d’investissement en fonction de la durée des conditions existantes.
Bien que ces baux puissent sembler favoriser les propriétaires, ils offrent également de nombreux avantages aux locataires. Puisqu’ils assument plus de risques financiers, cela signifie qu’ils ont des frais de location plus bas. Il y a également plus de place pour la négociation puisque les taxes et les frais d’entretien ont tendance à fluctuer. Le propriétaire jouant un rôle moins actif, les locataires bénéficient également d’une plus grande flexibilité. Un bail triple net donne aux locataires plus de liberté pour personnaliser l’espace en fonction de leurs besoins spécifiques. Et, avec des conditions de location plus longues, il fournit un emplacement stable pour exploiter leur entreprise.
Inconvénients
Bien qu’un bail triple net soit attrayant pour les propriétaires et les investisseurs, il y a quelques inconvénients à garder à l’esprit. Premièrement, ils sont limités à l’immobilier commercial. Il existe également des exigences de valeur nette pour ceux qui souhaitent investir dans une propriété en vertu d’un bail triple net. Vous devez avoir une valeur nette minimale de 1 million de dollars, sans compter leur résidence principale et leur revenu. Si vous ne répondez pas à cette exigence, vous pouvez également conclure un bail si vous avez un revenu annuel de plus de 200 000 $. Cependant, les petits investisseurs doivent passer par des fiducies de placement immobilier (FPI).
En tant que propriétaire, vous plafonnez également votre potentiel de gain. La plupart des accords spécifient un loyer fixe à long terme pour les locataires car ils assument les risques financiers du bien. Par conséquent, les possibilités d’ajouter de la valeur avec des mises à jour ou de gagner plus en construisant si la valeur de la propriété augmente jusqu’à la fin du bail sont limitées.
Bien sûr, vous ne pouvez pas négliger les risques financiers que le locataire assume pour le bien. Bien que cela puisse être une bonne affaire lorsque les coûts de maintenance et d’exploitation sont faibles, cela peut rapidement se retourner contre vous. Des coûts opérationnels accrus, des taxes plus élevées, des franchises d’assurance et des dommages peuvent miner votre marge bénéficiaire. D’un autre côté de la médaille, un locataire peut ne pas effectuer d’entretien et de réparations conformes aux normes du propriétaire. Si vous n’effectuez pas de contrôles réguliers sur l’état du bâtiment, le propriétaire pourrait se retrouver avec une énorme liste de réparations à la fin du contrat de durée.
Les petits caractères des Contrats de location Triple Net
L’essentiel est que vous ne devriez jamais conclure de contrat à moins que vous ne compreniez parfaitement les termes auxquels vous acceptez. Bien qu’un bail triple net puisse être bénéfique pour les deux parties, faites vos recherches avant de prendre une décision que vous regrettez. Vous pouvez commencer par trouver des informations en ligne, mais il est préférable de consulter un avocat pour examiner les contrats de location ou de location triple nette avant de vous engager.