Für diejenigen, die Gewerbeflächen mieten möchten, stehen verschiedene Leasingstrukturen zur Verfügung. Ein Triple Net Lease bietet jedoch sowohl Vermietern als auch Mietern einzigartige Vorteile. Wenn Sie diese Art von Vereinbarung in Betracht ziehen, finden Sie hier einige Vor- und Nachteile sowie Formeln, die Ihnen bei der Berechnung eines Triple Net Lease helfen.
Was ist ein Triple Net Lease?
Die Berechnungen für die Vermietung von Gewerbeimmobilien unterscheiden sich erheblich von denen für die Vermietung von Wohnimmobilien. Oft werden Räume geteilt, kombiniert oder geteilt. Dies wirkt sich nicht nur darauf aus, auf wie viel nutzbaren Speicherplatz Sie zugreifen können, sondern auch darauf, wie viel Sie jeden Monat bezahlen. Daher bestimmen die meisten Vermieter die Mietgebühren mit der Preisgestaltung nach Quadratmeterzahl.
Während es verschiedene Leasingoptionen für Gewerbeflächen gibt, nutzen viele Menschen NNN-Leasingverträge oder Triple-Net-Leasingverträge. Bei dieser Art von Mietvertrag übernimmt der Mieter / Mieter die Verantwortung für die zusätzlichen Kosten für den Besitz und Betrieb der Immobilie. Diese Aufwendungen umfassen Grundsteuern, Versicherungen und Wartungskosten. Da der Mieter ein höheres finanzielles Risiko eingeht, erhält er auch niedrigere Mietpreise.
Wie berechnet man einen Triple Net Lease?
Wenn Sie einen Triple Net Lease berechnen, müssen Sie sowohl den Basismietpreis als auch die erwarteten Betriebskosten ermitteln. Diese Formeln und Zahlen können verwirrend werden, insbesondere wenn mehrere Mieter anwesend sind. Die Verwendung eines kommerziellen Leasingrechners kann sehr hilfreich sein. Sie können aber auch selbst rechnen, indem Sie das Grundformat der Grundmiete + zusätzliche übernommene Kosten verwenden.
Ermittlung der Grundmiete
Um die jährliche Grundmiete zu berechnen, multiplizieren Sie einfach die Rate mit der Fläche. Nehmen wir zum Beispiel an, die jährliche Rate beträgt 30 USD pro Fuß für einen Raum von 2.500 Quadratmetern. Ihre Formel würde also so aussehen:
$30/ sq. ft. x 2.500 qm. ft. = $ 75,000 jährlich pro Jahr
Teilen Sie dann die Summe durch 12 Monate. Mit diesen Zahlen würden Sie einen monatlichen Mietpreis von 6.250 US-Dollar erhalten.
Berechnung der zusätzlichen Kosten
Um die Summe der zusätzlichen Kosten zu ermitteln, addieren Sie zunächst die jährlichen Gebühren für Steuern, Versicherungen und erwartete Wartungskosten. Teilen Sie dann die Summe durch die gesamte Quadratmeterzahl des Raums.
Obwohl es einfach genug erscheint, werden Berechnungen hier schwierig. Die Formel ist viel einfacher, wenn Sie den gesamten Raum an einen einzigen Mieter vermieten. Wenn es jedoch mehrere Mieter gibt, kann Ihr Angebot in vermietbarer Quadratmeterzahl (RSF) sein. In dieser Gleichung müssen Sie auch die gemeinsame finanzielle Verantwortung für die Instandhaltung gemeinsamer Bereiche wie Lobbys, Flure, Toiletten und Innenhöfe berücksichtigen.
Eine weitere Sache, die Sie bei der Berechnung eines Triple Net Lease berücksichtigen sollten, ist der Immobilienwert und die damit verbundenen Steuern. Während die meisten Eigentümer die Bewertung des Vorjahres für die Grundsteuern verwenden, können sich große Erhöhungen stark auf die zusätzlichen Kosten auswirken. Es ist eine gute Idee, diese Zahlen zu überprüfen und Mietverträge regelmäßig zu bewerten, da diese Kosten von Jahr zu Jahr schwanken.
Was sind die Vor- und Nachteile eines Triple Net Lease?
Ein Triple Net Lease bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter mehrere Vorteile. Viele Menschen vermeiden sie jedoch, weil sie mehr Wissen über gewerbliche Immobiliengesetze und -vorschriften benötigen. Hier sind einige wichtige Vorteile und Einschränkungen, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie einen Triple Net Lease-Vertrag unterzeichnen.
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Viele Menschen, die Gewerbeimmobilien vermieten, bevorzugen einen Triple-Net-Leasingvertrag. Es bietet ein sicheres Anlageinstrument mit minimalen Risiken. Der Eigentümer baut aufgrund des Kapitalzuwachses der Immobilie im Laufe der Zeit weiterhin Eigenkapital auf. Der Eigentümer hat jedoch mehr Freiheit, da er keine aktive Rolle in der Verwaltung der Immobilie spielt. Es beseitigt auch die finanziellen Verpflichtungen und Risiken des Immobilienbesitzes, da die Mieter die Betriebs- und Verwaltungskosten übernehmen. Darüber hinaus garantiert es eine langfristige Belegung, da die meisten staatlichen Bedingungen 10-15 Jahre dauern. Dies gibt dem Eigentümer eine stabile Einnahmequelle und reduziert Verluste durch leerstehende Immobilien. Das Beste ist, dass die Leasingverträge übertragbar sind, sodass Sie keine Investitionsentscheidungen auf der Grundlage der Laufzeit bestehender Laufzeiten treffen müssen.
Obwohl diese Mietverträge Vermieter zu bevorzugen scheinen, bietet es auch viele Vorteile für Mieter. Da sie mehr finanzielles Risiko eingehen, bedeutet dies, dass sie niedrigere Mietgebühren haben. Es gibt auch mehr Verhandlungsspielraum, da Steuern und Wartungsgebühren tendenziell schwanken. Da der Vermieter eine weniger aktive Rolle spielt, genießen die Mieter auch mehr Flexibilität. Ein Triple-Net-Leasing gewährt den Mietern mehr Freiheit, den Raum an ihre spezifischen Bedürfnisse anzupassen. Und mit längeren Leasinglaufzeiten bietet es einen stabilen Standort, um ihr Geschäft zu betreiben.
Nachteile
Während ein Triple Net Lease sowohl für Vermieter als auch für Investoren attraktiv ist, gibt es einige Nachteile zu beachten. Erstens sind sie auf Gewerbeimmobilien beschränkt. Es gibt auch vermögende Anforderungen für diejenigen, die in eine Immobilie im Rahmen eines Triple Net Lease investieren möchten. Sie müssen ein Mindestvermögen von 1 Million US-Dollar haben, ohne ihren Hauptwohnsitz und ihr Einkommen. Wenn Sie diese Anforderung nicht erfüllen, können Sie auch einen Mietvertrag abschließen, wenn Sie ein Jahreseinkommen von über 200.000 US-Dollar haben. Kleinere Investoren müssen jedoch über Real Estate Investment Trusts (REITs) gehen.
Als Eigentümer begrenzen Sie auch Ihr Verdienstpotenzial. Die meisten Verträge sehen eine feste Langzeitmiete für Mieter vor, da sie die finanziellen Risiken der Immobilie übernehmen. Daher gibt es nur begrenzte Möglichkeiten, mit Updates einen Mehrwert zu schaffen oder mehr mit dem Bauen zu verdienen, wenn die Immobilienwerte bis zum Ende des Mietvertrags steigen.
Natürlich dürfen Sie die finanziellen Risiken, die der Mieter für die Immobilie übernimmt, nicht übersehen. Obwohl es ein gutes Geschäft sein kann, wenn Wartungs- und Betriebskosten niedrig sind, kann es sich schnell gegen Sie wenden. Erhöhte Betriebskosten, höhere Steuern, Versicherungsabzüge und Schäden können Ihre Gewinnspanne untergraben. Auf der anderen Seite der Medaille darf ein Mieter keine Wartungs- und Reparaturarbeiten durchführen, die den Standards des Vermieters entsprechen. Wenn Sie den Zustand des Gebäudes nicht regelmäßig überprüfen, kann der Eigentümer am Ende der Vertragslaufzeit eine riesige Liste von Reparaturen erhalten.
Das Kleingedruckte von Triple Net Lease Agreements
Unter dem Strich sollten Sie niemals einen Vertrag abschließen, es sei denn, Sie verstehen die Bedingungen, denen Sie zustimmen, vollständig. Während ein Triple-Net-Leasing für beide Parteien von Vorteil sein kann, recherchieren Sie, bevor Sie eine Entscheidung treffen, die Sie bereuen. Sie können beginnen, indem Sie Informationen online finden, aber es ist am besten, einen Rechtsbeistand zu suchen, um alle Miet- oder Triple-Net-Leasingverträge zu überprüfen, bevor Sie sich verpflichten.