Hay varias estructuras de arrendamiento disponibles para aquellos que buscan alquilar espacio comercial. Sin embargo, un arrendamiento neto triple ofrece beneficios únicos tanto para los propietarios como para los inquilinos. Si está considerando este tipo de acuerdo, aquí hay algunos pros, contras y fórmulas para ayudarlo a calcular un arrendamiento neto triple.
¿Qué es un Arrendamiento Triple Neto?
Los cálculos para alquilar propiedades comerciales son muy diferentes a los del alquiler residencial. A menudo, los espacios se dividen, combinan o comparten. No solo afecta a la cantidad de espacio utilizable al que tiene acceso, sino también a la cantidad que paga cada mes. Por lo tanto, la mayoría de los propietarios determinan las tarifas de alquiler con precios por pies cuadrados.
Si bien hay diferentes opciones de arrendamiento para espacios comerciales, muchas personas utilizan arrendamientos NNN o arrendamientos de red triple. En este tipo de contrato de arrendamiento de propiedad, el inquilino/arrendatario asume la responsabilidad de los costos adicionales para poseer y operar la propiedad. Estos gastos incluyen impuestos inmobiliarios, seguros y costos de mantenimiento. Dado que el inquilino está asumiendo más riesgos financieros, también recibe tarifas de alquiler más bajas.
¿Cómo Se Calcula Un Arrendamiento Neto Triple?
Al calcular un arrendamiento neto triple, debe determinar tanto la tarifa base de alquiler como los costos operativos esperados. Estas fórmulas y cifras pueden volverse confusas, especialmente si hay varios inquilinos. Usar una calculadora de arrendamiento comercial puede ser muy útil. Pero, también puede hacer los cálculos por sí mismo utilizando el formato básico de alquiler base + costos asumidos adicionales.
Determinar el Alquiler base
Para calcular el alquiler base anual, simplemente multiplique la tarifa por el área. Por ejemplo, digamos que la tarifa anual es de 3 30 por pie para un espacio de 2,500 pies cuadrados. Así que tu fórmula se vería así:
$30/sq. ft. x 2.500 metros cuadrados. ft. = 7 75,000 anuales por año
Luego, divida el total por 12 meses. Con estas cifras, eso le daría una tarifa de alquiler mensual de 6 6,250.
Cálculo de Costos adicionales
Para encontrar el total de los costos adicionales, comience agregando las tarifas anuales para impuestos, seguros y gastos de mantenimiento esperados. Luego, divida la suma entre el total de pies cuadrados del espacio.
Aunque parece bastante simple, aquí es donde los cálculos se vuelven complicados. La fórmula es mucho más sencilla si alquila todo el espacio a un solo inquilino. Sin embargo, si hay varios inquilinos, su cotización puede estar en Pies cuadrados alquilables (RSF). En esta ecuación, también debe tener en cuenta la responsabilidad financiera compartida para mantener áreas comunes como vestíbulos, pasillos, baños y patios.
Otra cosa a considerar al calcular un arrendamiento neto triple es el valor de la propiedad y los impuestos asociados. Si bien la mayoría de los propietarios utilizan la valoración del año anterior en los impuestos sobre la propiedad, los grandes aumentos pueden afectar gravemente los costos adicionales. Es una buena idea revisar estas cifras y evaluar los contratos de alquiler de forma regular, ya que estos gastos fluctúan de un año a otro.
¿Cuáles son los Pros y los Contras de un Arrendamiento de Red Triple?
Un arrendamiento de red triple ofrece varias ventajas tanto para el propietario como para el inquilino. Sin embargo, muchas personas los evitan porque requieren más conocimiento de las leyes y regulaciones de bienes raíces comerciales. Aquí hay algunas ventajas y limitaciones importantes a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento de red triple.
Pros
Muchas personas que alquilan bienes raíces comerciales prefieren un contrato de arrendamiento de red triple. Proporciona un vehículo de inversión seguro con riesgos mínimos. El propietario continúa acumulando capital debido a la apreciación del capital de la propiedad a lo largo del tiempo. Sin embargo, el propietario tiene más libertad, ya que no desempeña un papel activo en la administración de la propiedad. También elimina las obligaciones financieras y los riesgos de poseer bienes raíces, ya que los inquilinos asumen los costos operativos y de gestión. Además, garantiza la ocupación a largo plazo, ya que la mayoría de los plazos estatales duran de 10 a 15 años. Esto le da al propietario una fuente estable de ingresos y reduce las pérdidas debido a que la propiedad está vacante. Lo mejor de todo es que los arrendamientos son transferibles, por lo que no es necesario tomar decisiones de inversión basadas en la duración de los términos existentes.
Aunque estos arrendamientos pueden parecer favorecer a los propietarios, también proporcionan muchos beneficios para los inquilinos. Dado que asumen más riesgo financiero, significa que tienen tarifas de alquiler más bajas. También hay más espacio para la negociación, ya que los impuestos y las tarifas de mantenimiento tienden a fluctuar. Con el propietario jugando un papel menos activo, los inquilinos también disfrutan de más flexibilidad. Un arrendamiento de red triple otorga a los inquilinos más libertad para personalizar el espacio según sus necesidades específicas. Y, con plazos de arrendamiento más largos, proporciona una ubicación estable para operar su negocio.
Cons
Si bien un arrendamiento neto triple es atractivo tanto para los propietarios como para los inversores, hay algunos inconvenientes a tener en cuenta. En primer lugar, se limitan a bienes raíces comerciales. También hay requisitos de patrimonio neto para aquellos que desean invertir en una propiedad bajo un arrendamiento neto triple. Debe tener un patrimonio neto mínimo de $1 millón, sin incluir su residencia principal ni sus ingresos. Si no cumple con este requisito, también puede ingresar a un contrato de arrendamiento si tiene un ingreso anual de más de 2 200,000. Sin embargo, los inversores más pequeños deben pasar por fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT).
Como propietario, también está limitando su potencial de ganancias. La mayoría de los acuerdos especifican el alquiler fijo a largo plazo para los inquilinos, ya que asumen los riesgos financieros de la propiedad. Por lo tanto, hay oportunidades limitadas para agregar valor con actualizaciones o ganar más con la construcción si el valor de la propiedad aumenta hasta el final del contrato de arrendamiento.
Por supuesto, no puede pasar por alto los riesgos financieros que el inquilino asume para la propiedad. Aunque puede ser un buen negocio cuando los costos de mantenimiento y operación son bajos, puede volverse rápidamente en su contra. El aumento de los costos operativos, los impuestos más altos, los deducibles de seguros y los daños pueden socavar su margen de ganancias. En el otro lado de la moneda, un inquilino no puede realizar mantenimiento y reparaciones que cumplan con los estándares del propietario. Si no realiza controles regulares sobre el estado del edificio, el propietario podría quedarse con una enorme lista de reparaciones al final del acuerdo de término.
La letra Pequeña de los Contratos de Arrendamiento de Triple Red
La conclusión es que nunca debe celebrar un contrato a menos que comprenda completamente los términos que acepta. Si bien un arrendamiento de red triple puede ser beneficioso para ambas partes, investigue antes de tomar una decisión de la que se arrepienta. Puede comenzar por encontrar información en línea, pero es mejor buscar asesoramiento legal para revisar cualquier contrato de alquiler o arrendamiento de red triple antes de comprometerse.