det finns flera leasingstrukturer tillgängliga för dem som vill hyra kommersiellt utrymme. Ett triple net lease erbjuder dock unika fördelar för både hyresvärdar och hyresgäster. Om du funderar på denna typ av avtal här är några fördelar, nackdelar, och formler för att hjälpa dig att beräkna en trippel netto leasing.
Vad är en Triple Net Lease?
beräkningar för uthyrning av kommersiella fastigheter är mycket annorlunda än vid uthyrning av bostäder. Ofta delas utrymmen, kombineras eller delas. Det påverkar inte bara hur mycket användbart utrymme du har tillgång till, utan också hur mycket du betalar varje månad. Därför bestämmer de flesta hyresvärdar hyresavgifter med prissättning med kvadratmeter.
även om det finns olika leasingalternativ för kommersiella lokaler, många människor använder NNN leasing eller triple net leasing. I denna typ av hyresavtal tar hyresgästen/hyresgästen ansvar för merkostnaderna för att äga och driva fastigheten. Dessa kostnader inkluderar fastighetsskatter, försäkringar och underhållskostnader. Eftersom hyresgästen tar på sig mer ekonomisk risk får de också lägre priser.
Hur Beräknar Du En Triple Net Lease?
när du beräknar ett triple net-leasing måste du bestämma både bashyresräntan och de förväntade driftskostnaderna. Dessa formler och siffror kan bli förvirrande, särskilt om det finns flera hyresgäster. Att använda en kommersiell hyresräknare kan vara till stor hjälp. Men du kan också göra matematiken själv med hjälp av grundformatet för bashyra + ytterligare antagna kostnader.
bestämning av bashyra
för att beräkna den årliga bashyra, multiplicera du bara räntan med området. Till exempel, låt oss säga att årskursen är $30 per fot för ett utrymme som är 2500 kvadratmeter. Så din formel skulle se ut så här:
$30/sq. fot. x 2500 kvm. fot. = $75,000 årligen per år
dela sedan summan med 12 månader. Med dessa siffror skulle det ge dig en månadshyra på $6,250.
beräkna merkostnader
för att hitta summan för merkostnaderna, börja med att lägga till årliga avgifter för skatter, försäkringar och förväntade underhållskostnader. Därefter dividera summan med den totala kvadratmeter av utrymmet.
även om det verkar enkelt nog, här är där beräkningarna blir knepiga. Formeln är mycket enklare om du hyr hela utrymmet till en enda hyresgäst. Men om det finns flera hyresgäster kan din offert vara i uthyrningsbara kvadratmeter (RSF). I denna ekvation måste du också redogöra för delat ekonomiskt ansvar för att underhålla gemensamma områden som lobbyer, hallar, toaletter och gårdar.
en annan sak att tänka på när du beräknar en trippel netto leasing är fastighetsvärdet och tillhörande skatter. Medan de flesta ägare använder föregående års värdering på fastighetsskatt, kan stora ökningar allvarligt påverka merkostnaderna. Det är bra att granska dessa siffror och bedöma hyresavtal regelbundet eftersom dessa kostnader varierar från år till år.
vilka är för-och nackdelarna med en Triple Net Lease?
en triple net lease erbjuder flera fördelar för både hyresvärden och hyresgästen. Men många människor undviker dem eftersom det kräver mer kunskap om kommersiella fastigheter lagar och förordningar. Här är några viktiga fördelar och begränsningar att tänka på innan du skriver ett triple net leasingavtal.
Pros
många människor som hyr ut kommersiella fastigheter föredrar en trippel netto hyresavtal. Det ger ett säkert investeringsfordon med minimala risker. Ägaren fortsätter att bygga eget kapital på grund av kapitaluppskattning av fastigheten över tiden. Ändå har ägaren mer frihet eftersom de inte spelar en aktiv roll i fastighetens förvaltning. Det tar också bort de ekonomiska skyldigheterna och riskerna med att äga fastigheter eftersom hyresgästerna tar på sig drifts-och förvaltningskostnaderna. Dessutom garanterar det långsiktig beläggning eftersom de flesta statliga termer som varar 10-15 år. Detta ger ägaren en stabil inkomstkälla och minskar förluster på grund av att fastigheten sitter ledig. Bäst av allt, leasingavtal är överlåtbara så att du inte behöver fatta investeringsbeslut baserat på varaktigheten av befintliga villkor.
även om dessa hyresavtal kan tyckas gynna hyresvärdar, ger det också många fördelar för hyresgäster också. Eftersom de tar mer ekonomisk risk betyder det att de har lägre hyresavgifter. Det finns också mer utrymme för förhandlingar eftersom skatter och underhållsavgifter tenderar att fluktuera. Med hyresvärden spelar en mindre aktiv roll, hyresgäster har också mer flexibilitet. En triple net lease ger hyresgästerna mer frihet att anpassa utrymmet till deras specifika behov. Och med längre leasingvillkor ger det en stabil plats att driva sin verksamhet.
nackdelar
medan en trippel netto leasing är attraktiv för både hyresvärdar och investerare, det finns vissa nackdelar att tänka på. För det första är de begränsade till kommersiella fastigheter. Det finns också nettoförmögenhet krav för dem som vill investera i en fastighet under en trippel netto leasing. Du måste ha ett lägsta nettovärde på 1 miljon dollar, inte inklusive deras primära bostad och inkomst. Om du inte uppfyller detta krav kan du också ange ett leasingavtal om du har en årlig inkomst på över 200 000 dollar. Mindre investerare måste dock gå igenom real estate investment trusts (REITs).
som ägare begränsar du också din intjäningspotential. De flesta avtal anger fast Långsiktig Hyra för hyresgäster eftersom de tar de finansiella riskerna med fastigheten. Därför finns det begränsade möjligheter att tillföra värde med uppdateringar eller tjäna mer på att bygga om fastighetsvärdena stiger fram till slutet av hyresavtalet.
Naturligtvis kan du inte förbise de ekonomiska risker hyresgästen antar för fastigheten. Även om det kan vara en bra affär när underhålls-och driftskostnaderna är låga, kan det snabbt vända sig mot dig. Ökade driftskostnader, högre skatter, försäkringsavdrag och skador kan undergräva din vinstmarginal. På andra sidan myntet får en hyresgäst inte utföra underhåll och reparationer som uppfyller hyresvärdens standarder. Om du inte utför regelbundna kontroller av byggnadens skick kan ägaren lämnas med en stor lista över reparationer i slutet av terminsavtalet.
det finstilta av Triple Net leasingavtal
summan av kardemumman är att du aldrig ska ingå ett avtal om du inte till fullo förstår de villkor Du samtycker till. Medan en triple net-leasing kan vara till nytta för båda parter, gör din forskning innan du fattar ett beslut du ångrar. Du kan börja med att hitta information på nätet, men det är bäst att söka juridisk rådgivning för att granska alla hyres-eller triple net leasingavtal innan du begår.