una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim de la vânzătorii noștri de acasă la ListingSpark este „cum pot determina care sunt costurile mele de închidere”? Pentru acest articol, ne vom concentra pe costurile de închidere a vânzătorului de acasă pe care le-am vedea de obicei în Texas cu o vânzare rezidențială (vânzările comerciale au de obicei un set diferit de taxe). Acest lucru ar putea diferi cu ușurință de la stat la stat, dar găsim că majoritatea piețelor din Texas tind să fie similare.
există mai multe tipuri diferite de vânzător acasă costurile de închidere suportate atunci când o casă de vânzare și de multe ori toate acestea a lua lumped împreună ca „costurile de închidere”. În acest articol, le voi analiza. Să folosim un studiu de caz al unei case de 450.000 de dolari într-un cartier rezidențial cu Asociația unui proprietar.
Titlu taxele companiei
este mai mult decât probabil că, dacă sunt de vânzare o casă rezidențială în Texas Cumpărătorul este de gând să vă întreb (vânzător acasă) să plătească pentru polița de asigurare titlu. Într-o piață puternică, cu războaie de licitare care se întâmplă frecvent, acest lucru poate fi negociabil și poate trece la cheltuiala cumpărătorului, dar în opinia mea, cel mai bine este să ne așteptăm ca aceasta să fie cheltuiala vânzătorului.
prima de asigurare a titlului este stabilită de Departamentul de asigurări din Texas și va fi exact aceeași la orice companie de titlu pe care o alegeți. În cazul în care o companie de titlu va diferi de preț este în taxele pe care le percep pentru diverse servicii. Iată o defalcare a tuturor taxelor și cheltuielilor pe care un vânzător le poate suporta de la compania de titlu
- Polița de asigurare a titlului: Pe o casă de 450.000 USD, prima de asigurare din titlu va costa 2.677 USD. Această taxă este stabilită de stat și este calculată ca procent din prețul de vânzare pe o scară glisantă care se modifică treptat pe măsură ce prețurile cresc. Pentru un tabel detaliat care descrie modul în care funcționează, utilizați acest link către site-ul web al TDI
- comision Escrow: gândiți-vă la taxa escrow ca la o taxă administrativă pe care compania de titlu o percepe pentru a lucra la fișier prin închidere. Această taxă este stabilită de compania de titlu și variază de obicei între 350 și 700 USD, în funcție de compania de titlu pe care o alegeți. Cumpărătorul și vânzătorul vor plăti fiecare o taxă de escrow la închidere.
- pregătirea documentelor: când închideți, există mai multe documente pe care le semnați, cum ar fi Actul de garanție. Aceste documente sunt puse împreună de un avocat terț. Taxa pentru a desena aceste documente variază de obicei între 100 și 150 USD.
- certificat fiscal: compania din titlu este obligată să echilibreze și să repartizeze impozitele pe an până în prezent la momentul închiderii. Pentru a face acest lucru, ei comandă un certificat fiscal menit să verifice valoarea corectă a impozitelor de colectat. Certificatul fiscal poate varia în funcție de companie sau județ, dar de obicei variază între 40 și 70 USD.
- taxe de livrare/curierat: când se întâmplă o închidere, O mulțime de documente trebuie colectate și trimise prin poștă. Unele companii titlu va trece aceste taxe pe cumpărător și vânzător. Aceste taxe pot varia de la $25 – $150 în funcție de costul poștale și cât de mult un serviciu de curierat poate percepe.
- notar mobil: dacă nu vă aflați într-un loc unde puteți intra să vă conectați personal și este mai convenabil să aveți pe cineva care să vină la dvs., poate fi utilizat un notar mobil. De obicei, aceasta este o taxă de 100-250 USD pentru fiecare semnare (adică cumpărătorul și vânzătorul semnează separat) în funcție de situație. (Citeste tot drumul la partea de jos pentru a afla mai multe despre Spark titlu și serviciul lor gratuit notar mobil)
cheltuieli contractuale
în afară de taxele percepute de compania de titlu, care nu pot fi prezentate în mod specific în contract, există taxe în contractul rezidențial TREC 1-4 și addenda aferentă care precizează clar cine plătește taxe diferite.
- Aprobarea Ștergerii Sondajului: Aceasta este secțiunea 6A (8) (i sau ii) din contract. Dacă verificat că contractul va fi modificat pentru a citi „penurie în zona” pe cheltuiala vânzătorului. Costul pentru dvs. ca vânzător este de 5% din prima de asigurare a titlului. Pentru exemplul nostru de o casa $450,000, că taxa ar fi $133.85. Pentru a descrie rapid acest lucru, gândiți-vă la acest lucru ca la adăugarea unui călăreț suplimentar de asigurare la polița de asigurare a titlului pentru erorile făcute de inspector care ar putea dăuna cumpărătorului. Pentru o explicație mai detaliată, faceți clic aici. Acesta este un element negociabil care poate fi plătit de cumpărător, dar este destul de obișnuit ca cumpărătorul să încerce să-l determine pe vânzător să plătească pentru el.
- sondaj: dacă aveți un sondaj bun și valid, veți putea utiliza acest lucru în tranzacție și nu veți suporta nicio cheltuială aici. Dar, dacă nu sunt în măsură să găsească un sondaj sau pentru un motiv oarecare sondajul nu poate fi utilizat, se așteaptă să plătească undeva între $450-550 pentru un nou sondaj. Loturile mari sau proprietățile de suprafață pot fi semnificativ mai mari în unele cazuri. Unele motive sondajul nu poate fi utilizat includ, este prea vechi sau prea mult sa schimbat pe amprenta de proprietate, deoarece sondajul a fost făcut. Dacă este necesar un nou sondaj, este negociabil cine plătește pentru el. Cu care a spus, cei mai mulți cumpărători de cumpărare o casă se așteaptă să aibă un sondaj furnizate pentru a le în cazul în care acestea sunt de plată valoare justă de piață pentru acasă.
- contract de servicii rezidențiale: secțiunea 7H, cunoscută și sub numele de garanție la domiciliu. Deși acest lucru este un element negociabil vânzătorul nu trebuie să plătească pentru, este comun cu o ofertă competitivă pentru cumpărător pentru a cere vânzătorului pentru a acoperi costul de o garanție de un an acasă. Aceasta acoperă elemente care asigurare de proprietate nu poate acoperi ca HVAC, incalzitor de apa, etc. Acest lucru variază în general în cost între $500 – $600.
- vânzătorul a plătit costurile de închidere: secțiunea 12a(1)(b) din contract. Aceasta, prin definiție, este cumpărătorul care solicită o sumă forfetară de bani de la vânzător pentru a-și plăti costurile de închidere în momentul închiderii. Acestea sunt cheltuielile cumpărătorului, care ar depăși costurile de închidere existente ale vânzătorului menționate aici în acest post pe blog. Este absolut negociabil, iar dvs., în calitate de vânzător, aveți dreptul să refuzați să compensați cumpărătorul pentru oricare dintre costurile de închidere. Rețineți că mulți cumpărători vor oferi un preț de vânzare mai mare dacă solicită un credit de la dvs. aici. Acest lucru, în esență, păstrează numerar în buzunarul cumpărătorilor de acasă, ceea ce poate fi o necesitate pentru a le închide. Adesea, ei sunt dispuși să plătească un preț mai mare, care afectează doar marginal plata lor lunară pentru a reduce numerarul necesar pentru a închide. Fii atent, deși, pentru că acasă va trebui în continuare să evalueze pentru prețul de vânzare, Nu prețul de vânzare convenit minus aceste costuri de închidere.
- taxa de opțiune: când ați executat contractul, cumpărătorul v-a plătit o taxă de opțiune, probabil undeva între $100 – $400 pentru a avea dreptul de a rezilia în timpul procesului de inspecție. Când cumpărătorul se închide, ei primesc acest lucru înapoi, așa că va apărea ca un element rând pe declarația de decontare. Este a ta de a păstra în cazul în care înapoi, deși.
- comisii: Dacă lucrați cu un broker de listare, ar trebui să aveți deja acest hashed afară și ar trebui să fie așteaptă, dar pagina nouă vrăji cât de mult se întâmplă la agentul cumpărătorului (de obicei 3% în Texas). Declarația de decontare va avea un element rând atât pentru comisionul agentului cumpărătorului, cât și pentru comisionul agentului dvs. de listare (de asemenea, de obicei 3%). Aceasta ar trebui să fie cea mai mare cheltuială pe care o vedeți în declarația de decontare la închidere. Rețineți că, dacă utilizați ListingSpark pentru a vă vinde casa, nu veți vedea un comision de agent de listare în declarația dvs. de decontare, economisind aproape 3% sau peste 13.000 USD în acest caz.
taxele de asociere proprietar
pentru casele vândute într-un HOA, se așteaptă să aibă taxe la închidere. Există 3 taxe primare evaluate la momentul închiderii pentru care vânzătorul poate ajunge să plătească.
- documente HOA: Deși este negociabil, este obișnuit ca cumpărătorul să solicite vânzătorului să le furnizeze o copie curentă a tuturor documentelor HOA care constau în mod obișnuit din Reguli și reglementări, legăminte restrictive, Statut etc. În general, spunem vânzătorului să se aștepte la un cost de 200-250 USD pentru aceste documente.
- certificat de revânzare: de asemenea negociabil, dar nu neobișnuit pentru a vedea acest lucru ca pe o cheltuială a vânzătorului. Certificatul de revânzare este furnizat Companiei de titlu pentru a se asigura că toate cheltuielile sunt echilibrate. La fel ca documentele, de obicei recomandăm bugetarea 200-250 USD pentru certificatul de revânzare (în cazuri extreme, am văzut acest lucru mai mare).
- în unele cazuri, un HOA vă va obliga să achiziționați un „pachet de revânzare” care include atât documentele, cât și certificatul de revânzare ca pachet. Acest lucru costă de obicei 400-575 USD și este posibil să nu le puteți analiza și să le plătiți separat.
- Taxa De Transfer: Veți observa în addendumul HOA, secțiunea prevede că cumpărătorul este de acord să plătească până la _____ suma taxei de transfer, iar vânzătorul va plăti diferența. Taxa de transfer costă de obicei $150-$250 și, de obicei, cumpărătorul este de acord să plătească pentru această cheltuială.
impozite
deși tehnic nu este un cost de închidere, impozitele proporționate vor apărea pe declarația dvs. de închidere, așa că vrem să fiți pregătiți pentru asta. Deseori, vânzătorii de acasă în Texas sunt nedumerit pentru a vedea o astfel de sumă mare obține colectate pentru taxe la închidere, deoarece acestea au fost inclusiv o plată fiscale și de asigurare în fiecare lună cu ipoteca lor. Aceasta se numește” escrowing ” impozitele. Creditor dumneavoastră estimează ceea ce taxele vor fi pentru anul, împarte că în 12 plățile lunare și apoi colectează că cu plata ipotecare în fiecare lună.
chiar dacă ați plătit tehnic impozitele în fiecare lună, factura fiscală în sine nu a fost plătită județului atunci când închideți casa. Banii au fost colectate de către creditor și plasate într-un cont escrow astfel încât fondurile sunt acolo pentru a plăti factura fiscală atunci când vine vorba de cauza. Creditorul dvs. nu eliberează contul dvs. escrow către compania de titlu înainte de închidere, astfel încât banii să nu fie pentru vânzare. Deoarece cumpărătorul (sau creditorul lor, dacă își vor escrow impozitele) ajunge să plătească factura fiscală la sfârșitul anului, compania de titlu este obligată să acorde cumpărătorului un an până în prezent credit proporțional pentru a acoperi perioada din acel an în care ați deținut proprietatea. Nu vă faceți griji, totuși, veți primi acești bani înapoi după ce închideți. Creditorul dvs. vă va trimite un cec pentru soldul contului dvs. escrow după ce închideți (de obicei primiți acest lucru în termen de 1-2 săptămâni de la închidere, dar unii creditori pot dura până la 30-60 de zile) și, de obicei, există un surplus în acest cont, astfel încât suma pe care o primiți înapoi este mai mare decât suma colectată de compania de titlu la închidere.
să facem matematica
deci, pentru a recapitula rapid, costurile de închidere a vânzătorului de acasă pentru o casă rezidențială de 450.000 USD într-o HOA din Texas, vă puteți aștepta la următoarele cheltuieli atunci când vindeți (rețineți, acestea sunt medii și s-ar putea schimba, nu este niciodată o idee proastă ca compania din titlu să vă ofere o foaie):
- Titlu poliță de asigurare: $2,677
- sondaj ștergere aprobare: $133.85
- nou sondaj: $500
- comision Escrow $550 în medie (Păstrați lectură de mai jos pentru a afla mai multe despre taxele mici Spark Titlu)
- Document Prep: $125
- certificat fiscal: $50
- mail/taxe de curierat: $100
- notar mobil: $150
- acasă garanție: $550
- comisionul agentului cumpărătorului: $13,500
- listing agent Comisiei: $13,500 (amintiți-vă să se uite la Listingspark pentru a elimina practic acest element linie imens pe declarația de decontare)
- Hoa Docs: $200
- taxa de transfer: $100
- certificat de revânzare: $200
Cheltuieli totale de închidere: $32,336
după cum puteți vedea, poate fi foarte scump pentru a vinde o casă în Texas. Dacă sunteți în căutarea unei modalități de a economisi unele dintre aceste cheltuieli, vă rugăm să consultați Utilizarea ListingSpark și a companiei lor surori Spark Title pentru a vă ajuta să vindeți.
dacă utilizați ListingSpark & Spark titlu împreună puteți salva $13,450 pe cheltuielile prin economii de comision și reduceri ale taxelor de titlu.
la Spark titlu, este o declarație de decontare foarte curat la închidere. Acestea acoperă multe dintre taxele alte companii titlu percepe vânzătorului. Taxe de escrow mai mici, fără taxe de curierat sau taxe de poștă se adaugă, iar serviciul notarial mobil este întotdeauna gratuit. Numai aceste taxe pot economisi peste 500 USD vânzătorului. În multe cazuri, economiile pe care le primiți de la Spark Title ar putea acoperi întregul cost de listare la ListingSpark