Una de las preguntas más comunes que recibimos de nuestros vendedores de casas en ListingSpark es «¿Cómo determino cuáles son mis costos de cierre»? Para este artículo, nos vamos a centrar en los costos de cierre del vendedor de casas que normalmente veríamos en Texas con una venta residencial (las ventas comerciales generalmente tienen un conjunto diferente de tarifas). Esto podría diferir fácilmente de un estado a otro, pero encontramos que la mayoría de los mercados en Texas tienden a ser similares.
Hay varios tipos diferentes de costos de cierre de vendedor de casas incurridos al vender una casa y, a menudo, todos se agrupan como «costos de cierre». En este artículo, los analizaré. Usemos un estudio de caso de una casa de 4 450,000 en un vecindario residencial con una asociación de propietarios de vivienda.
Honorarios de la compañía de título
Es más que probable que si está vendiendo una casa residencial en Texas, el comprador le pedirá a usted (vendedor de la casa) que pague la póliza de seguro de título. En un mercado fuerte con guerras de ofertas que ocurren con frecuencia, esto puede ser negociable y cambiar a los gastos de un comprador, pero en mi opinión, es mejor esperar que esto sea un gasto de un vendedor.
La prima del seguro de título es establecida por el Departamento de Seguros de Texas y será exactamente la misma en cualquier compañía de título que elija. Donde una compañía de títulos diferirá en el precio es en las tarifas que cobran por varios servicios. Este es un desglose de todos los honorarios y gastos en los que un vendedor puede incurrir de la póliza de seguro de título de la compañía
- : En una casa de 4 450,000, la prima del seguro de título costará 2 2,677. Esta tarifa es establecida por el estado y se calcula como un porcentaje del precio de venta en una escala móvil que cambia gradualmente a medida que aumentan los precios. Para obtener una tabla detallada que describa cómo funciona esto, use este enlace al sitio web de TDI
- Tarifa de depósito en garantía: Piense en la tarifa de depósito en garantía como una tarifa administrativa que la compañía de títulos cobra por trabajar en el archivo hasta el cierre. Esta tarifa es establecida por la compañía de títulos y, por lo general, oscila entre $350 y 7 700, dependiendo de la compañía de títulos que elija. El comprador y el Vendedor pagarán una tarifa de depósito en garantía al cierre.
- Preparación de documentos: Al cerrar, hay varios documentos que firma, como la escritura de garantía. Esos documentos son elaborados por un abogado de terceros. La tarifa para obtener estos documentos generalmente oscila entre $100 y 1 150.
- Certificado fiscal: La compañía titular debe equilibrar y prorratear los impuestos del año hasta la fecha en el momento del cierre. Para hacer esto, piden un certificado de impuestos destinado a verificar la cantidad correcta de impuestos a recaudar. El certificado de impuestos puede variar según la compañía o el condado, pero generalmente varía de 4 40 a 7 70.
- Tarifas de entrega/mensajería: Cuando se produce un cierre, se deben recoger y enviar por correo muchos documentos. Algunas compañías de títulos de propiedad pasarán esas tarifas al comprador y al vendedor. Estos cargos pueden oscilar entre 2 25 y 1 150, dependiendo del costo del franqueo y la cantidad que pueda cobrar un servicio de mensajería.
- Notario móvil :Si no está en un lugar donde pueda entrar para firmar en persona y es más conveniente que alguien se acerque a usted, se puede usar un notario móvil. Por lo general, se trata de una tarifa de 1 100 a 2 250 por cada firma (es decir, el comprador y el vendedor firman por separado), dependiendo de la situación. (Lea hasta el final para obtener más información sobre Spark Title y su servicio de notaría móvil gratuito)
Gastos contractuales
Además de los honorarios cobrados por la compañía de títulos de propiedad que pueden no estar específicamente descritos en el contrato, hay honorarios en el contrato residencial TREC 1-4 y adiciones relacionadas que indican claramente quién paga los diferentes honorarios.
- Endoso de eliminación de encuestas: Esta es la sección 6A(8)(i o ii) del contrato. Si se comprueba que el contrato se modificará para que diga «escasez en el área» a expensas del vendedor. El costo para usted como vendedor es del 5% de la prima del seguro de título. Para nuestro ejemplo de una casa de 4 450,000, esa tarifa sería de 1 133.85. Para describir esto rápidamente, piense en esto como agregar un anexo de seguro adicional a la póliza de seguro de título por errores cometidos por el topógrafo que podrían dañar al comprador. Para una explicación más detallada, haga clic aquí. Este es un artículo negociable que puede ser pagado por el comprador, pero es bastante común que el comprador intente que el vendedor pague por él. Encuesta
- : Si tiene una encuesta buena y válida, podrá usarla en la transacción y no incurrirá en ningún gasto aquí. Pero, si no son capaces de encontrar una encuesta o por alguna razón la encuesta no puede ser utilizado, a pagar en algún lugar entre $450-550 para una nueva encuesta. Los lotes grandes o las propiedades de superficie pueden ser significativamente mayores en algunos casos. Algunas de las razones por las que la encuesta no se puede usar incluyen, es demasiado antigua o ha cambiado demasiado en la huella de la propiedad desde que se realizó la encuesta. Si se requiere una nueva encuesta, es negociable quién la paga. Dicho esto, la mayoría de los compradores que compran una casa esperan que se les proporcione una encuesta si están pagando el valor justo de mercado de la casa.
- Contrato de servicio residencial: Sección 7H, también conocida como garantía del hogar. Aunque este es un artículo negociable que el vendedor no tiene que pagar, es común con una oferta competitiva que el comprador le pida al vendedor que cubra el costo de una garantía de vivienda de un año. Esto cubre artículos que el seguro de propiedad puede no cubrir, como HVAC,calentador de agua, etc. Esto generalmente varía en costo entre 5 500 y 6 600.
- El vendedor pagó los costos de cierre: Sección 12A (1) (b) del contrato. Esto por definición es que el comprador pide una suma global de dinero al vendedor para pagar sus costos de cierre en el momento del cierre. Estos son los gastos del comprador que estarían por encima y más allá de los costos de cierre existentes del vendedor establecidos aquí en esta publicación de blog. Es absolutamente negociable, y usted como vendedor tiene el derecho de negarse a compensar al comprador por cualquiera de los costos de cierre. Tenga en cuenta que muchos compradores ofrecerán un precio de venta más alto si le piden un crédito aquí. Esto, en esencia, mantiene el dinero en efectivo en el bolsillo de los compradores de vivienda, lo que puede ser una necesidad para que cierren. A menudo, están dispuestos a pagar un precio más alto que solo afecta marginalmente su pago mensual para reducir su efectivo requerido para cerrar. Sin embargo, tenga cuidado, porque la casa todavía tendrá que evaluar el precio de venta, no el precio de venta acordado menos estos costos de cierre. Tarifa de opción
- : Cuando ejecutó el contrato, el comprador le pagó una tarifa de opción, probablemente entre $100 y 4 400 para tener el derecho de rescindir durante su proceso de inspección. Cuando el comprador cierra, recibe esto de vuelta, por lo que aparecerá como un elemento de línea en la declaración de liquidación. Pero es tuyo si se echan atrás.
- Comisiones: Si está trabajando con un corredor de listados, ya debería tener esto resuelto y debería esperarlo, pero la página nueve explica cuánto va al agente del comprador (generalmente el 3% en Texas). La declaración de liquidación tendrá una partida para la comisión de agente del comprador y la comisión de agente de su listado (también típicamente del 3%). Este debe ser el gasto más grande que vea en su declaración de liquidación al cierre. Tenga en cuenta que si usa ListingSpark para vender su casa, no verá una comisión de Agente de Listado en su declaración de liquidación, lo que le ahorrará casi un 3% o más de $13,000 en este caso.
Cuotas de Asociación de Propietarios
Para las casas vendidas en una HOA, espere tener cuotas al cierre. Hay 3 tarifas principales cobradas en el momento del cierre que el vendedor puede terminar pagando.
- Documentos HOA: Aunque es negociable, es común que el comprador pida al vendedor que le proporcione una copia actualizada de todos los documentos de la HOA, que generalmente consisten en las reglas y regulaciones, convenios restrictivos, estatutos, etc. Generalmente le decimos al vendedor que espere un costo de these 200 a 2 250 por estos documentos.
- Certificado de reventa: También negociable, pero no es raro ver esto como un gasto del vendedor. El certificado de reventa se entrega a la compañía de títulos para garantizar que todos los gastos estén equilibrados. Al igual que los documentos, normalmente recomendamos presupuestar 2 200-2 250 para el certificado de reventa (en casos extremos, hemos visto esto más alto).
- En algunos casos, una HOA le obligará a comprar un» paquete de reventa » que incluye los documentos y el certificado de reventa como un paquete. Esto generalmente cuesta 4 400-5 575 y es posible que no pueda analizarlos y pagarlos por separado.
- Tasa de Transferencia: Usted notará en el anexo de la HOA, que la sección dice que el comprador acepta pagar hasta el monto _____ de la tarifa de transferencia y el vendedor pagará la diferencia. La tarifa de transferencia generalmente cuesta entre 1 150 y 2 250 y, por lo general, el comprador acepta pagar este gasto.
Impuestos
Aunque técnicamente no es un costo de cierre, los impuestos prorrateados aparecerán en su declaración de cierre, por lo que queremos que esté preparado para eso. A menudo, los vendedores de casas en Texas están desconcertados al ver que se recauda una cantidad tan grande de impuestos al cierre, ya que han estado incluyendo un pago de impuestos y seguro cada mes con su hipoteca. Esto se llama «escrowing» de sus impuestos. Su prestamista calcula cuáles serán sus impuestos para el año, los divide en 12 pagos mensuales y luego los recauda con el pago de su hipoteca cada mes.
A pesar de que técnicamente ha pagado sus impuestos todos los meses, la factura de impuestos en sí no se ha pagado al condado cuando cierra la casa. El dinero ha sido recaudado por su prestamista y colocado en una cuenta de depósito en garantía para que los fondos estén allí para pagar la factura de impuestos cuando venza. Su prestamista no libera su cuenta de depósito en garantía a la compañía de títulos de propiedad antes del cierre para que el dinero no sea para la venta. Dado que el comprador (o su prestamista si depositarán sus impuestos en garantía) termina pagando la factura de impuestos al final del año, la compañía de títulos de propiedad debe darle al comprador un crédito prorrateado del año hasta la fecha para cubrir el tiempo de ese año en que usted fue propietario de la propiedad. Sin embargo, no se preocupe, recuperará este dinero después de cerrar. Su prestamista le enviará un cheque por el saldo de su cuenta de depósito en garantía después de que cierre (por lo general, lo recibe dentro de 1 a 2 semanas después del cierre, pero algunos prestamistas pueden tardar hasta 30 a 60 días) y, por lo general, hay un excedente en esta cuenta, por lo que la cantidad que obtiene es mayor que la cantidad recaudada por la compañía de títulos al cierre.
Hagamos las cuentas
Para recapitular rápidamente, los costos de cierre del vendedor de casas para una casa residencial de 4 450,000 dentro de una HOA en Texas, puede esperar los siguientes gastos cuando venda (tenga en cuenta que estos son promedios y podrían cambiar, nunca es mala idea que la compañía de títulos le proporcione una hoja neta o un HUD falso para su propia venta):
- Póliza de Seguro de título:
- Endoso de Eliminación de encuesta: $133.85
- Nueva Encuesta: $500
- Plica de la Tarifa $550 en promedio (sigue leyendo a continuación para aprender acerca de la Chispa del Título de honorarios bajos)
- Documento de Preparación: $125
- Certificado de Impuestos: $50
- Correo/Courier Honorarios: $100
- Móvil Notario: $150
- página de Inicio de Garantía: $550
- Agente del Comprador de la Comisión: $13,500
- Listado de Comisión de Agente: $13,500 (Recuerda mirar en ListingSpark para eliminar prácticamente todos los de este gran elemento de línea en su declaración de cierre)
- HOA Docs: $200
- Transferir precio: $100
- Certificado de Reventa: $200
Gastos de Cierre Totales:
Como puede ver, puede ser muy caro vender una casa en Texas. Si está buscando una manera de ahorrar en algunos de estos gastos, busque usar ListingSpark y su compañía hermana Spark Title para ayudarlo a vender.
Si usa ListingSpark & Spark Title juntos, puede ahorrar $13,450 en los gastos mediante ahorros en comisiones y reducciones en las tarifas de título.
En Spark Title, es una declaración de liquidación muy limpia al cierre. Cubren muchos de los honorarios que otras compañías de títulos cobran al vendedor. Tarifas de depósito en garantía más bajas, sin tarifas de mensajería ni tarifas de correo, y el servicio de notaría móvil siempre es gratuito. Estas tarifas por sí solas pueden ahorrar más de 5 500 al vendedor. En muchos casos, los ahorros que recibes de Spark Title podrían cubrir todo el costo de listado en ListingSpark