istnieje kilka struktur leasingowych dostępnych dla tych, którzy chcą wynająć powierzchnię komercyjną. Jednak potrójna umowa najmu netto oferuje wyjątkowe korzyści zarówno właścicielom, jak i najemcom. Jeśli rozważasz ten rodzaj umowy, oto kilka zalet, wad i formuł, które pomogą Ci obliczyć potrójną dzierżawę netto.
co to jest potrójna dzierżawa netto?
kalkulacje dotyczące wynajmu nieruchomości komercyjnych znacznie się różnią niż przy wynajmie nieruchomości mieszkalnych. Często przestrzenie są dzielone, łączone lub współdzielone. Ma to wpływ nie tylko na to, do jakiej powierzchni użytkowej masz dostęp, ale także na to, ile płacisz w każdym miesiącu. Dlatego większość właścicieli określa opłaty za wynajem z cenami według powierzchni kwadratowej.
chociaż istnieją różne opcje leasingu powierzchni komercyjnych, Wiele osób korzysta z NNN Leasing lub triple netto Leasing. W tego typu umowie najmu nieruchomości najemca / Najemca ponosi odpowiedzialność za dodatkowe koszty posiadania i eksploatacji nieruchomości. Wydatki te obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania. Ponieważ Najemca ponosi większe ryzyko finansowe, otrzymuje również niższe stawki najmu.
Jak Obliczyć Potrójną Dzierżawę Netto?
obliczając potrójną dzierżawę netto, musisz określić zarówno podstawową stawkę najmu, jak i oczekiwane koszty operacyjne. Te formuły i liczby mogą stać się mylące, zwłaszcza jeśli istnieje wiele najemców. Korzystanie z komercyjnego kalkulatora leasingu może być bardzo pomocne. Ale możesz również sam obliczyć za pomocą podstawowego formatu czynszu podstawowego + dodatkowe zakładane koszty.
ustalanie czynszu podstawowego
aby obliczyć roczny czynsz podstawowy, po prostu pomnóż stawkę przez powierzchnię. Na przykład, załóżmy, że roczna stawka wynosi 30 USD za stopę dla przestrzeni o powierzchni 2500 stóp kwadratowych. Więc twoja formuła wyglądałaby tak:
$30/sq. WP. x 2500 m2 WP. = $ 75,000 rocznie rocznie
następnie podziel sumę przez 12 miesięcy. Z tymi liczbami, to daje miesięczną stawkę wynajmu $6,250.
Obliczanie dodatkowych kosztów
aby znaleźć sumę dodatkowych kosztów, zacznij od dodania rocznych opłat za podatki, ubezpieczenie i oczekiwane koszty utrzymania. Następnie podziel sumę przez całkowitą powierzchnię kwadratową przestrzeni.
chociaż wydaje się to dość proste, tutaj obliczenia stają się trudne. Formuła jest znacznie prostsza, jeśli wynajmujesz całą powierzchnię jednemu najemcy. Jeśli jednak jest kilku najemców, twoja wycena może znajdować się w metrach kwadratowych do wynajęcia (RSF). W tym równaniu musisz również wziąć pod uwagę wspólną odpowiedzialność finansową za utrzymanie wspólnych obszarów, takich jak hole, korytarze, toalety i dziedzińce.
kolejną rzeczą do rozważenia przy obliczaniu potrójnej dzierżawy netto jest wartość nieruchomości i związane z nią podatki. Podczas gdy większość właścicieli korzysta z wyceny z poprzedniego roku w zakresie podatków od nieruchomości, duże podwyżki mogą poważnie wpłynąć na dodatkowe koszty. Warto regularnie sprawdzać te dane i oceniać umowy najmu, ponieważ wydatki te zmieniają się z roku na rok.
jakie są plusy i minusy potrójnej dzierżawy netto?
potrójny najem netto oferuje wiele korzyści zarówno właścicielowi, jak i najemcy. Jednak wiele osób ich unikać, ponieważ wymaga większej wiedzy na temat prawa nieruchomości komercyjnych i przepisów. Oto kilka ważnych zalet i ograniczeń, które należy wziąć pod uwagę przed podpisaniem potrójnej umowy najmu netto.
plusy
Wiele osób wynajmujących Nieruchomości komercyjne woli potrójną umowę najmu netto. Zapewnia bezpieczny wehikuł inwestycyjny przy minimalnym ryzyku. Właściciel nadal buduje kapitał własny ze względu na aprecjację kapitału nieruchomości w czasie. Jednak właściciel ma więcej swobody, ponieważ nie odgrywają one aktywnej roli w zarządzaniu nieruchomością. Usuwa również finansowe zobowiązania i ryzyko związane z posiadaniem nieruchomości, ponieważ najemcy ponoszą koszty operacyjne i zarządcze. Ponadto gwarantuje długoterminowe obłożenie, ponieważ większość warunków państwowych trwa 10-15 lat. Daje to właścicielowi stabilne źródło dochodu i zmniejsza straty z powodu pustej nieruchomości. Co najważniejsze, Leasing można przenosić, więc nie musisz podejmować decyzji inwestycyjnych w oparciu o czas trwania istniejących warunków.
chociaż te umowy najmu mogą wydawać się korzystne dla właścicieli, zapewnia również wiele korzyści dla najemców. Ponieważ zakładają większe ryzyko finansowe, oznacza to, że mają niższe opłaty za wynajem. Istnieje więcej miejsca na negocjacje, jak również, ponieważ podatki i opłaty za utrzymanie mają tendencję do wahań. Ponieważ wynajmujący odgrywa mniej aktywną rolę, najemcy mogą również cieszyć się większą elastycznością. Potrójna umowa najmu netto daje najemcom większą swobodę w dostosowywaniu powierzchni do ich specyficznych potrzeb. Przy dłuższych warunkach najmu zapewnia stabilną lokalizację do prowadzenia działalności.
minusy
chociaż potrójny najem netto jest atrakcyjny zarówno dla właścicieli, jak i inwestorów, należy pamiętać o pewnych wadach. Po pierwsze, Są one ograniczone do nieruchomości komercyjnych. Istnieją również wymagania dotyczące wartości netto dla tych, którzy chcą zainwestować w nieruchomość w ramach potrójnej dzierżawy netto. Musisz mieć minimalną wartość netto $ 1 milion, nie wliczając ich głównego miejsca zamieszkania i dochodów. Jeśli nie spełniasz tego wymogu, możesz również zawrzeć umowę najmu, jeśli masz roczny dochód powyżej $200,000. Jednak mniejsi inwestorzy muszą przejść przez Fundusze Inwestycyjne na rynku nieruchomości (Reit).
jako właściciel ograniczasz również swój potencjał zarobkowy. Większość umów określa stały długoterminowy czynsz dla najemców, ponieważ biorą na siebie ryzyko finansowe Nieruchomości. W związku z tym istnieją ograniczone możliwości dodawania wartości dzięki aktualizacjom lub zarabiania więcej na budynku, jeśli wartość nieruchomości wzrośnie do końca umowy najmu.
oczywiście nie można pominąć ryzyka finansowego, jakie Najemca ponosi za nieruchomość. Chociaż może to być dobry interes, gdy koszty konserwacji i eksploatacji są niskie, może szybko zwrócić się przeciwko tobie. Zwiększone koszty operacyjne, wyższe podatki, odliczenia ubezpieczeniowe i odszkodowania mogą osłabić marżę zysku. Z drugiej strony, najemca nie może wykonywać konserwacji i napraw, które spełniają standardy wynajmującego. Jeśli nie przeprowadzasz regularnych kontroli stanu budynku, właściciel może zostać pozostawiony z ogromną listą napraw na koniec umowy terminowej.
drobny druk potrójnych umów najmu netto
najważniejsze jest to, że nigdy nie powinieneś zawierać umowy, chyba że w pełni rozumiesz warunki, na które się zgadzasz. Podczas gdy potrójna dzierżawa netto może być korzystna dla obu stron, wykonaj badania przed podjęciem decyzji, której żałujesz. Możesz zacząć od znalezienia informacji online, ale najlepiej jest zasięgnąć porady prawnej, aby przejrzeć wszelkie umowy najmu lub potrójną umowę najmu netto przed zobowiązaniem.