existuje několik leasingových struktur k dispozici těm, kteří chtějí pronajmout komerční prostory. Trojitý čistý pronájem však nabízí jedinečné výhody jak pronajímatelům, tak nájemcům. Pokud uvažujete o tomto typu smlouvy, zde jsou některé výhody, nevýhody, a vzorce, které vám pomohou vypočítat trojitý čistý pronájem.
co je to trojitý čistý pronájem?
výpočty pro pronájem komerčních nemovitostí jsou mnohem odlišné než při pronájmu rezidenčních nemovitostí. Často jsou prostory rozděleny, kombinovány nebo sdíleny. Ovlivňuje to nejen to, kolik využitelného prostoru máte přístup, ale také to, kolik každý měsíc platíte. Proto většina pronajímatelů určuje nájemné s cenami podle čtverečních stop.
i když existují různé možnosti leasingu pro komerční prostory, mnoho lidí využívá NNN leasing nebo triple net leasing. V tomto typu smlouvy o pronájmu nemovitosti přebírá nájemce / nájemce odpovědnost za dodatečné náklady na vlastnictví a provoz nemovitosti. Tyto náklady zahrnují daně z nemovitostí, pojištění a náklady na údržbu. Vzhledem k tomu, že nájemce přebírá větší finanční riziko, dostávají také nižší nájemné.
Jak Vypočítáte Trojitý Čistý Pronájem?
při výpočtu trojitého čistého nájmu musíte určit základní sazbu nájemného i očekávané provozní náklady. Tyto vzorce a čísla mohou být matoucí, zejména pokud existuje více nájemců. Použití kalkulačky komerčního pronájmu může být velmi užitečné. Ale můžete také udělat matematiku pro sebe pomocí základního formátu základního nájemného + dodatečné předpokládané náklady.
stanovení základního nájemného
Chcete-li vypočítat roční základní nájemné, jednoduše vynásobte sazbu plochou. Například, řekněme, že roční sazba je $ 30 za metr pro prostor, který je 2,500 čtverečních stop. Takže váš vzorec bude vypadat takto:
$30/sq. metr. x 2500 čtverečních. metr. = 75 000 $ročně
poté vydělte celkem 12 měsíců. S těmito čísly by vám to poskytlo měsíční nájemné ve výši 6,250 xnumx$.
výpočet dodatečných nákladů
Chcete-li zjistit součet dodatečných nákladů, začněte přidáním ročních poplatků za daně, pojištění a očekávané náklady na údržbu. Poté vydělte součet celkovým čtvercovým záběrem prostoru.
i když se to zdá dost jednoduché, zde jsou výpočty složité. Vzorec je mnohem jednodušší, pokud si pronajmete celý prostor jednomu nájemci. Nicméně, pokud existuje několik nájemců, vaše nabídka může být v Rentable square Footage (RSF). V této rovnici, musíte také zohlednit sdílenou finanční odpovědnost za údržbu společných prostor, jako jsou lobby, chodby, toalety, a nádvoří.
další věc, kterou je třeba zvážit při výpočtu trojitého čistého pronájmu, je hodnota nemovitosti a související daně. Zatímco většina majitelů používá ocenění z předchozího roku na daních z nemovitostí, velké zvýšení může vážně ovlivnit dodatečné náklady. Je to dobrý nápad přezkoumat tyto údaje a posoudit nájemní smlouvy v pravidelných intervalech, protože tyto náklady kolísají z roku na rok.
jaké jsou výhody a nevýhody trojitého čistého pronájmu?
trojitý čistý pronájem nabízí pronajímateli i nájemci několik výhod. Mnoho lidí se jim však vyhýbá, protože vyžaduje více znalostí zákonů a předpisů o komerčních nemovitostech. Zde je několik důležitých výhod a omezení, aby zvážila, než podepíšete smlouvu o pronájmu triple net.
Pros
mnoho lidí, kteří pronajímají komerční nemovitosti, dává přednost trojité čisté nájemní smlouvě. Poskytuje bezpečný investiční nástroj s minimálními riziky. Majitel pokračuje v budování vlastního kapitálu kvůli kapitálovému zhodnocení nemovitosti v průběhu času. Přesto má majitel více svobody, protože nehrají aktivní roli ve správě nemovitosti. Odstraňuje také finanční závazky a rizika vlastnictví nemovitostí, protože nájemci přebírají provozní a správní náklady. Kromě toho zaručuje dlouhodobou obsazenost, protože většina státních podmínek trvá 10-15 let. To dává majiteli stabilní zdroj příjmů a snižuje ztráty způsobené uvolněným majetkem. Nejlepší ze všeho je, že leasing je převoditelný, takže nemusíte činit investiční rozhodnutí na základě doby trvání stávajících podmínek.
ačkoli se může zdát, že tyto pronájmy zvýhodňují pronajímatele, poskytuje také mnoho výhod pro nájemníky. Vzhledem k tomu, že přebírají větší finanční riziko, znamená to, že mají nižší nájemné. Existuje také více prostoru pro vyjednávání, protože daně a poplatky za údržbu mají tendenci kolísat. Vzhledem k tomu, že pronajímatel hraje méně aktivní roli, mají nájemci také větší flexibilitu. Trojnásobný čistý pronájem poskytuje nájemcům větší svobodu přizpůsobit prostor jejich specifickým potřebám. A s delšími leasingovými podmínkami poskytuje stabilní místo pro provozování jejich podnikání.
nevýhody
zatímco trojitý čistý pronájem je atraktivní jak pro pronajímatele, tak pro investory, je třeba mít na paměti některé nevýhody. Za prvé, jsou omezeny na komerční nemovitosti. Existují také požadavky na čisté jmění pro ty, kteří chtějí investovat do nemovitosti v rámci trojitého čistého pronájmu. Musíte mít minimální čisté jmění 1 milion dolarů, bez jejich primárního bydliště a příjmu. Pokud nesplňujete tento požadavek, můžete také zadat nájemní smlouvu, pokud máte roční příjem přes $ 200,000. Menší investoři však musí projít investičními fondy do nemovitostí (REITs).
jako vlastník také omezujete svůj potenciál výdělku. Většina dohod stanoví pevné dlouhodobé nájemné pro nájemce, protože přebírají finanční rizika nemovitosti. Proto existují omezené možnosti přidat hodnotu s aktualizacemi nebo vydělat více z budovy, pokud hodnoty nemovitostí vzrostou až do konce pronájmu.
samozřejmě nemůžete přehlédnout finanční rizika, která nájemce pro nemovitost přebírá. I když to může být dobrý obchod, když jsou nízké náklady na údržbu a provoz, může se rychle obrátit proti vám. Zvýšené provozní náklady, vyšší daně, pojistné spoluúčasti a škody mohou podkopat vaše ziskové rozpětí. Na druhé straně mince nesmí nájemce provádět údržbu a opravy, které splňují standardy pronajímatele. Pokud nechcete provádět pravidelné kontroly stavu budovy, majitel by mohl být ponechán s obrovským seznamem oprav na konci termínu dohody.
drobným písmem trojitých čistých nájemních smluv
pointa je, že byste nikdy neměli uzavírat smlouvu, pokud plně nerozumíte podmínkám, se kterými souhlasíte. Zatímco trojitý čistý pronájem může být prospěšný pro obě strany, proveďte svůj výzkum dříve, než učiníte rozhodnutí, které litujete. Můžete začít tím, že najde informace on-line, ale to je nejlepší hledat právního zástupce, aby přezkoumala veškeré nájemní nebo triple čisté nájemní smlouvy, než se zavázat.