hem säljare stängningskostnader i Texas

en av de vanligaste frågorna vi får från våra hem säljare på ListingSpark är ”hur bestämmer jag vad mina stängningskostnader är”? För den här artikeln kommer vi att fokusera på hemförsäljarens stängningskostnader som vi vanligtvis skulle se i Texas med en bostadsförsäljning (kommersiell försäljning har vanligtvis en annan uppsättning avgifter). Detta kan lätt skilja sig från stat till stat, men vi tycker att de flesta marknader i Texas tenderar att vara likartade.

det finns flera olika typer av hem säljare stängning kostnader när man säljer ett hem och ofta de alla få klumpas ihop som ”stängning kostnader”. I den här artikeln kommer jag att analysera dem. Låt oss använda en fallstudie av en $450,000 hem i ett bostadsområde med en husägare förening.

Titel företagsavgifter

det är mer än troligt att om du säljer ett bostadshus i Texas köparen kommer att be dig (hem säljare) att betala för titeln försäkring. På en stark marknad med budkrig som händer ofta kan detta vara förhandlingsbart och byta till köparens bekostnad, men enligt min mening är det bäst att förvänta sig att detta är en säljares bekostnad.

titelförsäkringspremien fastställs av Texas Department of Insurance och kommer att vara exakt densamma på vilket titelföretag du väljer. Där ett titelföretag kommer att skilja sig från priset är de avgifter de tar ut för olika tjänster. Här är en uppdelning av alla avgifter och kostnader som en säljare kan ådra sig från titelföretaget

• titelförsäkring: På en $450,000 hem, titeln försäkringspremien kommer att kosta $2,677. Denna avgift fastställs av staten och beräknas som en procentandel av försäljningspriset på en glidande skala som stegvis förändras när priserna stiger. För en djupgående tabell som beskriver hur detta fungerar, använd den här länken till TDI: s webbplats
• Escrow Fee: Tänk på escrow fee som en administrativ avgift som titelföretaget tar ut för att arbeta med filen genom stängning. Denna avgift fastställs av titelföretaget och varierar vanligtvis från $350-$700 beroende på titelföretaget du väljer. Köpare och säljare betalar var och en en spärravgift vid stängning.
• förberedelse av dokument: när du stänger finns det flera dokument du signerar, t.ex. garantihandling. Dessa handlingar sammanställs av en tredje part advokat. Avgiften för att dra dessa dokument varierar vanligtvis från $100 – $150.
• Skattecertifikat: titelföretaget är skyldigt att balansera och prorera årliga skatter vid tidpunkten för stängning. För att göra detta beställer de ett skattebevis som är avsett att verifiera rätt mängd skatter att samla in. Skattecertifikatet kan variera beroende på företag eller län men varierar vanligtvis från $40-$70.
• leverans/Kuriravgifter: när en stängning händer måste många dokument samlas in och skickas. Vissa titelföretag kommer att överföra dessa avgifter till köparen och säljaren. Dessa avgifter kan variera från $25 – $150 beroende på kostnaden för porto och hur mycket en budtjänst kan ta ut.
• mobil notarie: om du inte är på en plats där du kan komma in för att logga in personligen och det är bekvämare att få någon att komma till dig, kan en mobil notarie användas. Vanligtvis är detta en avgift på $100-$250 för varje signering (dvs. köparen och säljaren undertecknar separat) beroende på situationen. (Läs hela vägen till botten för att lära dig mer om Spark Title och deras gratis mobil notarie service)

Avtalskostnader

bortsett från de avgifter som tas ut av titelbolaget som kanske inte specifikt beskrivs i kontraktet finns det avgifter i TREC 1-4 Bostadskontrakt och relaterade tillägg som tydligt anger vem som betalar olika avgifter.

• Undersökning Borttagning Godkännande: Detta är avsnitt 6A.8(i eller ii) i kontraktet. Om kontrolleras att kontraktet kommer att ändras för att läsa ”brist i området” på bekostnad av säljaren. Kostnaden för dig som säljare är 5% av titelförsäkringspremien. För vårt exempel på ett hus på 450 000 dollar skulle den avgiften vara 133,85 dollar. För att snabbt beskriva detta, tänk på detta som att lägga till en extra försäkringsförare på titelförsäkringen för fel som gjorts av landmätaren som kan skada köparen. För en mer detaljerad förklaring, klicka här. Detta är ett förhandlingsbart objekt som kan betalas av köparen, men det är ganska vanligt att köparen försöker få säljaren att betala för det.
• Undersökning: om du har en bra och giltig undersökning kommer du att kunna använda den i transaktionen och kommer inte att medföra någon kostnad här. Men om du inte kan hitta en undersökning eller av någon anledning undersökningen inte kan användas, räkna med att betala någonstans mellan $450-550 för en ny undersökning. Stora partier eller areal egenskaper kan vara betydligt mer i vissa fall. Några anledningar till att undersökningen kanske inte kan användas är att den är för gammal eller för mycket har förändrats på fastighetens fotavtryck sedan undersökningen gjordes. Om en ny undersökning krävs är det förhandlingsbart vem som betalar för det. Med det sagt, de flesta köpare som köper ett hem förväntar sig att få en undersökning till dem om de betalar rättvist marknadsvärde för hemmet.
• bostäder serviceavtal: avsnitt 7H, även känd som hem garanti. Även om detta är ett förhandlingsbart objekt som säljaren inte behöver betala för, är det vanligt med ett konkurrenskraftigt erbjudande för köparen att be säljaren att täcka kostnaden för ett års hemgaranti. Detta täcker föremål som egendomsförsäkringen kanske inte täcker som HVAC, varmvattenberedare etc. Detta varierar i allmänhet i kostnad mellan $500 – $600.
• säljaren betalade stängningskostnader: avsnitt 12a (1) (b) i kontraktet. Detta per definition är köparen ber om en klumpsumma pengar från säljaren att betala för sina stängningskostnader vid tidpunkten för stängning. Dessa är köparens utgifter som skulle vara utöver säljarens befintliga stängningskostnader som anges här i detta blogginlägg. Det är helt förhandlingsbart, och du som säljare har rätt att vägra att kompensera köparen för någon av stängningskostnaderna. Tänk på att många köpare kommer att erbjuda ett högre försäljningspris om de ber om en kredit från dig här. Detta håller i huvudsak pengar i bostadsköparfickan vilket kan vara en nödvändighet för dem att stänga. Ofta är de villiga att betala ett högre pris som endast marginellt påverkar deras månatliga betalning för att sänka sina nödvändiga pengar för att stänga. Var dock försiktig, eftersom hemmet fortfarande måste bedöma försäljningspriset, inte det överenskomna försäljningspriset minus dessa stängningskostnader.
• Optionsavgift: när du utförde kontraktet betalade köparen dig en optionsavgift, förmodligen någonstans mellan $100-$400 för att ha rätt att säga upp under sin inspektionsprocess. När köparen stänger får de tillbaka detta, så det kommer att dyka upp som en rad på avvecklingsdeklarationen. Det är din att hålla om de tillbaka men.
• provisioner: Om du arbetar med en noteringsmäklare bör du redan ha detta hashat ut och borde förvänta dig det, men sidan nio stavar ut hur mycket som går till köparens agent (vanligtvis 3% i Texas). Avvecklingsutlåtandet kommer att ha en rad för både köparens agentkommission och din noteringsagentkommission (också vanligtvis 3%). Detta bör vara den största kostnaden du ser på din avveckling uttalande vid stängning. Tänk på att om du använder ListingSpark för att sälja ditt hem, kommer du inte att se en Noteringsagentkommission på ditt avvecklingsutlåtande, vilket sparar dig nästan 3% eller över $13,000 i det här fallet.

Homeowner Association avgifter

för bostäder som säljs i en HOA, räkna med att ha avgifter vid stängning. Det finns 3 primära avgifter som bedöms vid stängningstillfället som säljaren kan sluta betala för.

• HOA-dokument: Även om det är förhandlingsbart är det vanligt att köparen ber säljaren att förse dem med en aktuell kopia av alla HOA-dokument som vanligtvis består av regler och förordningar, restriktiva förbund, stadgar etc. Vi säger i allmänhet säljaren att förvänta sig en kostnad på $200 – $250 för dessa dokument.
• Återförsäljningscertifikat: också förhandlingsbart, men inte ovanligt att se detta som säljarens bekostnad. Återförsäljningscertifikatet tillhandahålls till titelföretaget för att säkerställa att alla kostnader är balanserade. Liksom dokumenten rekommenderar vi vanligtvis att budgetera $200 – $250 för återförsäljningscertifikatet (i extrema fall har vi sett detta högre).
  • i vissa fall kommer en HOA att tvinga dig att köpa ett ”återförsäljningspaket” som innehåller både dokumenten och återförsäljningscertifikatet som ett paket. Detta kostar vanligtvis $400 – $575 och du kanske inte kan analysera dem och betala för dem separat.
• Överföringsavgift: Du kommer att märka i HOA-tillägget, avsnittet läser att köparen samtycker till att betala upp till _____ beloppet för överföringsavgiften och Säljaren betalar skillnaden. Överföringsavgiften kostar vanligtvis $150 – $250 och vanligtvis accepterar köparen att betala för denna kostnad.

skatter

även om det inte är tekniskt en stängningskostnad, kommer proportionella skatter att dyka upp på ditt stängningsutlåtande så vi vill att du ska vara beredd på det. Ofta, hem säljare i Texas är förbryllad att se en så stor mängd få samlas in för skatter vid stängning eftersom de har varit inklusive en skatt och försäkring betalning varje månad med sin inteckning. Detta kallas ”escrowing” dina skatter. Din långivare uppskattar vad dina skatter kommer att vara för året, delar upp det i 12 månatliga betalningar och samlar sedan in det med din hypotekslån varje månad.

även om du tekniskt har betalat din skatt varje månad har skatteräkningen inte betalats till länet när du stänger på hemmet. Pengarna har samlats in av din långivare och placeras i ett spärrat konto så medlen är där för att betala skatt räkningen när det kommer på grund. Din långivare släpper inte ditt spärrade konto till titelföretaget före stängning så att pengar inte är för försäljning. Eftersom köparen (eller deras långivare om de kommer att spärra sina skatter) slutar betala skatträkningen i slutet av året, är titelföretaget skyldigt att ge köparen ett år till dags dato prorated kredit för att täcka den tid det året som du ägde fastigheten. Oroa dig inte, du kommer att få pengarna tillbaka när du stänger. Din långivare kommer att skicka dig en check för saldot på ditt spärrade konto när du stänger (du får vanligtvis detta inom 1-2 veckor efter stängning men vissa långivare kan ta så mycket som 30-60 dagar) och vanligtvis finns det ett överskott i detta konto så det belopp du får tillbaka är mer än det belopp som samlas in av titeln företaget vid stängning.

Låt oss göra matten

så för att snabbt sammanfatta, hem säljare stängning kostnader för en $450,000 bostadshus inom en HOA i Texas, kan du förvänta dig följande kostnader när du säljer (tänk på, dessa är medelvärden och kan förändras, det är aldrig en dålig ide att ha titeln företaget förse dig med en netto ark eller mock HUD för din egen försäljning):

• titel försäkring: $2,677
• undersökning radering Endorsement: $133.85
• ny undersökning: $500
• Escrow Fee $550 i genomsnitt (Fortsätt läsa nedan för att lära dig om Spark titles låga avgifter)
• dokumentförberedelse: $125
• Skattecertifikat: $50
• post/Kuriravgifter: $100
• mobil notarie: $150
• hem garanti: $550
• köparens agent provision: $13,500
• notering agent provision: $13,500 (kom ihåg att titta i Listingspark att praktiskt taget eliminera denna enorma rad på din avveckling uttalande)
• Hoa Docs: $200
• Överföringsavgift: $100
• återförsäljning certifikat: $200

totalsumma stängningskostnader: $32,336

som du kan se kan det vara mycket dyrt att sälja ett hem i Texas. Om du letar efter ett sätt att spara på några av dessa utgifter, titta på att använda ListingSpark och deras systerföretag Spark Title För att hjälpa dig att sälja.

om du använder ListingSpark & Spark Titel tillsammans kan du spara $13,450 på kostnaderna genom provision besparingar och minskningar av titel avgifter.

på Spark Titel, det är en mycket ren uppgörelse uttalande vid stängning. De täcker många av de avgifter som andra titelföretag debiterar säljaren. Lägre escrow avgifter, inga kuriravgifter eller postavgifter lägga upp, och den mobila notarie tjänsten är alltid gratis. Dessa avgifter ensam kan spara över $500 till säljaren. I många fall kan besparingarna du får från Spark Title täcka hela noteringskostnaden på ListingSpark