planejando se aposentar um dia?
as propriedades de aluguel fazem parte do seu plano de aposentadoria?
para muitos australianos, eles são, mas suas propriedades de aluguel serão suficientes para fornecer um padrão de vida razoável?
pesquisa do Australian Bureau of Statistics (ABS) em 1995 relatou que 78% dos investidores imobiliários de aluguel possuem apenas uma propriedade.
uma propriedade será suficiente para viver?
resposta curta – de jeito nenhum!
então, quantas propriedades de aluguel você precisará possuir para se aposentar confortavelmente?
para responder a esta pergunta, primeiro precisamos descobrir quanto dinheiro uma única Propriedade de aluguel gera.
o aluguel médio de Perth é atualmente de US $395 por semana e a taxa de vacância é de 5,6%. Combine esses dois números e obtemos uma renda anual de US $19.400.
as despesas de aluguel que uma propriedade média de Perth incorreria são descritas nesta tabela:
| Aluguel De Propriedade De Despesas | |
| Item | Quantidade |
| Conselho Taxas | $ 1,800 |
| Seguros | $ 900 |
| Imposto sobre a Terra | $ 500 |
| taxas de administração | $ 2,000 |
| controle de Pragas | $ 200 |
| Repara & manutenção | $ 1,500 |
| despesas Diversas | $ 300 |
| Taxas de Água | $ 800 |
| Total das Despesas | $ 8,000 |
Estamos falando de fluxo de caixa aqui, então eu não incluído o não-dinheiro custos de depreciação, de obras de capital de subsídio ou empréstimo de custo de amortização. Esses itens são extremamente úteis no gerenciamento de renda tributável, mas menos importantes para avaliar o fluxo de caixa na aposentadoria.
renda Anual de us $19.400 menos despesas anuais de r $8.000, nos dá uma renda em dinheiro de us $11,400 por ano, ou us $950 por mês.
quanto dinheiro você precisará na aposentadoria? ASIC sugeriu que para um casal que possui sua própria casa, se aposentar aos 65 anos e viver até 85, uma quantia de US $34.216 dará um estilo de vida modesto, enquanto us $59.160 é confortável. Em termos equivalentes de propriedade de aluguel, três propriedades de aluguel darão modéstia e conforto de cinco a seis propriedades.
da tabela acima, três propriedades de aluguel são o mínimo que qualquer casal proprietário precisará para fins de aposentadoria. O fluxo de caixa líquido de três propriedades de aluguel de propriedade total de US $34.200 é equivalente a:
- indicador de aposentadoria “modesto” da ASIC de US $34.216;
- pensão completa para um par de $34.382;
- salário mínimo adulto de $34,980;
- $1 milhões ganhando 3,5 %( sim, que é maior do que as taxas bancárias atuais e pode não ser facilmente alcançável).
portanto, no mínimo, um casal precisará possuir sua própria casa e três propriedades de aluguel sem dívidas para fornecer uma aposentadoria modesta. Cinco propriedades de aluguel leva nosso casal muito perto da aposentadoria confortável da ASIC. Seis ou mais casas e podemos começar a relaxar um pouco.
observe que não incluímos nenhuma despesa aqui para substituição de capital. Reparos e manutenção cobrem os pequenos custos de manutenção em andamento, mas não incluem grandes despesas de capital. Alguns investidores tendem a esquecer que sua casa está se deteriorando lentamente e será demolida. Muitos investidores tentam jogar “passar o pacote” com suas propriedades e esperam que algum futuro proprietário acabe pagando a conta pela substituição do telhado, deteriorando a cerca de fronteira ou os tocos em ruínas. O gasto de Capital em propriedades residenciais tende a ser irregular, por exemplo, cupins são descobertos e uma parte das madeiras do telhado precisa ser substituída. Mas se quiséssemos fornecer uma estimativa de longo prazo das despesas de capital, basta obter o custo de substituição de toda a casa e dividi-la pela vida prevista de uma nova casa. Uma nova casa 4×2 acabada em Perth custará cerca de US $240.000 e durará cerca de 40 anos. Um cálculo rápido dá US $6.000 por ano custo médio de capital, que certamente vai comer em seu fluxo de caixa livre rapidamente.
os requisitos de despesas de Capital não são uniformes ao longo do tempo. Novas casas terão muito pouco dinheiro necessário para serem gastas nelas, com muitos itens na propriedade cobertos pela Garantia. Por outro lado, uma casa com mais de vinte anos pode ter sofrido anos de manutenção diferida, que algum futuro proprietário terá que pagar.
Planeje sua carteira para antecipar esses gastos de capital. Estratégias simples incluem ter suas propriedades bem mantidas durante suas vidas, em vez de permitir que os itens de reparo se acumulem e se componham. Você também pode desenvolver uma estratégia de possuir casas mais antigas e desenvolvê-las novamente quando estiver se aproximando da aposentadoria, para ter um portfólio de novas casas na época.
nossos cálculos até agora têm sido sobre casas sem dívidas. Você pode carregar muito mais dívidas enquanto trabalha do que quando aposentado. Enquanto você está trabalhando, você está ganhando renda de sua ocupação e pagando imposto de renda. A perda de Engrenagem Negativa induzida por seus empréstimos de propriedade de aluguel é compensada com sua renda de emprego e resulta em um reembolso de imposto.
| Taxa Efetiva de Juros no crédito à Habitação para Arrendamento de Propriedade de Investidores Marginais Taxa de Imposto (incluindo o Medicare Levy) | |||||
| Taxa de Juros | Taxa de Imposto sobre rendimentos anuais de mais de | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
Por exemplo, se você está trabalhando e ganhando mais de us $80.000 por ano, uma taxa de juros de 5% só custa 3% após impostos de dólares. Isso permite que você carregue níveis mais altos de dívida do que você poderia escolher. Mas uma vez que você está aposentado e a renda do trabalho cessa, sua taxa de juros é sentida em sua taxa real de 5,0%. De repente, seu portfólio de propriedades é muito mais sensível a aumentos de taxas de juros e interrupções na renda. Você precisará desenvolver um plano para sua dívida de propriedade à medida que se aproxima da aposentadoria. Algumas opções incluem a conversão de quaisquer empréstimos apenas com juros para principal e juros dez ou mais anos antes da aposentadoria; vender algumas propriedades e usar o patrimônio líquido para pagar a dívida ou usar pagamentos de aposentadoria fixa para fazer pagamentos principais. Cada uma dessas opções tem implicações fiscais e você deve executar os cenários passado um contador experiente em investimento imobiliário.
você pode se aposentar enquanto ainda carrega dívidas em suas propriedades de aluguel? Sim, desde que você tenha estabelecido um patrimônio e um buffer de fluxo de caixa. Você precisa de um buffer de capital para permitir a liberdade de movimento com a tomada de decisão de sua propriedade. Se você estiver altamente alavancado, uma queda inesperada nos preços das casas pode restringir sua capacidade de vender uma propriedade individual (já que as propriedades restantes podem ter valor de segurança insuficiente para os empréstimos). Você também precisará de um buffer de fluxo de caixa para evitar o aumento das taxas de juros, vagas de aluguel estendidas ou despesas de capital (como a substituição de um telhado ou sistema central de ar condicionado).
observe que, em todas as crises econômicas, exceto nas mais severas, você poderá enfrentar uma queda nos preços das casas, desde que seu fluxo de caixa seja positivo, para que continue a fazer seus reembolsos de empréstimo. Lembre-se de que, após a aposentadoria, você não terá nenhum salário ou renda salarial para preencher a lacuna de vagas ou despesas. Algumas das vítimas mais pesadas na guerra ocorrem durante uma retirada ou derrota não planejada. Da mesma forma, algumas das maiores perdas financeiras na propriedade ocorrem quando os proprietários são forçados a vender durante uma desaceleração. Certifique-se de construir os buffers gêmeos de patrimônio e fluxo de caixa para que você permaneça no controle de sua carteira de propriedades e nunca precise receber ordens de outras pessoas. Da mesma forma, proteja seus ativos de interferências externas durante a ausência ou incapacidade, tendo uma procuração duradoura nomeando uma pessoa de confiança registrada na Landgate e uma vontade válida e atual.
em conclusão, você precisará possuir sua própria casa mais pelo menos três propriedades de aluguel sem dívidas para ter uma aposentadoria modesta. Além desse ponto, cada propriedade adicional aumentará seu conforto e, quando você tiver seis ou mais propriedades de aluguel, poderá começar a respirar facilmente.
são três ou mais propriedades de aluguel alcançáveis? Sim, mas não é fácil. Um grande portfólio de imóveis sem dívidas leva design, intenção e trabalho duro. A maioria dos australianos não vai além de um imóvel alugado. Mas se você fez isso até o final deste artigo, você tem o potencial de fazê-lo.