얼마나 많은 임대 주택에 은퇴 해야 합니까?

어느 날 은퇴 할 계획입니까?

임대 주택은 은퇴 계획의 일부입니까?

많은 호주인들에게 임대 주택은 합리적인 생활 수준을 제공하기에 충분할 것입니까?

1995 년에 호주 통계국(복근)에 의해 연구 보고 임대 부동산 투자자의 78%는 하나의 속성을 소유.

하나의 재산이 살기에 충분합니까?

짧은 대답-안돼!

그래서 얼마나 많은 임대 주택 편안 하 게 은퇴를 소유 해야 합니까?

이 질문에 대답하기 위해,우리는 먼저 하나의 임대 주택이 생성 얼마나 많은 돈을 해결해야합니다.

퍼스 평균 임대료는 현재 주당$395 이며 공실률은 5.6%입니다. 그 두 숫자를 결합하고 우리는$19,400 의 연간 소득을 얻을.

퍼스 부동산의 평균 임대 비용이 이 표에 요약되어 있습니다:

나는 감가 상각,자본 작품 수당 또는 차입 비용 상각의 비 현금 비용을 포함하지 않은 그래서 우리는 여기에 현금 흐름에 대해 얘기. 이러한 항목은 과세 소득을 관리하는 데 매우 유용하지만 은퇴 현금 흐름을 평가하는 데 덜 중요합니다.

$19,400 연간 소득$8,000 적은 연간 비용은 우리에게 연간$11,400 또는 한달에$950 의 현금 소득을 제공합니다.

당신은 은퇴에 얼마나 많은 돈이 필요합니다? 아식은 자신의 집을 소유하고 65 세에 은퇴하고 85 세에 살고있는 한 부부의 경우$34,216 이 편안한 반면$59,160 은 겸손한 생활 방식을 제공 할 것이라고 제안했습니다. 임대 재산 동등한 기간안에,3 개의 임대 재산은 겸손과 5 에 6 개의 재산 안락을 줄 것이다.

위의 표에서,세 임대 주택은 모든 주택 소유 부부가 은퇴 목적을 위해 필요한 최소입니다. $34,200 의 3 개의 완전 소유 임대 주택에서 순 현금 흐름은 다음과 같습니다:

• 아식의’겸손한’은퇴 지표$34,216;
• $34,382 의 부부에 대한 전체 노인 연금;
• 의 최소 성인 임금$34,980;
• $1 3.5%를 버는 백만(예,현재 은행 금리보다 높으며 쉽게 달성 할 수 없습니다).

그래서 최소한,부부는 겸손한 은퇴를 제공하기 위해 자신의 집과 세 부채없는 임대 주택을 소유해야합니다. 다섯 임대 주택은 아식의 편안한 은퇴에 매우 가까운 우리 커플을 가져옵니다. 6 개 이상의 주택과 우리는 조금 휴식을 시작할 수 있습니다.

우리는 자본 교체를 위해 여기에 비용을 포함하지 않았 음을 유의하시기 바랍니다. 수리 및 유지 보수에는 지속적인 유지 보수 비용이 적지 만 주요 자본 지출은 포함되지 않습니다. 일부 투자자들은 집이 천천히 악화되고 궁극적으로 철거 될 것이라는 것을 잊어 버리는 경향이 있습니다. 많은 투자자 시도 하 고 재생”소포를 통과”그들의 속성과 일부 미래의 소유자 지붕 교체에 대 한 법안을 지불 끝날 것입니다 희망,경계 울타리 악화 또는 무너져 젊고 아름 다운 여자. 주거용 부동산에 대한 자본 지출은 울퉁불퉁 한 경향이 있으며,예를 들어 흰개미가 발견되고 지붕 목재의 일부가 교체해야합니다. 그러나 우리가 자본 지출의 장기 견적을 제공하고 싶으면,간단하게 전체 집의 교체비를 얻고 새로운 집의 예기한 생활에 의하여 분할하십시요. 퍼스에있는 새로운 완성 된 4 개의 2 개의 집은 약$240,000 의 비용이 들며 약 40 년 동안 지속됩니다. 빠른 계산은 확실히 당신의 자유로운 현금 유출입으로 빨리 먹을 년 평균 자본비 당$6,000 를 준다.

자본 지출 요건은 시간이 지남에 따라 균일하지 않습니다. 새로운 집에는 보장에 의해 커버되는 재산에 있는 많은 품목과 더불어 그(것)들에 소비될 것을 요구된 약간의 돈이,있을 것이다. 다른 한편으로,20 플러스 년 오래 된 집 수 있습니다 고통을 몇 년 동안 지연된 유지 보수,어떤 미래의 소유자는 결국 지불 해야 합니다.

이러한 자본 지출을 예상하기 위해 포트폴리오를 계획하십시오. 간단한 전략 수리 항목 구축 및 화합물 시키는 보다는 그들의 생활 동안 잘 유지 귀하의 속성을 포함 합니다. 당신은 또한 오래된 주택을 소유하고 그 시간에 새 집의 포트폴리오를 가질 수 있도록 당신이 은퇴에 가까워지고 때 그들을 다시 개발하는 전략을 개발할 수 있습니다.

지금까지 우리의 계산은 부채없는 주택에 관한 것이 었습니다. 은퇴 할 때보다 작업하는 동안 당신은 더 많은 빚을 수행 할 수 있습니다. 당신이 일하고 있는 동안 당신은 당신의 직업에서 소득을 벌고 그리고 소득세를 지불하고 있다. 너의 임대 재산 대부에의해 유도되는 네거티브 맞물림 손실은 세금 환급안에 너의 고용 소득 그리고 결과향하여 상쇄된다.

예를 들면,너가 년당$80,000 에 일하고 소득 이으면,5%의 금리는 단 너에게 세후 달러안에 3%을 요한다. 이것은 당신이 그렇지 않으면 선택할 수있는 것보다 부채의 높은 수준을 수행 할 수 있습니다. 그러나 너가 은퇴되고 일 소득이 중단하면 하자마자,너의 금리는 5.0%의 그것의 실제적인 비율에 느낀다. 갑자기 귀하의 재산 포트폴리오는 금리 인상 및 소득 중단에 훨씬 더 민감합니다. 당신은 당신이 은퇴에 접근 할 때 당신의 재산 부채에 대한 계획을 개발해야합니다. 몇몇 선택권은 은퇴보다 전에 원금 그리고 관심사 10 년 이상에 어떤 관심사 단 대부를 개조하기 포함한다;몇몇 재산을 매출하고 빚을 상환하기 위하여 공평을 이용하나,주요한 납부금을 지불하기 위하여 일시금 연금 지불금을 사용하여. 이 선택권의 각각에는 과세 연루가 있고 너는 재산 투자안에 경험되는 회계사지나서 대본을 달려야 한다.

당신은 아직도 당신의 임대 주택에 부채를 들고 은퇴에 갈 수 있습니까? 너가 공평 및 현금 유출입 완충기를 둘 다 설치할 한 그렇다. 너는 공평 완충기를 너에게 너의 재산 정책 입안에 운동의 자유를 허용하는 필요로 한다. 당신이 높은 레버리지 경우,주택 가격의 예상치 못한 가을(나머지 속성은 대출에 대한 보안 값이 부족 할 수 있으므로)개별 속성을 판매 할 수있는 능력을 제한 할 수 있습니다. 상승 금리,확장된 임대 공석 또는 자본 지출(지붕 또는 중앙 에어컨 시스템의 교체 등)에서 안전 하 게 현금 흐름 버퍼를 해야 합니다.

가장 심각한 경제 침체를 제외한 모든 경우 현금 흐름이 긍정적이면 대출 상환을 계속하는 한 주택 가격이 하락할 수 있습니다. 은퇴 후에는 공석 또는 비용의 격차를 연결하는 임금 또는 급여 소득이 없다는 것을 기억하십시오. 전쟁에서 가장 무거운 사상자 중 일부는 계획되지 않은 후퇴 또는 완패 중에 발생합니다. 같은 방식으로,재산에서 가장 큰 재정적 손실 중 일부는 소유자가 침체 기간 동안 판매하도록 강요 될 때 발생합니다. 너가 너의 재산 포트홀리로의 통제안에 남아 있고 결코 다른 사람에게서 순서를 가지고 가야 하지 않는다 하기 위하여 너가 공평과 현금 유출입의 쌍둥이 완충기를 건설하는 것을 지키십시요. 같은 방법으로,랜드 게이트에 등록 된 신뢰할 수있는 사람과 유효하고 현재의 의지를 지명 변호사의 지속적인 힘을 가짐으로써 부재 또는 무능력 동안 외부 간섭으로부터 자산을 보호.

결론적으로,당신은 당신의 자신의 집 플러스 겸손한 은퇴를 가지고 적어도 세 부채없는 임대 주택을 소유해야합니다. 그 시점 저쪽에,각 추가 재산은 당신의 안락에 추가하고 당신은 6 개 이상 임대 재산이 있을 때 당신은 쉽게 호흡을 시작할 수 있다.

세 개 이상의 임대 주택을 달성 할 수 있습니까? 네,하지만 그것은 쉬운 일이 아닙니다. 큰 빚 자유로운 임대 재산 포트홀리로는 디자인,기도 및 노력을 가지고 간다. 대부분의 호주인들은 하나의 임대 주택을 넘어서지 않습니다. 그러나 당신이 이 기사의 끝에 그것을 처음부터 끝까지 만든 경우에,당신은 그것을 하는 가능성으로 가지고 있다.