jednym z najczęstszych pytań, które otrzymujemy od naszych sprzedawców domu w ListingSpark, jest „jak określić, jakie są moje koszty zamknięcia”? W tym artykule, mamy zamiar skupić się na Domu sprzedającego koszty zamknięcia będziemy zazwyczaj zobaczyć w Teksasie ze sprzedaży mieszkaniowej (Sprzedaż komercyjna zazwyczaj mają inny zestaw opłat). To może się łatwo różnić w zależności od stanu, ale uważamy, że większość rynków w Teksasie wydają się być podobne.
istnieje kilka różnych rodzajów domu sprzedającego koszty zamknięcia poniesione przy sprzedaży domu i często wszystkie one się zestawione razem jako „koszty zamknięcia”. W tym artykule przeanalizuję je. Użyjmy studium przypadku domu $450,000 w dzielnicy mieszkalnej ze Stowarzyszeniem właściciela domu.
Tytuł opłaty za firmę
jest bardziej niż prawdopodobne, że jeśli sprzedajesz dom mieszkalny w Teksasie, kupujący poprosi cię (sprzedającego dom) o opłacenie polisy ubezpieczeniowej tytułu. Na silnym rynku, na którym często dochodzi do wojen licytacyjnych, można to negocjować i przerzucić na koszt kupującego, Ale moim zdaniem najlepiej oczekiwać, że będzie to koszt Sprzedającego.
składka z tytułu ubezpieczenia jest ustalana przez Texas Department of Insurance i będzie dokładnie taka sama w każdej wybranej firmie tytułowej. W przypadku, gdy firma tytułowa różni się ceną, opłaty pobierane są za różne usługi. Oto zestawienie wszystkich opłat i wydatków, które sprzedawca może ponieść od firmy tytułowej
- polisy ubezpieczeniowej tytułu: Na dom za 450 000 dolarów, składka z tytułu ubezpieczenia będzie kosztować $2,677. Opłata ta jest ustalana przez państwo i jest obliczana jako procent ceny sprzedaży w skali przesuwnej, która stopniowo zmienia się wraz ze wzrostem cen. Aby uzyskać szczegółową tabelę opisującą, jak to działa, użyj tego linku do strony internetowej TDI
- opłata Escrow: pomyśl o opłacie escrow jako o opłacie administracyjnej, którą firma tytułowa pobiera za pracę nad plikiem poprzez zamknięcie. Opłata ta jest ustalana przez firmę tytułową i zwykle waha się od $350 – $700 w zależności od wybranej firmy tytułowej. Kupujący i Sprzedający zapłacą opłatę depozytową przy zamknięciu.
- przygotowanie dokumentów: po zamknięciu jest kilka dokumentów, które podpisujesz, takich jak umowa gwarancyjna. Te dokumenty są składane przez adwokata strony trzeciej. Opłata za losowanie tych dokumentów zwykle waha się od $100 – $150.
- certyfikat podatkowy: firma tytułowa jest zobowiązana do zrównoważenia i proporcjonalnego roku do daty podatków w momencie zamknięcia. W tym celu zamawiają zaświadczenie podatkowe mające na celu weryfikację prawidłowej kwoty podatków do pobrania. Certyfikat podatkowy może się różnić w zależności od firmy lub powiatu, ale zwykle waha się od $40 – $70.
- opłaty za dostawę/Kuriera: gdy nastąpi zamknięcie, należy zebrać i wysłać wiele dokumentów. Niektóre firmy zajmujące się tytułami przenoszą te opłaty na kupującego i sprzedającego. Opłaty te mogą wynosić od $25 – $150 w zależności od kosztów wysyłki i ile może pobierać Usługa kurierska.
- mobilny Notariusz: jeśli nie jesteś w miejscu, w którym możesz przyjść, aby się podpisać osobiście i wygodniej jest, aby ktoś przyszedł do ciebie, można skorzystać z mobilnego notariusza. Zazwyczaj jest to opłata w wysokości 100-250 USD za każde podpisanie (tj. Kupujący i sprzedawca podpisują osobno) w zależności od sytuacji. (Przeczytaj całą drogę do dołu, aby dowiedzieć się więcej o Spark Title i ich bezpłatnej mobilnej usłudze notarialnej)
koszty umowne
oprócz opłat pobieranych przez spółkę tytułową, które mogą nie być wyraźnie określone w umowie, w umowie mieszkaniowej TREC 1-4 i powiązanych dodatkach są opłaty, które wyraźnie określają, kto płaci różne opłaty.
- Usunięcie Ankiety: Jest to punkt 6A ust. 8 (i lub ii) umowy. Jeśli zaznaczono, że umowa zostanie zmieniona na „braki w obszarze” na koszt Sprzedającego. Koszt dla Ciebie jako sprzedawcy wynosi 5% składki na ubezpieczenie tytułu. Dla naszego przykładu domu za 450 000 USD opłata wynosiłaby 133,85 USD. Aby to szybko opisać, pomyśl o tym jako o dodaniu dodatkowego ubezpieczenia do polisy ubezpieczeniowej tytułu za błędy popełnione przez geodetę, które mogłyby zaszkodzić Kupującemu. Aby uzyskać bardziej szczegółowe wyjaśnienie, kliknij tutaj. Jest to przedmiot zbywalny, który może zostać opłacony przez kupującego, ale jest to dość powszechne dla kupującego, aby spróbować dostać sprzedającego za to zapłacić.
- ankieta: jeśli masz dobrą i poprawną ankietę, będziesz mógł ją wykorzystać w transakcji i nie poniesiesz tutaj żadnych kosztów. Ale jeśli nie jesteś w stanie znaleźć ankiety lub z jakiegoś powodu ankieta nie może być używana, spodziewaj się zapłacić gdzieś pomiędzy $450-550 za nową ankietę. Duże partie lub właściwości areału mogą być znacznie większe w niektórych przypadkach. Niektóre powody, dla których ankieta może nie być w stanie być używana, to: jest zbyt stara lub zbyt wiele zmieniło się na powierzchni nieruchomości od czasu przeprowadzenia ankiety. Jeśli wymagana jest nowa ankieta, to do negocjacji jest kto za nią płaci. Z powiedział, że większość kupujących zakup domu spodziewać się badania przewidziane do nich, jeśli płacą godziwej wartości rynkowej dla domu.
- Umowa o świadczenie usług mieszkaniowych: sekcja 7H, znana również jako gwarancja domowa. Chociaż jest to przedmiot zbywalny, za który sprzedawca nie musi płacić, często w przypadku konkurencyjnej oferty kupujący prosi sprzedawcę o pokrycie kosztów rocznej gwarancji domowej. Obejmuje to przedmioty, których ubezpieczenie nieruchomości może nie obejmować, takie jak HVAC, Podgrzewacz wody itp. To ogólnie waha się w kosztach między $500 – $600.
- Sprzedający pokrył koszty zamknięcia: § 12A ust. 1 lit. b) umowy. Jest to z definicji kupujący żądający od sprzedającego ryczałtu pieniężnego w celu pokrycia kosztów zamknięcia w momencie zamknięcia. Są to koszty kupującego, które wykraczałyby poza istniejące koszty zamknięcia sprzedawcy określone tutaj w tym poście na blogu. Jest to całkowicie do negocjacji, a Ty jako sprzedawca masz prawo odmówić zrekompensowania Kupującemu jakichkolwiek kosztów zamknięcia. Należy pamiętać, że wielu kupujących zaoferuje wyższą cenę sprzedaży, jeśli proszą o kredyt od ciebie tutaj. To w istocie utrzymuje gotówkę w kieszeni nabywców domu, które mogą być koniecznością dla nich, aby zamknąć. Często są gotowi zapłacić wyższą cenę, co tylko nieznacznie wpływa na ich miesięczną wypłatę, aby obniżyć wymaganą gotówkę do zamknięcia. Bądź jednak ostrożny, ponieważ dom nadal będzie musiał oszacować cenę sprzedaży, a nie uzgodnioną cenę sprzedaży minus te koszty zamknięcia.
- Option Fee: kiedy wykonałeś umowę, kupujący zapłacił Ci option fee, prawdopodobnie gdzieś pomiędzy $100-$400, aby mieć prawo do rozwiązania podczas procesu kontroli. Kiedy kupujący zamyka, dostaje to z powrotem, więc pojawi się jako pozycja w zestawieniu rozliczeniowym. Jeśli się wycofają, możesz je zatrzymać.
- : Jeśli pracujesz z brokerem aukcji, powinieneś już to wyszyfrować i powinieneś się tego spodziewać, ale strona dziewiąta określa, ile idzie do agenta kupującego (zazwyczaj 3% w Teksasie). Oświadczenie rozliczeniowe będzie zawierać pozycję zarówno dla prowizji agenta kupującego, jak i prowizji agenta Aukcyjnego (zazwyczaj również 3%). To powinien być największy wydatek, jaki widzisz na wyciągu z rozliczenia na zamknięciu. Pamiętaj, że jeśli używasz ListingSpark do sprzedaży domu, nie zobaczysz prowizji agenta aukcji na wyciągu z rozliczenia, oszczędzając prawie 3% lub ponad $13,000 w tym przypadku.
opłaty Stowarzyszenia właściciela domu
dla domów sprzedawanych w Hoa, spodziewać się opłat na zamknięciu. Istnieją 3 podstawowe opłaty oceniane w momencie zamknięcia, które sprzedawca może ostatecznie zapłacić.
- dokumenty HOA: Choć zbywalne jest wspólne dla kupującego, aby poprosić sprzedającego, aby zapewnić im aktualną kopię wszystkich dokumentów HOA, które zazwyczaj składają się z zasad i przepisów, restrykcyjnych postanowień, regulaminów itp. Zazwyczaj mówimy sprzedawcy, aby oczekiwał kosztów w wysokości 200-250 USD za te dokumenty.
- certyfikat odsprzedaży: również do negocjacji, ale nierzadko postrzega to jako koszt Sprzedawcy. Certyfikat odsprzedaży jest dostarczany firmie tytułowej, aby zapewnić zrównoważenie wszystkich wydatków. Podobnie jak dokumenty, zwykle zalecamy budżetowanie$200- $ 250 na certyfikat odsprzedaży (w skrajnych przypadkach widzieliśmy ten wyższy).
- w niektórych przypadkach HOA zmusi cię do zakupu „pakietu odsprzedaży”, który zawiera zarówno dokumenty, jak i certyfikat odsprzedaży jako pakiet. Zazwyczaj kosztuje to $400 – $575 i możesz nie być w stanie ich przeanalizować i zapłacić za nie osobno.
- Opłata Za Transfer: Zauważysz w aneksie HOA, w sekcji czytamy, że kupujący zgadza się zapłacić do _ _ _ _ _ kwoty opłaty za przelew, a sprzedawca zapłaci różnicę. Opłata za przelew zazwyczaj kosztuje $150 – $250 i zazwyczaj kupujący zgadza się zapłacić za ten koszt.
podatki
chociaż technicznie nie jest to koszt zamknięcia, podatki proporcjonalnie pojawią się na Twoim oświadczeniu końcowym, więc chcemy, abyś był na to przygotowany. Często, sprzedawców domów w Teksasie są zdumieni, aby zobaczyć tak dużą kwotę dostać zbierane na podatki na zamknięciu, ponieważ zostały w tym podatku i płatności ubezpieczenia co miesiąc z ich hipoteki. To się nazywa „escrowing” Twoje podatki. Twój pożyczkodawca szacuje, jakie będą twoje podatki za rok, dzieli je na 12 miesięcznych płatności, a następnie zbiera je co miesiąc wraz z spłatą kredytu hipotecznego.
mimo, że co miesiąc płaciłeś podatki, sam rachunek podatkowy nie został zapłacony powiatowi, gdy zamykasz Dom. Pieniądze zostały zebrane przez pożyczkodawcę i umieszczone na koncie depozytowym, więc środki są tam, aby zapłacić rachunek podatkowy, gdy jest należny. Twój pożyczkodawca nie zwalnia Twojego konta depozytowego do firmy tytułowej przed zamknięciem, aby pieniądze nie były przeznaczone na sprzedaż. Ponieważ kupujący (lub ich pożyczkodawca, jeśli będzie deponować swoje podatki) kończy płacenie rachunku podatkowego pod koniec roku, firma tytułowa jest zobowiązana do udzielenia kupującemu rocznego kredytu proporcjonalnego na pokrycie czasu, w którym byłeś właścicielem nieruchomości. Nie martw się jednak, otrzymasz te pieniądze z powrotem po zamknięciu. Twój pożyczkodawca wyśle Ci czek na saldo Twojego konta escrow po zamknięciu (zazwyczaj otrzymujesz go w ciągu 1-2 tygodni po zamknięciu, ale niektórzy kredytodawcy mogą potrwać nawet 30-60 dni) i zazwyczaj na tym koncie znajduje się nadwyżka, więc kwota, którą otrzymasz, jest większa niż kwota zebrana przez firmę tytułową przy zamknięciu.
zróbmy matematykę
tak aby szybko podsumować, koszty zamknięcia domu sprzedającego za $450,000 domu mieszkalnego w Hoa w Teksasie, można oczekiwać następujących wydatków podczas sprzedaży (należy pamiętać, że są to średnie i mogą się zmienić, nigdy nie jest złym pomysłem, aby firma tytułowa dostarczyła Ci arkusza netto lub mock HUD na własną sprzedaż):
- Tytuł: 2677 zł
- usunięcie ankiety: 133,85 zł
- nowa ankieta: $500
- opłata Escrow średnio $550 (czytaj poniżej, aby dowiedzieć się o niskich opłatach za Tytuł Spark)
- przygotowanie dokumentów: $125
- certyfikat podatkowy: $50
- opłaty pocztowe/kurierskie: $100
- mobilny Notariusz: $150
- gwarancja domu: $550
- prowizja agenta kupującego: $13,500
- prowizja agenta aukcji: $13,500 (pamiętaj, aby zajrzeć do Listingspark, aby praktycznie wyeliminować tę ogromną pozycję na wyciągu z rozliczenia)
- Hoa Docs: $200
- opłata za przelew: $100
- świadectwo odsprzedaży: $200
całkowity koszt zamknięcia: $32,336
jak widać, sprzedaż domu w Teksasie może być bardzo droga. Jeśli szukasz sposobu na zaoszczędzenie niektórych z tych wydatków, zajrzyj do korzystania z ListingSpark i ich siostrzanej firmy Spark Title, aby pomóc ci sprzedać.
jeśli korzystasz z ListingSpark & Spark Title razem, możesz zaoszczędzić $13,450 na wydatkach dzięki oszczędnościom prowizji i obniżkom opłat za tytuły.
w tytule Spark jest to bardzo czyste oświadczenie rozliczeniowe na zamknięciu. Pokrywają one wiele opłat, które inne firmy pobierają od sprzedawcy. Niższe opłaty depozytowe, brak opłat kurierskich lub opłat pocztowych sumują się, a mobilna usługa Notarialna jest zawsze bezpłatna. Same te opłaty mogą zaoszczędzić ponad 500 $ dla sprzedawcy. W wielu przypadkach oszczędności, które otrzymujesz od Spark Title, mogą pokryć cały koszt aukcji w ListingSpark