Sur combien de propriétés locatives dois-je prendre ma retraite?

Vous prévoyez prendre votre retraite un jour?

Les propriétés locatives font-elles partie de votre régime de retraite?

Pour de nombreux Australiens, ils le sont, mais leurs propriétés locatives suffiront-elles à fournir un niveau de vie raisonnable?

Une étude menée par le Bureau australien des statistiques (ABS) en 1995 a révélé que 78% des investisseurs en biens locatifs ne possédaient qu’un seul bien.

Une propriété suffira-t-elle pour vivre ?

Réponse courte – PAS QUESTION!

Alors, combien de propriétés locatives devrez-vous posséder pour prendre votre retraite confortablement?

Pour répondre à cette question, nous devons d’abord déterminer combien d’argent un seul bien locatif génère.

Le loyer médian de Perth est actuellement de 395 $ par semaine et le taux d’inoccupation de 5,6%. Combinez ces deux chiffres et nous obtenons un revenu annuel de 19 400 $.

Les frais de location qu’une propriété moyenne de Perth encourrait sont décrits dans ce tableau:

Nous parlons ici de flux de trésorerie, donc je n’ai pas inclus les coûts hors trésorerie de l’amortissement, de la provision pour immobilisations ou de l’amortissement des coûts d’emprunt. Ces éléments sont extrêmement utiles pour gérer le revenu imposable, mais moins importants pour évaluer les flux de trésorerie à la retraite.

Un revenu annuel de 19 400 less moins les dépenses annuelles de 8 000 $ nous donne un revenu en espèces de 11 400 $ par année, ou 950 month par mois.

De combien d’argent aurez-vous besoin à la retraite? L’ASIC a suggéré que pour un couple qui possède sa propre maison, prend sa retraite à 65 ans et vit jusqu’à 85 ans, un montant de 34 216 will donnera un style de vie modeste tandis que 59 160 is est confortable. En termes de biens locatifs équivalents, trois biens locatifs donneront de la modestie et cinq à six biens du confort.

D’après le tableau ci-dessus, trois propriétés locatives sont le minimum dont un couple propriétaire aura besoin aux fins de la retraite. Le flux de trésorerie net de trois immeubles locatifs en propriété exclusive de 34 200 $ équivaut à:

• Indicateur de retraite « modeste » de l’ASIC de 34 216 $;
• Pension complète pour un couple âgé de 34 382 $;
• Salaire adulte minimum de $34,980;
• $1 millions de personnes gagnant 3,5% (oui, c’est plus élevé que les taux bancaires actuels et peut ne pas être facilement réalisable).

Donc, au minimum, un couple devra posséder sa propre maison et trois propriétés locatives sans dette pour assurer une retraite modeste. Cinq propriétés locatives rapprochent notre couple de la retraite confortable d’ASIC. Six maisons ou plus et nous pouvons commencer à nous détendre un peu.

Veuillez noter que nous n’avons inclus aucune dépense ici pour le remplacement des immobilisations. Les réparations et l’entretien couvrent les faibles coûts d’entretien continus, mais n’incluent pas les dépenses en capital importantes. Certains investisseurs ont tendance à oublier que leur maison se détériore lentement et sera finalement démolie. De nombreux investisseurs essaient de jouer à « passer la parcelle » avec leurs propriétés, et espèrent qu’un futur propriétaire finira par payer la facture pour le remplacement du toit, la détérioration de la clôture ou l’effritement des souches. Les dépenses en capital pour les propriétés résidentielles ont tendance à être grumeleuses, par exemple des termites sont découverts et une partie des bois de toiture doit être remplacée. Mais si nous voulions fournir une estimation à long terme des dépenses en capital, il suffit d’obtenir le coût de remplacement de l’ensemble de la maison et de le diviser par la durée de vie prévue d’une nouvelle maison. Une nouvelle maison 4 × 2 finie à Perth coûtera environ 240 000 $ et durera environ 40 ans. Un calcul rapide donne un coût moyen en capital de 6 000 $ par an, ce qui absorbera certainement rapidement votre flux de trésorerie disponible.

Les exigences en matière de dépenses d’investissement ne sont pas uniformes dans le temps. Les nouvelles maisons auront très peu d’argent à dépenser, de nombreux articles de la propriété étant couverts par la garantie. D’autre part, une maison âgée de plus de vingt ans peut avoir subi des années d’entretien différé, que certains futurs propriétaires devront éventuellement payer.

Planifiez votre portefeuille pour anticiper ces dépenses en capital. Les stratégies simples comprennent que vos propriétés soient bien entretenues au cours de leur vie plutôt que de laisser les articles de réparation s’accumuler et se compliquer. Vous pouvez également élaborer une stratégie consistant à posséder des maisons plus anciennes et à les réaménager lorsque vous approchez de la retraite, de sorte que vous ayez un portefeuille de maisons neuves à ce moment-là.

Jusqu’à présent, nos calculs portaient sur des maisons sans dette. Vous pouvez avoir beaucoup plus de dettes en travaillant qu’à la retraite. Pendant que vous travaillez, vous gagnez un revenu de votre profession et payez de l’impôt sur le revenu. La perte d’engrenage négatif induite par vos prêts immobiliers locatifs est compensée par vos revenus d’emploi et donne lieu à un remboursement d’impôt.

Par exemple, si vous travaillez et que vous gagnez plus de 80 000 $ par année, un taux d’intérêt de 5 % ne vous coûte que 3 % en dollars après impôts. Cela vous permet d’avoir des niveaux de dette plus élevés que vous ne le souhaiteriez autrement. Mais une fois que vous êtes à la retraite et que le revenu de travail cesse, votre taux d’intérêt est ressenti à son taux réel de 5,0%. Soudain, votre portefeuille immobilier est beaucoup plus sensible aux hausses de taux d’intérêt et aux interruptions de revenus. Vous devrez élaborer un plan pour votre dette immobilière à l’approche de la retraite. Certaines options comprennent la conversion de tout prêt à intérêt seulement en capital et intérêts dix ans ou plus avant la retraite; la vente de certaines propriétés et l’utilisation des capitaux propres pour rembourser la dette, ou l’utilisation de paiements de pension de retraite forfaitaires pour effectuer des paiements de capital. Chacune de ces options a des implications fiscales et vous devez exécuter les scénarios auprès d’un comptable expérimenté en investissement immobilier.

Pouvez-vous partir à la retraite tout en ayant des dettes sur vos propriétés locatives? Oui, à condition que vous ayez établi à la fois un coussin de fonds propres et un coussin de trésorerie. Vous avez besoin d’un tampon d’actions pour vous permettre une liberté de mouvement dans la prise de décision de votre propriété. Si vous êtes fortement endetté, une chute inattendue des prix des maisons pourrait restreindre votre capacité à vendre une propriété individuelle (car les propriétés restantes peuvent avoir une valeur de sécurité insuffisante pour les prêts). Vous aurez également besoin d’un coussin de trésorerie pour vous protéger de la hausse des taux d’intérêt, des vacances de location prolongées ou des dépenses en capital (comme le remplacement d’un toit ou d’un système de climatisation central).

Notez que dans tous les ralentissements économiques sauf les plus graves, vous pourrez surmonter une chute des prix des maisons tant que votre trésorerie sera positive et que vous continuerez à rembourser vos prêts. N’oubliez pas qu’après la retraite, vous n’aurez aucun revenu salarial pour combler l’écart entre les postes vacants ou les dépenses. Certaines des pertes les plus lourdes en temps de guerre se produisent lors d’une retraite ou d’une déroute imprévue. De la même manière, certaines des pertes financières les plus importantes dans les biens se produisent lorsque les propriétaires sont obligés de vendre pendant un ralentissement. Assurez-vous de créer les doubles tampons d’actions et de flux de trésorerie afin de garder le contrôle de votre portefeuille immobilier et de ne jamais avoir à prendre des ordres d’autrui. De la même manière, protégez vos biens contre les interférences externes en cas d’absence ou d’incapacité en disposant d’une procuration permanente désignant une personne de confiance enregistrée à Landgate et d’un testament valide et à jour.

En conclusion, vous devrez posséder votre propre maison et au moins trois propriétés locatives sans dette pour avoir une retraite modeste. Au-delà de ce point, chaque propriété supplémentaire ajoutera à votre confort et lorsque vous avez six propriétés locatives ou plus, vous pouvez commencer à respirer facilement.

Trois propriétés locatives ou plus sont-elles réalisables? Oui, mais ce n’est pas facile. Un grand portefeuille de biens locatifs sans dette nécessite de la conception, de l’intention et un travail acharné. La plupart des Australiens ne vont pas au-delà d’une propriété locative. Mais si vous avez atteint la fin de cet article, vous avez le potentiel de le faire.