¿En cuántas propiedades de alquiler necesito retirarme?

¿Planea jubilarse un día?

¿Las propiedades de alquiler son parte de su plan de jubilación?

Para muchos australianos lo son, pero ¿sus propiedades de alquiler serán suficientes para proporcionar un nivel de vida razonable?

La investigación de la Oficina de Estadística de Australia (ABS) en 1995 informó que el 78% de los inversores en propiedades de alquiler solo poseen una propiedad.

¿Una propiedad será suficiente para vivir?

Respuesta corta – ¡DE NINGUNA MANERA!

¿Cuántas propiedades de alquiler necesitará para jubilarse cómodamente?

Para responder a esta pregunta, primero tenemos que averiguar cuánto dinero genera una sola propiedad de alquiler.

El alquiler medio de Perth es actualmente de $395 por semana, y la tasa de vacantes es del 5.6%. Combinar esos dos números y obtenemos un ingreso anual de $19,400.

Los gastos de alquiler en los que incurriría una propiedad promedio de Perth se detallan en esta tabla:

Estamos hablando de flujo de caja, por lo que no he incluido los costes no monetarios de la depreciación, la asignación de obras de capital o la amortización del coste de los préstamos. Esos elementos son extremadamente útiles para administrar los ingresos imponibles, pero menos importantes para evaluar el flujo de efectivo en la jubilación.

ingreso Anual de $19.400 menos los gastos anuales de $8,000 nos da un ingreso en efectivo de $11,400 por año, o $950 por mes.

¿Cuánto dinero necesitará para jubilarse? ASIC ha sugerido que para una pareja que es dueña de su propia casa, se jubila a los 65 años y vive hasta los 85, una cantidad de 3 34,216 le dará un estilo de vida modesto, mientras que 5 59,160 es cómodo. En términos equivalentes de propiedad de alquiler, tres propiedades de alquiler darán modestia y cinco a seis propiedades comodidad.

De la tabla anterior, tres propiedades de alquiler son el mínimo que cualquier pareja propietaria de vivienda necesitará para fines de jubilación. El flujo de efectivo neto de tres propiedades de alquiler de propiedad completa de 3 34,200 es equivalente a:

• Indicador de jubilación’ modesto ‘ de ASIC de 3 34,216;
• Pensión de vejez completa para una pareja de 34.382 dólares;
• Salario mínimo de adulto de $34,980;
• $1 millones que ganan 3.5% (sí, eso es más alto que las tasas bancarias actuales y puede que no sea fácil de alcanzar).

Por lo tanto, como mínimo, una pareja tendrá que ser propietaria de su propia casa y tres propiedades de alquiler sin deudas para proporcionar una jubilación modesta. Cinco propiedades de alquiler acercan a nuestra pareja a la cómoda jubilación de ASIC. Seis o más casas y podemos empezar a relajarnos un poco.

Tenga en cuenta que no hemos incluido ningún gasto aquí para el reemplazo de capital. Las reparaciones y el mantenimiento cubren los pequeños gastos de mantenimiento en curso, pero no incluyen los gastos de capital importantes. Algunos inversores tienden a olvidar que su casa se está deteriorando lentamente y, en última instancia, será demolida. Muchos inversores tratan de jugar a «pasar la parcela» con sus propiedades, y esperan que algún futuro propietario termine pagando la factura por el reemplazo del techo, el deterioro de la valla fronteriza o los tocones que se desmoronan. El gasto de capital en propiedades residenciales tiende a ser abultado, por ejemplo, se descubren termitas y una parte de la madera del techo necesita reemplazo. Pero si queremos proporcionar una estimación a largo plazo de los gastos de capital, simplemente obtenga el costo de reemplazo de toda la casa y divídalo por la vida útil anticipada de una casa nueva. Una nueva casa 4×2 terminada en Perth costará alrededor de 2 240,000 y durará alrededor de 40 años. Un cálculo rápido da un costo de capital promedio de 6 6,000 por año, que sin duda consumirá su flujo de caja libre rápidamente.

Los requisitos de gastos de capital no son uniformes a lo largo del tiempo. Las casas nuevas tendrán muy poco dinero para gastarse en ellas, con muchos artículos en la propiedad cubiertos por la garantía. Por otro lado, una casa que tiene más de veinte años puede haber sufrido años de mantenimiento diferido, que algún futuro propietario eventualmente tendrá que pagar.

Planifique su cartera para anticipar estos gastos de capital. Las estrategias simples incluyen tener sus propiedades bien mantenidas durante sus vidas en lugar de dejar que los elementos de reparación se acumulen y se compongan. También puede desarrollar una estrategia de ser propietario de casas antiguas y volver a desarrollarlas cuando se acerque a la jubilación, de modo que tenga una cartera de casas nuevas en ese momento.

Nuestros cálculos hasta ahora han sido sobre casas libres de deudas. Puede cargar con muchas más deudas mientras trabaja que cuando se jubiló. Mientras trabaja, obtiene ingresos de su ocupación y paga impuestos sobre la renta. La pérdida de engranaje negativo inducida por sus préstamos de propiedad de alquiler se compensa con sus ingresos de empleo y resulta en un reembolso de impuestos.

Por ejemplo, si usted está trabajando y ganando más de $80.000 por año, una tasa de interés del 5% sólo cuesta 3% en dólares después de impuestos. Esto le permite cargar con niveles de deuda más altos de lo que podría elegir de otra manera. Pero una vez que se jubila y el ingreso por trabajo cesa, su tasa de interés se siente en su tasa real de 5.0%. De repente, su cartera de propiedades es mucho más sensible a los aumentos de las tasas de interés y las interrupciones de los ingresos. Tendrá que desarrollar un plan para su deuda de propiedad a medida que se acerque a la jubilación. Algunas opciones incluyen convertir cualquier préstamo de solo interés en capital e intereses diez años o más antes de la jubilación; vender algunas propiedades y usar el capital para pagar la deuda, o usar pagos de jubilación de suma global para hacer pagos de capital. Cada una de estas opciones tiene implicaciones fiscales y debe ejecutar los escenarios más allá de un contador con experiencia en inversión inmobiliaria.

¿Puede jubilarse mientras todavía tiene deudas con sus propiedades de alquiler? Sí, siempre y cuando haya establecido un búfer de capital y de flujo de caja. Necesita un colchón de capital que le permita libertad de movimiento con la toma de decisiones de su propiedad. Si está muy apalancado, una caída inesperada en los precios de la vivienda podría restringir su capacidad de vender una propiedad individual (ya que las propiedades restantes pueden tener un valor de seguridad insuficiente para los préstamos). También necesitará un amortiguador de flujo de caja para estar a salvo del aumento de las tasas de interés, las vacantes de alquiler prolongadas o los gastos de capital (como la sustitución de un techo o un sistema de aire acondicionado central).

Tenga en cuenta que en todas las crisis económicas, excepto las más severas, podrá soportar una caída en los precios de la vivienda siempre que su flujo de caja sea positivo para que continúe pagando sus préstamos. Recuerde que después de la jubilación no tendrá ingresos salariales para cubrir la brecha de vacantes o gastos. Algunas de las bajas más fuertes en la guerra ocurren durante una retirada o derrota no planificada. De la misma manera, algunas de las mayores pérdidas financieras en la propiedad ocurren cuando los propietarios se ven obligados a vender durante una recesión. Asegúrese de construir los buffers gemelos de capital y flujo de caja para que mantenga el control de su cartera de propiedades y nunca tenga que aceptar pedidos de otros. De la misma manera, proteja sus activos de interferencias externas durante ausencia o incapacidad al tener un poder notarial duradero que nombre a una persona de confianza registrada en Landgate y un testamento válido y actual.

En conclusión, necesitará tener su propia casa y al menos tres propiedades de alquiler sin deudas para tener una jubilación modesta. Más allá de ese punto, cada propiedad adicional se sumará a su comodidad y cuando tenga seis o más propiedades de alquiler, puede comenzar a respirar fácilmente.

¿Se pueden conseguir tres o más propiedades de alquiler? Sí, pero no es fácil. Una gran cartera de propiedades de alquiler sin deudas requiere diseño, intención y trabajo duro. La mayoría de los australianos no van más allá de una propiedad de alquiler. Pero si has llegado hasta el final de este artículo, tienes el potencial de hacerlo.