Planen Sie, eines Tages in Rente zu gehen?
Sind Mietobjekte Teil Ihrer Altersvorsorge?
Für viele Australier sind sie es, aber werden ihre Mietobjekte ausreichen, um einen angemessenen Lebensstandard zu bieten?
Untersuchungen des Australian Bureau of Statistics (ABS) aus dem Jahr 1995 ergaben, dass 78% der Investoren von Mietobjekten nur eine Immobilie besitzen.
Reicht ein Grundstück zum Leben?
Kurze Antwort – AUF KEINEN FALL!
Wie viele Mietobjekte müssen Sie besitzen, um bequem in Rente zu gehen?
Um diese Frage zu beantworten, müssen wir zunächst herausfinden, wie viel Geld ein einzelnes Mietobjekt generiert.
Die durchschnittliche Miete in Perth beträgt derzeit 395 USD pro Woche und die Leerstandsquote 5,6%. Kombinieren Sie diese beiden Zahlen und wir erhalten ein Jahreseinkommen von $ 19.400.
Mietkosten, die eine durchschnittliche Immobilie in Perth verursachen würde, sind in dieser Tabelle aufgeführt:
| Kosten für Mietobjekte | |
| Artikel | Menge |
| Rat Preise | $ 1,800 |
| Versicherung | $ 900 |
| Grundsteuer | $ 500 |
| Verwaltungsgebühren | $ 2,000 |
| Schädlingsbekämpfung | $ 200 |
| Reparaturen & Wartung | $ 1,500 |
| Sonstige Ausgaben | $ 300 |
| Wasserpreise | $ 800 |
| Gesamtausgaben | $ 8,000 |
Wir sprechen hier vom Cashflow, daher habe ich die nicht zahlungswirksamen Kosten für Abschreibungen, Kapitalanlagevergütungen oder Fremdkapitalkostenabschreibungen nicht berücksichtigt. Diese Posten sind äußerst nützlich bei der Verwaltung des zu versteuernden Einkommens, aber weniger wichtig für die Beurteilung des Cashflows im Ruhestand.
Ein Jahreseinkommen von 19.400 USD abzüglich der jährlichen Ausgaben von 8.000 USD ergibt ein Bareinkommen von 11.400 USD pro Jahr oder 950 USD pro Monat.
Wie viel Geld brauchen Sie im Ruhestand? ASIC hat vorgeschlagen, dass für ein Paar, das ein eigenes Haus besitzt, mit 65 in Rente geht und bis 85 Jahre alt wird, ein Betrag von 34.216 US-Dollar einen bescheidenen Lebensstil bietet, während 59.160 US-Dollar bequem sind. In Bezug auf Mietobjekte geben drei Mietobjekte Bescheidenheit und fünf bis sechs Immobilien Komfort.
Aus der obigen Tabelle geht hervor, dass drei Mietobjekte das Minimum sind, das ein Ehepaar mit Eigenheimbesitz für den Ruhestand benötigt. Der Netto-Cashflow aus drei vollständig in Besitz befindlichen Mietobjekten in Höhe von 34.200 USD entspricht:
- ASICS ‚bescheidener‘ Rentenindikator von $ 34,216;
- Volle Altersrente für ein Paar von $ 34.382;
- Mindestlohn für Erwachsene von $34,980;
- $1 millionen verdienen 3.5% (ja, das ist höher als die aktuellen Bankzinsen und möglicherweise nicht leicht erreichbar).
Ein Paar muss also mindestens ein eigenes Haus und drei schuldenfreie Mietobjekte besitzen, um einen bescheidenen Ruhestand zu gewährleisten. Fünf Mietobjekte bringen unser Paar dem komfortablen Ruhestand von ASIC sehr nahe. Sechs oder mehr Häuser und wir können anfangen, ein wenig zu entspannen.
Bitte beachten Sie, dass wir hier keine Aufwendungen für Kapitalersatz berücksichtigt haben. Reparaturen und Wartung decken die geringen laufenden Wartungskosten ab, enthalten jedoch keine größeren Investitionen. Einige Investoren neigen dazu zu vergessen, dass sich ihr Haus langsam verschlechtert und letztendlich abgerissen wird. Viele Investoren versuchen und spielen „Pass the parcel“ mit ihren Eigenschaften, und hoffen, dass einige zukünftige Eigentümer die Rechnung für den Dachersatz am Ende zahlen, Verschlechterung Grenzzaun oder bröckelnde Stümpfe. Die Investitionen in Wohnimmobilien sind in der Regel klumpig, zum Beispiel werden Termiten entdeckt und ein Teil der Dachhölzer muss ersetzt werden. Wenn wir jedoch eine langfristige Schätzung der Investitionsausgaben vornehmen möchten, ermitteln Sie einfach die Wiederbeschaffungskosten des gesamten Hauses und dividieren Sie sie durch die voraussichtliche Lebensdauer eines neuen Hauses. Ein neues fertiges 4 × 2-Haus in Perth kostet rund 240.000 US-Dollar und hält rund 40 Jahre. Eine schnelle Berechnung ergibt $ 6.000 pro Jahr durchschnittliche Kapitalkosten, die sicherlich schnell in Ihren freien Cashflow fressen werden.
Der Investitionsbedarf ist im Zeitverlauf nicht einheitlich. Für neue Häuser muss nur sehr wenig Geld ausgegeben werden, da viele Gegenstände in der Immobilie unter die Garantie fallen. Auf der anderen Seite kann ein Haus, das mehr als zwanzig Jahre alt ist, jahrelang aufgeschobene Wartung erlitten haben, die einige zukünftige Besitzer schließlich bezahlen müssen.
Planen Sie Ihr Portfolio, um diese Investitionen zu antizipieren. Zu den einfachen Strategien gehört es, dass Ihre Immobilien während ihres Lebens gut gepflegt werden, anstatt dass sich Reparaturgegenstände aufbauen und zusammensetzen. Sie könnten auch eine Strategie entwickeln, ältere Häuser zu besitzen und sie neu zu entwickeln, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern, so dass Sie zu diesem Zeitpunkt ein Portfolio neuer Häuser haben.
Bei unseren bisherigen Berechnungen ging es um schuldenfreie Häuser. Sie können während der Arbeit viel mehr Schulden tragen als im Ruhestand. Während Sie arbeiten, verdienen Sie Einkommen aus Ihrem Beruf und zahlen Einkommensteuer. Der durch Ihre Mietobjektdarlehen verursachte Verlust mit negativem Gearing wird mit Ihrem Arbeitseinkommen verrechnet und führt zu einer Steuerrückerstattung.
| Effektiver Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen für Investoren von Mietobjekten nach Grenzsteuersatz (einschließlich Medicare-Abgabe) | |||||
| Zinssatz | Steuersatz für Jahreseinkommen über | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
Zum Beispiel, wenn Sie arbeiten und verdienen über $80.000 pro Jahr, ein Zinssatz von 5% kostet Sie nur 3% in Nachsteuer-Dollar. Dies ermöglicht es Ihnen, höhere Schulden zu tragen, als Sie sonst wählen könnten. Aber sobald Sie im Ruhestand sind und das Arbeitseinkommen aufhört, wird Ihr Zinssatz zu seinem tatsächlichen Zinssatz von 5,0% gefühlt. Plötzlich reagiert Ihr Immobilienportfolio viel empfindlicher auf Zinserhöhungen und Einkommensunterbrechungen. Sie müssen einen Plan für Ihre Immobilienschulden entwickeln, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern. Einige Optionen umfassen die Umwandlung von Zinsdarlehen in Kapital und Zinsen zehn oder mehr Jahre vor der Pensionierung; Verkauf einiger Immobilien und Verwendung des Eigenkapitals zur Rückzahlung von Schulden, oder Verwendung von Pauschalsuperannuationsauszahlungen, um Tilgungszahlungen zu leisten. Jede dieser Optionen hat steuerliche Auswirkungen und Sie sollten die Szenarien an einem Buchhalter vorbeiführen, der Erfahrung in Immobilieninvestitionen hat.
Können Sie in den Ruhestand gehen, während Sie noch Schulden auf Ihren Mietobjekten tragen? Ja, solange Sie sowohl einen Eigenkapital- als auch einen Cashflow-Puffer eingerichtet haben. Sie benötigen einen Eigenkapitalpuffer, um Ihnen Bewegungsfreiheit bei Ihrer Immobilienentscheidung zu ermöglichen. Wenn Sie stark verschuldet sind, könnte ein unerwarteter Rückgang der Immobilienpreise Ihre Fähigkeit einschränken, eine einzelne Immobilie zu verkaufen (da die verbleibenden Immobilien möglicherweise keinen ausreichenden Sicherheitswert für die Kredite haben). Sie benötigen auch einen Cashflow-Puffer, damit Sie vor steigenden Zinsen, längeren Mietpreisen oder Investitionen (z. B. Austausch eines Daches oder einer zentralen Klimaanlage) geschützt sind.
Beachten Sie, dass Sie in allen außer den schwersten wirtschaftlichen Abschwüngen einen Rückgang der Immobilienpreise aushalten können, solange Ihr Cashflow positiv ist, so dass Sie weiterhin Ihre Kreditrückzahlungen leisten. Denken Sie daran, dass Sie nach der Pensionierung keine Lohn- oder Gehaltseinkünfte mehr haben, um die Lücke von offenen Stellen oder Ausgaben zu schließen. Einige der schwersten Verluste in der Kriegsführung treten während eines ungeplanten Rückzugs oder einer Flucht auf. In gleicher Weise treten einige der größten finanziellen Verluste bei Immobilien auf, wenn Eigentümer während eines Abschwungs gezwungen sind, zu verkaufen. Stellen Sie sicher, dass Sie die doppelten Puffer aus Eigenkapital und Cashflow aufbauen, damit Sie die Kontrolle über Ihr Immobilienportfolio behalten und niemals Aufträge von anderen annehmen müssen. Ebenso schützen Sie Ihr Vermögen bei Abwesenheit oder Arbeitsunfähigkeit vor Eingriffen von außen, indem Sie eine dauerhafte Vollmacht mit einer bei Landgate registrierten Vertrauensperson und einem gültigen und aktuellen Testament haben.
Abschließend müssen Sie Ihr eigenes Haus plus mindestens drei schuldenfreie Mietobjekte besitzen, um einen bescheidenen Ruhestand zu haben. Darüber hinaus wird jede weitere Immobilie zu Ihrem Komfort beitragen und wenn Sie sechs oder mehr Mietobjekte haben, können Sie leicht atmen.
Sind drei oder mehr Mietobjekte erreichbar? Ja, aber es ist nicht einfach. Ein großes schuldenfreies Mietobjektportfolio erfordert Design, Absicht und harte Arbeit. Die meisten Australier kommen nicht über ein Mietobjekt hinaus. Aber wenn Sie es bis zum Ende dieses Artikels geschafft haben, haben Sie das Potenzial, es zu tun.