jednou z nejčastějších otázek, které dostáváme od našich domácích prodejců v ListingSpark, je „Jak zjistím, jaké jsou mé uzavírací náklady“? Pro tento článek se zaměříme na náklady na uzavření prodejce domů, které bychom obvykle viděli v Texasu s rezidenčním prodejem(komerční prodej má obvykle jinou sadu poplatků). To by se mohlo stát od státu snadno lišit, ale zjistili jsme, že většina trhů v Texasu má tendenci být podobná.
existuje několik různých typů domů prodejce uzavírací náklady vzniklé při prodeji domů a častokrát se všichni dohromady jako „uzavírací náklady“. V tomto článku je analyzuji. Použijme případovou studii domu za 450 000 dolarů v rezidenční čtvrti se sdružením majitele domu.
název společnosti poplatky
je více než pravděpodobné, že pokud prodáváte rezidenční dům v Texasu, kupující vás požádá (prodejce domů) o zaplacení pojistné smlouvy o titulu. Na silném trhu s nabídkovými válkami, které se často dějí, to může být obchodovatelné a přejít na náklady kupujícího, ale podle mého názoru je nejlepší očekávat, že to bude náklady prodávajícího.
pojistné titulu je stanoveno Texas Department of Insurance a bude stejné v jakékoli titulní společnosti, kterou si vyberete. Kde titul společnost se bude lišit v ceně je v poplatcích, které účtují za různé služby. Zde je rozpis všech poplatků a výdajů, které může prodávající vzniknout od titulní společnosti
- pojištění titulu: Na $ 450,000 domů, titul pojistné bude stát $2,677. Tento poplatek je stanoven státem a vypočítává se jako procento z prodejní ceny v klouzavém měřítku, které se s růstem cen postupně mění. Pro podrobnou tabulku, která nastiňuje, jak to funguje, použijte tento odkaz na webové stránky TDI
- Escrow Fee: myslete na poplatek za úschovu jako na správní poplatek, který si titulní společnost účtuje za práci na spisu uzavřením. Tento poplatek je stanoven titulní společností a obvykle se pohybuje od 350 do 700 USD v závislosti na zvolené titulní společnosti. Kupující a prodávající zaplatí při uzavření poplatek za úschovu.
- příprava dokumentů: když zavřete, existuje několik dokumentů, které podepíšete, jako je záruční listina. Tyto dokumenty jsou sestaveny právníkem třetí strany. Poplatek za čerpání těchto dokumentů se obvykle pohybuje od $ 100 – $ 150.
- daňové osvědčení: titulní společnost je povinna v době uzavření vyvážit a prorovat roční daně. Za tímto účelem si objednávají daňový doklad určený k ověření správné výše daní, které mají být vybrány. Daňový certifikát se může lišit v závislosti na společnosti nebo kraji, ale obvykle se pohybuje od 40 do 70 USD.
- poplatky za doručení / kurýr: když dojde k uzavření, je třeba shromáždit a zaslat mnoho dokumentů. Některé titulní společnosti tyto poplatky předají kupujícímu a prodávajícímu. Tyto poplatky se mohou pohybovat od $ 25 – $ 150 v závislosti na nákladech na poštovné a kolik kurýrní služba může účtovat.
- mobilní notář: pokud nejste na místě, kde se můžete osobně přihlásit a je výhodnější nechat někoho přijít k vám, lze použít mobilní notář. Obvykle se jedná o$100- $ 250 poplatek za každý podpis (tj. kupující a prodávající podepsat Samostatně) v závislosti na situaci. (Přečtěte si celou cestu dolů a dozvíte se více o titulu Spark a jejich bezplatné mobilní notářské službě)
Smluvní náklady
kromě poplatků účtovaných titulní společností, které nemusí být ve Smlouvě výslovně uvedeny, existují poplatky v rezidenční smlouvě TREC 1-4 a související dodatky, které jasně uvádějí, kdo platí různé poplatky.
- Potvrzení O Smazání Průzkumu: Toto je oddíl 6A odst. 8(i nebo ii) Smlouvy. Pokud je zkontrolováno, že smlouva bude změněna tak, aby četla „nedostatek v oblasti“ na náklady prodávajícího. Cena pro vás jako prodejce je 5% z pojistného titulu. Pro náš příklad domu ve výši 450,000 xnumx $by tento poplatek činil 133.85$. Chcete-li to rychle popsat, přemýšlejte o tom jako o přidání dalšího pojistného jezdce do pojistné smlouvy o titulu za chyby provedené inspektorem,které by mohly kupujícímu poškodit. Podrobnější vysvětlení, klikněte zde. Jedná se o obchodovatelnou položku, kterou může kupující zaplatit, ale je docela běžné, že se kupující pokusí přimět prodejce, aby za ni zaplatil.
- průzkum: pokud máte dobrý a platný průzkum, budete jej moci použít v transakci a zde nevzniknou žádné náklady. Pokud však nemůžete najít průzkum nebo z nějakého důvodu průzkum nelze použít, očekávejte, že za nový průzkum zaplatíte někde mezi 450-550 USD. Velké pozemky nebo výměry mohou být v některých případech výrazně více. Některé důvody průzkum nemusí být možné použít patří, je to příliš starý nebo příliš mnoho se změnilo na stopu majetku, protože průzkum byl proveden. Pokud je vyžadován nový průzkum, je obchodovatelné, kdo za to zaplatí. S tím řekl, většina kupujících nákup domů očekávat, že průzkum jim pokud platí spravedlivou tržní hodnotu pro domov.
- Smlouva o rezidenčních službách: oddíl 7H, známý také jako domácí záruka. I když se jedná o obchodovatelnou položku, za kterou prodávající nemusí platit, je běžné, že konkurenční nabídka pro kupujícího požádá prodávajícího o pokrytí nákladů na jednoletou domácí záruku. To se vztahuje na položky, které pojištění majetku nemusí pokrývat jako HVAC, ohřívač vody, atd. To se obecně pohybuje v ceně mezi $ 500 – $ 600.
- prodávající zaplatil náklady na uzavření: § 12A odst. 1 písm. b) smlouvy. Tím je podle definice kupující, který požaduje od prodávajícího paušální částku peněz, aby zaplatil za své náklady na uzavření v době uzavření. Jedná se o náklady kupujícího, které by byly nad rámec stávajících nákladů na uzavření prodávajícího uvedených zde v tomto blogu. Je to naprosto obchodovatelné a vy jako prodávající máte právo odmítnout nahradit kupujícímu jakékoli náklady na uzavření. Mějte na paměti, že mnoho kupujících nabídne vyšší prodejní cenu, pokud od vás žádají o úvěr. To v podstatě udržuje hotovost v kapse kupujících domů, což může být nutností pro jejich uzavření. Často, jsou ochotni zaplatit vyšší cenu, která jen okrajově ovlivňuje jejich měsíční platbu, aby snížili požadované peníze na uzavření. Buďte však opatrní, protože domov bude stále muset posoudit prodejní cenu, nikoli dohodnutou prodejní cenu mínus tyto náklady na uzavření.
- opční poplatek: když jste uzavřeli smlouvu, kupující vám zaplatil opční poplatek, pravděpodobně někde mezi $ 100 – $ 400, aby měl právo ukončit během inspekčního procesu. Když se kupující zavře, dostanou to zpět, takže se zobrazí jako řádková položka na výpisu z vypořádání. Je na vás, abyste si je nechali, pokud vycouvají.
- provize: Pokud pracujete s makléřem výpisu, měli byste to již mít a měli byste to očekávat, ale stránka Devět vysvětluje, kolik bude agentovi kupujícího (obvykle 3% v Texasu). Prohlášení o vypořádání bude mít řádkovou položku jak pro provizi agenta kupujícího, tak pro provizi agenta vašeho výpisu (obvykle také 3%). To by mělo být největší náklady, které vidíte na výpisu vypořádání při uzavření. Mějte na paměti, pokud používáte ListingSpark prodat svůj domov, neuvidíte výpis Agent provize na výpisu vypořádání, což vám ušetří téměř 3% nebo více než $ 13,000 v tomto případě.
poplatky sdružení majitelů domů
u domů prodávaných v HOA očekávejte poplatky při uzavření. Existují 3 primární poplatky posuzované v době uzavření, za které může prodávající nakonec zaplatit.
- dokumenty HOA: Ačkoli obchodovatelné je běžné, že kupující požádá prodávajícího, aby mu poskytl aktuální kopii všech dokumentů HOA, které se obvykle skládají z pravidel a předpisů, omezující smlouvy,stanovy, atd. Obecně říkáme prodávajícímu, aby za tyto dokumenty očekával cenu 200-250 USD.
- certifikát dalšího prodeje: také obchodovatelné, ale není neobvyklé vidět to jako náklady prodávajícího. Certifikát dalšího prodeje je poskytován titulní společnosti, aby bylo zajištěno, že všechny náklady jsou vyvážené. Stejně jako dokumenty, obvykle doporučujeme rozpočtování $ 200 – $ 250 pro certifikát dalšího prodeje (v extrémních případech jsme to viděli vyšší).
- v některých případech vás HOA donutí zakoupit „balíček dalšího prodeje“, který obsahuje dokumenty i certifikát dalšího prodeje jako balíček. To obvykle stojí $ 400 – $575 a nemusí být schopen analyzovat ven a platit za ně zvlášť.
- Poplatek Za Převod: V dodatku HOA si všimnete, že se v části uvádí, že kupující souhlasí s úhradou až _____ částky poplatku za převod a prodávající zaplatí rozdíl. Poplatek za převod obvykle stojí $ 150 – $ 250 a obvykle kupující souhlasí s tím, že zaplatí za tyto náklady.
daně
ačkoli to není technicky závěrečná cena, poměrné daně se objeví na vaší závěrečné řeči, takže chceme, abyste na to byli připraveni. Často, prodejci domů v Texasu jsou zmateni, když vidí, jak se tak velká částka vybírá za daně při uzavření, protože každý měsíc s hypotékou zahrnují daň a pojištění. Tomu se říká „úschova“ vašich daní. Váš věřitel odhaduje, jaké budou vaše daně za rok, rozdělí to na 12 měsíční platby a poté to každý měsíc vybírá s vaší splátkou hypotéky.
i když jste technicky platili daně každý měsíc, samotný daňový účet nebyl zaplacen kraji, když zavřete domov. Peníze byly shromážděny vaším věřitelem a umístěny na úschovný účet, takže finanční prostředky jsou tam, aby zaplatily daňový doklad, když přijde splatná. Váš věřitel neuvolní váš úschovný účet titulní společnosti před uzavřením, takže peníze nejsou na prodej. Vzhledem k tomu, že kupující (nebo jejich věřitel, pokud budou vázat své daně), skončí zaplacením daňového dokladu na konci roku, je titulní společnost povinna dát kupujícímu rok k dnešnímu dni poměrný úvěr na pokrytí doby toho roku, kdy jste vlastnili nemovitost. Nebojte se však, dostanete tyto peníze zpět po zavření. Váš věřitel vám po uzavření pošle šek na zůstatek vašeho úschovného účtu (obvykle to obdržíte během 1-2 týdnů po uzavření, ale někteří věřitelé mohou trvat až 30-60 dní) a obvykle je na tomto účtu přebytek, takže částka, kterou dostanete zpět, je vyšší než částka shromážděná titulní společností při uzavření.
Udělejme matematiku
takže rychle shrnout, domácí prodejce uzavírací náklady na $ 450,000 rezidenční dům v rámci HOA v Texasu, můžete očekávat následující výdaje při prodeji (mějte na paměti, že se jedná o průměry a může změnit, to nikdy není špatný nápad mít titul SPOLEČNOST VÁM poskytne čistý list nebo falešný HUD pro svůj vlastní prodej):
- Název pojištění: $ 2,677
- průzkum vymazání potvrzení: $ 133.85
- nový průzkum: $500
- Escrow poplatek $550 v průměru (čtěte níže se dozvíte o nízké poplatky Spark titulu je)
- Document Prep: $125
- daňový certifikát: $50
- Mail/kurýrní poplatky: $100
- mobilní notář: $150
- domácí záruka: $550
- kupující Agent provize: $13,500
- výpis agent provize: $13,500 (nezapomeňte se podívat do listingspark prakticky eliminovat tento obrovský řádek položky na VAŠEM výpisu vypořádání)
- Hoa dokumenty: $200
- poplatek za převod: $100
- certifikát dalšího prodeje: $200
celkové celkové náklady na uzavření: $ 32,336
jak můžete vidět, může být velmi drahé prodat dům v Texasu. Pokud hledáte způsob, jak ušetřit na některých z těchto výdajů, podívejte se prosím do používání ListingSpark a jejich sesterské společnosti Spark Title, které vám pomohou prodat.
pokud používáte ListingSpark & Spark Title společně můžete ušetřit $13,450 na výdajích prostřednictvím úspor provizí a snížení poplatků za titul.
v názvu Spark je to velmi čisté prohlášení o vypořádání při uzavření. Pokrývají mnoho poplatků, které jiné titulní společnosti účtují prodávajícímu. Nižší poplatky za úschovu, žádné kurýrní poplatky nebo poštovní poplatky se sčítají, a mobilní Notářská služba je vždy bezplatná. Tyto poplatky samy o sobě mohou ušetřit více než $500 prodávajícímu. V mnoha případech by úspory, které obdržíte od Spark Title, mohly pokrýt celé náklady na výpis v seznamu