hur många hyresfastigheter behöver jag gå i pension på?

planerar du att gå i pension en dag?

är hyresfastigheter en del av din pensionsplan?

för många australier är de, men kommer deras hyresfastigheter att räcka för att ge en rimlig levnadsstandard?

forskning av Australian Bureau of Statistics (ABS) 1995 rapporterade att 78% av hyresfastighetsinvesterare bara äger en fastighet.

kommer en fastighet att räcka för att leva på?

kort svar – inget sätt!

så hur många hyresfastigheter behöver du äga för att gå i pension på bekvämt?

för att svara på denna fråga måste vi först ta reda på hur mycket pengar en enda hyresfastighet genererar.

Perth median hyra är för närvarande $395 per vecka, och vakansgraden 5.6%. Kombinera dessa två siffror och vi får en årlig inkomst på $19,400.

hyreskostnader som en genomsnittlig Perth-fastighet skulle medföra beskrivs i denna tabell:

vi talar om kassaflöde här så jag har inte inkluderat de icke-kontanta kostnaderna för avskrivningar, kapitalverkstillägg eller amortering av lånekostnader. Dessa poster är mycket användbara för att hantera beskattningsbar inkomst, men mindre viktiga för att bedöma kassaflödet vid pensionering.

årlig inkomst på $19,400 mindre årliga kostnader på $8,000 ger oss en kontantinkomst på $11,400 per år, eller $950 per månad.

hur mycket pengar behöver du i pension? ASIC har föreslagit att för ett par som äger sitt eget hem, går i pension vid 65 och bor till 85, kommer ett belopp på $34,216 att ge en blygsam livsstil medan $59,160 är bekvämt. I hyresfastigheter motsvarande villkor, tre hyresfastigheter kommer att ge blygsamhet och fem till sex egenskaper komfort.

från tabellen ovan är tre hyresfastigheter det minsta som alla hemägande par behöver för pensionering. Nettokassaflödet från tre helägda hyresfastigheter på 34 200 USD motsvarar:

• ASIC: s blygsamma pensionsindikator på $34,216;
• full ålderspension för ett par $34,382;
• lägsta vuxenlön på $34,980;
• $1 miljoner tjänar 3.5% (ja det är högre än nuvarande bankräntor och kanske inte lätt kan uppnås).

så åtminstone måste ett par äga sitt eget hem och tre skuldfria hyresfastigheter för att ge en blygsam pension. Fem hyresfastigheter får vårt par mycket nära ASICS bekväma Pension. Sex eller fler hus och vi kan börja slappna av lite.

Observera att vi inte har inkluderat någon kostnad här för kapitalbyte. Reparationer och underhåll täcker de små löpande underhållskostnaderna men inkluderar inte större investeringar. Vissa investerare tenderar att glömma att deras hus sakta försämras och i slutändan kommer att rivas. Många investerare försöker spela” passera paketet ” med sina egenskaper och hoppas att någon framtida ägare kommer att sluta betala räkningen för takbyte, försämrade gränsstängsel eller smulande stubbar. Investeringar på bostadsfastigheter tenderar att vara klumpiga, till exempel upptäcks termiter och en del av taktimmarna behöver bytas ut. Men om vi ville ge en långsiktig uppskattning av investeringar, helt enkelt få ersättningskostnaden för hela huset och dela upp det med det förväntade livet för ett nytt hus. Ett nytt färdigt 4-2-hem i Perth kommer att kosta cirka 240 000 dollar och pågå i cirka 40 år. En snabb beräkning ger $ 6,000 per år genomsnittlig kapitalkostnad, vilket säkert kommer att äta i ditt fria kassaflöde snabbt.

Investeringskraven är inte enhetliga över tiden. Nya hus kommer att ha mycket lite pengar som krävs för att spenderas på dem, med många objekt i fastigheten omfattas av garantin. Å andra sidan kan ett hus som är tjugo plus år gammalt ha lidit år av uppskjutet underhåll, vilket någon framtida ägare så småningom kommer att behöva betala.

planera din portfölj för att förutse dessa investeringar. Enkla strategier inkluderar att ha dina egenskaper väl underhållna under sina liv snarare än att låta reparera objekt bygga upp och förening. Du kan också utveckla en strategi för att äga äldre hus och omutveckla dem när du närmar dig pensionen, så att du har en portfölj av nya hus vid den tiden.

våra beräkningar hittills har handlat om skuldfria hus. Du kan bära mycket mer skuld medan du arbetar än när du går i pension. Medan du arbetar tjänar du inkomst från ditt yrke och betalar inkomstskatt. Den negativa-gearing förlust som induceras av din hyresfastigheter lån kvittas mot din anställningsinkomst och resulterar i en skatteåterbäring.

om du till exempel arbetar och tjänar över 80 000 dollar per år kostar en ränta på 5% bara 3% i Dollar efter skatt. Detta gör att du kan bära högre nivåer av skuld än du annars skulle välja att. Men när du är pensionerad och arbetsinkomsten upphör, känns din ränta med sin faktiska ränta på 5,0%. Plötsligt är din fastighetsportfölj mycket känsligare för räntehöjningar och avbrott i inkomst. Du kommer att behöva utveckla en plan för din egendom skuld när du närmar dig pension. Vissa alternativ inkluderar att konvertera alla räntefria lån till kapital och ränta tio eller flera år före pensionering.sälja vissa fastigheter och använda eget kapital för att återbetala skuld eller använda engångsbelopp för utbetalning av amorteringar för att göra huvudbetalningar. Var och en av dessa alternativ har skattemässiga konsekvenser och du bör köra scenarierna förbi en revisor med erfarenhet av fastighetsinvesteringar.

kan du gå i pension medan du fortfarande bär skuld på dina hyresfastigheter? Ja, så länge du har etablerat både ett eget kapital och en kassaflödesbuffert. Du behöver en kapitalbuffert för att ge dig fri rörlighet med ditt fastighetsbeslut. Om du är mycket hävstångs, kan en oväntad nedgång i huspriserna begränsa din förmåga att sälja en enskild fastighet (som de återstående fastigheterna kan ha otillräcklig säkerhetsvärde för lånen). Du behöver också en kassaflödesbuffert så att du är säker från stigande räntor, utökade lediga platser eller investeringar (till exempel byte av tak eller centralt luftkonditioneringssystem).

Observera att i alla utom de allvarligaste ekonomiska nedgångarna kommer du att kunna rida ut ett fall i huspriserna så länge ditt kassaflöde är positivt så att du fortsätter att göra dina återbetalningar av lån. Kom ihåg att efter pensionering kommer du inte att ha någon löne-eller löneinkomst för att plugga klyftan från lediga platser eller utgifter. Några av de tyngsta olyckorna i krigföring inträffar under en oplanerad reträtt eller rutt. På samma sätt uppstår några av de största ekonomiska förlusterna i fastigheter när ägarna tvingas sälja under en nedgång. Se till att du bygger dubbla buffertar av eget kapital och kassaflöde så att du behåller kontrollen över din fastighetsportfölj och aldrig behöver ta order från andra. På samma sätt skydda dina tillgångar från yttre störningar under frånvaro eller oförmåga genom att ha en bestående fullmakt som nominerar en betrodd person registrerad hos Landgate och en giltig och aktuell vilja.

Sammanfattningsvis måste du äga ditt eget hem plus minst tre skuldfria hyresfastigheter för att få en blygsam pension. Utöver den punkten kommer varje ytterligare Fastighet att öka din komfort och när du har sex eller fler hyresfastigheter kan du börja andas lätt.

kan tre eller fler hyresfastigheter uppnås? Ja, men det är inte lätt. En stor skuldfri hyresfastighetsportfölj tar design, avsikt och hårt arbete. De flesta australier kommer inte längre än en hyresfastighet. Men om du har gjort det till slutet av den här artikeln har du potential att göra det.