plănuiești să te retragi într-o zi?
proprietățile de închiriere fac parte din planul dvs. de pensionare?
pentru mulți australieni sunt, dar proprietățile lor de închiriere vor fi suficiente pentru a oferi un nivel de trai rezonabil?
cercetările efectuate de Biroul Australian de Statistică (ABS) în 1995 au raportat că 78% dintre investitorii imobiliari de închiriere dețin o singură proprietate.
va fi suficientă o proprietate pentru a trăi?
răspuns scurt – în niciun caz!
deci, cât de multe proprietăți de închiriere va trebui să dețină să se pensioneze pe confortabil?
pentru a răspunde la această întrebare, trebuie mai întâi să aflăm câți bani generează o singură proprietate de închiriere.
chiria mediană Perth este în prezent $395 pe săptămână, iar rata de neocupare 5.6%. Combinați aceste două numere și obținem un venit anual de 19.400 de dolari.
cheltuielile de închiriere pe care le-ar suporta o proprietate medie Din Perth sunt prezentate în acest tabel:
| cheltuieli de proprietate de închiriere | |
| postul | suma |
| ratele Consiliului | $ 1,800 |
| asigurare | $ 900 |
| impozitul pe teren | $ 500 |
| taxe de administrare | $ 2,000 |
| controlul dăunătorilor | $ 200 |
| reparatii & intretinere | $ 1,500 |
| cheltuieli diverse | $ 300 |
| ratele de apă | $ 800 |
| Cheltuieli totale | $ 8,000 |
vorbim aici despre fluxul de numerar, așa că nu am inclus costurile non-numerar ale amortizării, indemnizația pentru lucrări de capital sau amortizarea costurilor împrumutului. Aceste elemente sunt extrem de utile în gestionarea veniturilor impozabile, dar mai puțin importante pentru evaluarea fluxului de numerar la pensionare.
venitul anual de 19.400 USD mai puțin cheltuielile anuale de 8.000 USD ne oferă un venit în numerar de 11.400 USD pe an sau 950 USD pe lună.
câți bani veți avea nevoie la pensionare? ASIC a sugerat că pentru un cuplu care deține propria casă, se pensionează la 65 de ani și trăiește până la 85 de ani, o sumă de 34.216 dolari va oferi un stil de viață modest, în timp ce 59.160 dolari este confortabil. În termeni echivalenți ai proprietății de închiriere, trei proprietăți de închiriere vor oferi modestie și cinci până la șase proprietăți confort.
din tabelul de mai sus, trei proprietăți de închiriere este minimul de care va avea nevoie orice cuplu proprietar de locuințe în scopuri de pensionare. Fluxul de numerar net de la trei proprietăți de închiriere deținute integral de 34.200 USD este echivalent cu:
- indicatorul de pensionare’ modest ‘ al ASIC de $34,216;
- pensie completă în vârstă pentru un cuplu de $34,382;
- salariul minim adult de $34,980;
- $1 milioane câștig 3.5% (da, care este mai mare decât ratele bancare curente și nu poate fi ușor realizabil).
deci, cel puțin, un cuplu va trebui să dețină propria casă și trei proprietăți de închiriere fără datorii pentru a oferi o pensie modestă. Cinci proprietăți de închiriere devine cuplul nostru foarte aproape de pensionare confortabil ASIC lui. Șase sau mai multe case și putem începe să se relaxeze un pic.
vă rugăm să rețineți că nu am inclus nici o cheltuială aici pentru înlocuirea capitalului. Reparațiile și întreținerea acoperă costurile mici de întreținere în curs, dar nu includ cheltuielile majore de capital. Unii investitori tind să uite că casa lor se deteriorează încet și va fi în cele din urmă demolată. Mulți investitori încearcă să se joace „treceți parcela” cu proprietățile lor și speră că un viitor proprietar va ajunge să plătească factura pentru înlocuirea acoperișului, deteriorarea gardului de graniță sau dărâmarea buturugilor. Cheltuielile de Capital pentru proprietățile rezidențiale tind să fie aglomerate, de exemplu termitele sunt descoperite și o porțiune din cheresteaua acoperișului trebuie înlocuită. Dar dacă am vrut să oferim o estimare pe termen lung a cheltuielilor de capital, pur și simplu obțineți costul de înlocuire al întregii case și împărțiți-l la viața anticipată a unei case noi. O nouă casă finisată 4 din 2 în Perth va costa în jur de 240.000 de dolari și va dura aproximativ 40 de ani. Un calcul rapid oferă $ 6,000 pe an costul mediu de capital, care va mânca cu siguranță în fluxul de numerar gratuit rapid.
cerințele privind cheltuielile de Capital nu sunt uniforme în timp. Casele noi vor avea foarte puțini bani necesari pentru a fi cheltuiți pe ele, cu multe articole din proprietate acoperite de garanție. Pe de altă parte, o casă care are douăzeci de ani plus poate să fi suferit ani de întreținere amânată, pe care un viitor proprietar va trebui să o plătească în cele din urmă.
Planificați-vă portofoliul pentru a anticipa aceste cheltuieli de capital. Strategiile Simple includ faptul că proprietățile dvs. sunt bine întreținute în timpul vieții, mai degrabă decât să lăsați obiectele de reparații să se acumuleze și să se compună. S-ar putea dezvolta, de asemenea, o strategie de a deține case mai vechi și de a le re-dezvolta atunci când vă apropiați de pensionare, astfel încât să aveți un portofoliu de case noi în acel moment.
calculele noastre de până acum au fost despre case fără datorii. Puteți transporta mult mai multe datorii în timp ce lucrați decât atunci când sunteți pensionat. În timp ce lucrați, câștigați venituri din ocupația dvs. și plătiți impozitul pe venit. Pierderea negativă indusă de împrumuturile dvs. de proprietate de închiriere este compensată cu venitul dvs. din ocuparea forței de muncă și are ca rezultat o rambursare a impozitului.
| rata efectivă a dobânzii la împrumuturile pentru locuințe pentru investitorii imobiliari Închiriați În funcție de rata de impozitare marginală (inclusiv taxa Medicare) | |||||
| rata dobânzii | rata de impozitare pentru veniturile anuale peste | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
de exemplu, dacă lucrați și câștigați peste 80.000 de dolari pe an, o rată a dobânzii de 5% vă costă doar 3% în dolari după impozitare. Acest lucru vă permite să efectueze niveluri mai ridicate de datorii decât ați putea alege altfel să. Dar odată ce sunteți pensionat și venitul din muncă încetează, rata dobânzii dvs. este resimțită la rata reală de 5,0%. Dintr-o dată, portofoliul dvs. de proprietăți este mult mai sensibil la creșterea ratei dobânzii și la întreruperile veniturilor. Veți avea nevoie pentru a dezvolta un plan pentru datoria de proprietate ca te apropii de pensionare. Unele opțiuni includ conversia oricăror împrumuturi numai cu dobândă în principal și dobândă cu zece sau mai mulți ani înainte de pensionare; vânzarea unor proprietăți și utilizarea capitalului propriu pentru a rambursa datoria sau utilizarea plăților forfetare pentru a efectua plăți principale. Fiecare dintre aceste opțiuni are implicații fiscale și ar trebui să rulați scenarii trecut un contabil cu experiență în investiții imobiliare.
poți să te retragi în timp ce încă mai ai datorii pe proprietățile tale de închiriere? Da, atâta timp cât ați stabilit atât un capital propriu, cât și un tampon de flux de numerar. Aveți nevoie de un tampon de capital pentru a vă permite libertatea de mișcare cu luarea deciziilor de proprietate. Dacă sunteți foarte îndatorat, o scădere neașteptată a prețurilor locuințelor ar putea restricționa capacitatea dvs. de a vinde o proprietate individuală (deoarece proprietățile rămase pot avea o valoare de securitate insuficientă pentru împrumuturi). De asemenea, veți avea nevoie de un tampon de flux de numerar, astfel încât să vă feriți de creșterea ratelor dobânzilor, de posturile vacante extinse de închiriere sau de cheltuielile de capital (cum ar fi înlocuirea unui acoperiș sau a unui sistem central de aer condiționat).
rețineți că, în toate, dar cele mai severe recesiuni economice va fi capabil să plimbare afară o scădere a prețurilor locuințelor, atâta timp cât fluxul de numerar este pozitiv, astfel încât să continue să facă rambursări de împrumut. Amintiți-vă că, după pensionare, nu veți avea venituri salariale sau salariale pentru a acoperi decalajul de la posturile vacante sau cheltuieli. Unele dintre cele mai grele victime în război apar în timpul unei retrageri sau rătăciri neplanificate. În același mod, unele dintre cele mai mari pierderi financiare în proprietate apar atunci când proprietarii sunt obligați să vândă în timpul unei recesiuni. Asigurați-vă că vă construi tampoane gemene de capital și fluxul de numerar, astfel încât să rămână în controlul portofoliului de proprietate și nu trebuie să ia comenzi de la alții. În același mod, Protejați-vă activele împotriva interferențelor externe în timpul absenței sau incapacității, având o împuternicire durabilă care desemnează o persoană de încredere înregistrată la Landgate și o voință valabilă și actuală.
în concluzie, va trebui să dețineți propria casă plus cel puțin trei proprietăți de închiriere fără datorii pentru a avea o pensie modestă. Dincolo de acest punct, fiecare proprietate suplimentară vă va adăuga confortul și atunci când aveți șase sau mai multe proprietăți de închiriere, puteți începe să respirați cu ușurință.
sunt trei sau mai multe proprietăți de închiriere realizabile? Da, dar nu este ușor. Un portofoliu mare de proprietăți de închiriere fără datorii necesită proiectare, intenție și muncă grea. Majoritatea australienilor nu depășesc o proprietate de închiriere. Dar dacă ați făcut-o până la sfârșitul acestui articol, aveți potențialul de a face acest lucru.