Hai intenzione di andare in pensione un giorno?
Le proprietà in affitto fanno parte del tuo piano pensionistico?
Per molti australiani lo sono, ma le loro proprietà in affitto saranno sufficienti per fornire un ragionevole tenore di vita?
Una ricerca dell’Australian Bureau of Statistics (ABS) nel 1995 ha riferito che il 78% degli investitori di immobili in affitto possiede solo una proprietà.
Una proprietà sarà sufficiente per vivere?
Risposta breve – IN NESSUN MODO!
Quindi quante proprietà in affitto avrai bisogno di possedere per ritirarti comodamente?
Per rispondere a questa domanda, dobbiamo prima capire quanti soldi genera una singola proprietà in affitto.
L’affitto medio Perth è attualmente $395 a settimana, e il tasso di posti vacanti 5.6%. Combina questi due numeri e otteniamo un reddito annuo di $19.400.
Le spese di affitto che una proprietà media di Perth incorrerebbe sono descritte in questa tabella:
| Immobili In Affitto Spese | |
| L’Elemento | Quantità |
| Consiglio Dei Tassi Di | $ 1,800 |
| Assicurazione | $ 900 |
| Imposta fondiaria | $ 500 |
| le commissioni di Gestione | $ 2,000 |
| controllo dei Parassiti | $ 200 |
| Riparazioni & manutenzione | $ 1,500 |
| oneri Diversi di gestione | $ 300 |
| Tariffe dell’acqua | $ 800 |
| Totale Spese | $ 8,000 |
Stiamo parlando di flusso di cassa qui, quindi non ho incluso i costi non monetari di ammortamento, indennità di capitale o ammortamento dei costi di finanziamento. Tali elementi sono estremamente utili nella gestione del reddito imponibile, ma meno importante per valutare il flusso di cassa in pensione.
Reddito annuo di $19.400 meno spese annuali di 8 8.000 ci dà un reddito in contanti di $11.400 all’anno, o 9 950 al mese.
Quanti soldi avrete bisogno in pensione? ASIC ha suggerito che per una coppia che possiede la propria casa, andare in pensione a 65 e vivere a 85, un importo di $34.216 darà uno stile di vita modesto mentre $59.160 è comodo. In termini equivalenti di proprietà in affitto, tre proprietà in affitto daranno modestia e da cinque a sei proprietà comfort.
Dalla tabella di cui sopra, tre proprietà in affitto è il minimo che ogni coppia di casa-proprietario avrà bisogno per scopi pensionistici. Il flusso di cassa netto da tre immobili in affitto di proprietà di $34.200 è equivalente a:
- Indicatore di pensionamento “modesto” di ASIC di $34,216;
- Pensione completa di età per un paio di $34,382;
- Salario minimo per adulti di $34,980;
- $1 milioni di guadagno 3.5% (sì, è superiore ai tassi bancari correnti e potrebbe non essere facilmente realizzabile).
Quindi, come minimo, una coppia avrà bisogno di possedere la propria casa e tre proprietà in affitto senza debiti per fornire una pensione modesta. Cinque proprietà in affitto ottiene la nostra coppia molto vicino alla pensione confortevole di ASIC. Sei o più case e possiamo iniziare a rilassarci un po’.
Si prega di notare che non abbiamo incluso alcuna spesa qui per la sostituzione del capitale. Le riparazioni e la manutenzione coprono i piccoli costi di manutenzione in corso, ma non includono importanti spese in conto capitale. Alcuni investitori tendono a dimenticare che la loro casa si sta lentamente deteriorando e alla fine sarà demolita. Molti investitori cercano di giocare “passa il pacco” con le loro proprietà e sperano che qualche futuro proprietario finirà per pagare il conto per la sostituzione del tetto, il deterioramento della recinzione di confine o ceppi fatiscenti. La spesa in conto capitale per immobili residenziali tende ad essere grumoso, per esempio termiti sono scoperti e una parte delle travi del tetto bisogno di sostituzione. Ma se volevamo fornire una stima a lungo termine delle spese in conto capitale, semplicemente ottenere il costo di sostituzione di tutta la casa e dividerlo per la vita prevista di una nuova casa. Una nuova casa 4×2 finita a Perth costerà circa $240.000 e durerà per circa 40 anni. Un rapido calcolo dà cost 6.000 all’anno costo medio del capitale, che certamente mangiare nel vostro flusso di cassa gratuito rapidamente.
I requisiti di spesa in conto capitale non sono uniformi nel tempo. Le nuove case avranno pochissimi soldi necessari per essere spesi su di loro, con molti oggetti nella proprietà coperti da garanzia. D’altra parte, una casa che ha più di venti anni può aver subito anni di manutenzione differita, che qualche futuro proprietario alla fine dovrà pagare.
Pianifica il tuo portafoglio per anticipare queste spese in conto capitale. Semplici strategie includono avere le vostre proprietà ben mantenuto durante la loro vita, piuttosto che lasciare che gli elementi di riparazione costruire e composto. Si potrebbe anche sviluppare una strategia di possedere case più vecchie e ri-sviluppare loro quando si sono sempre vicino alla pensione, in modo da avere un portafoglio di nuove case in quel momento.
I nostri calcoli finora sono stati su case senza debiti. Si può portare molto più debito mentre si lavora rispetto a quando in pensione. Mentre si lavora si stanno guadagnando reddito dalla vostra occupazione e pagare l’imposta sul reddito. La perdita di ingranaggi negativi indotta dai prestiti di proprietà in affitto è compensata dal reddito da lavoro dipendente e si traduce in un rimborso fiscale.
| Tasso di Interesse Effettivo sui Prestiti nel settore immobiliare per Proprietà in Affitto Investitori da aliquote Marginali (tra cui Medicare Levy) | |||||
| Tasso di Interesse | Aliquota Fiscale per i redditi annui oltre | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
Per esempio, se si sta lavorando e guadagnando più di $80.000 all’anno, un tasso di interesse del 5% costa solo il 3% delle imposte di dollari. Ciò consente di portare livelli più elevati di debito di quanto si potrebbe altrimenti scegliere di. Ma una volta che si è in pensione e il reddito di lavoro cessa, il tasso di interesse si fa sentire al suo tasso effettivo del 5,0%. Improvvisamente il tuo portafoglio immobiliare è molto più sensibile agli aumenti dei tassi di interesse e alle interruzioni del reddito. Sarà necessario sviluppare un piano per il debito di proprietà come ci si avvicina alla pensione. Alcune opzioni includono la conversione di tutti i prestiti di soli interessi in capitale e interessi dieci o più anni prima del pensionamento; vendere alcune proprietà e utilizzando il patrimonio netto per rimborsare il debito, o utilizzando pagamenti forfettari superannuation per effettuare pagamenti principali. Ognuna di queste opzioni ha implicazioni fiscali e si dovrebbe eseguire gli scenari passato un contabile esperto in investimenti immobiliari.
Si può andare in pensione mentre ancora portando il debito sulle vostre proprietà in affitto? Sì, purché tu abbia stabilito sia un patrimonio netto che un buffer di flusso di cassa. Avete bisogno di un buffer di equità per consentire la libertà di movimento con il processo decisionale di proprietà. Se si è altamente-leveraged, un calo inaspettato dei prezzi delle case potrebbe limitare la capacità di vendere una proprietà individuale (come le proprietà rimanenti possono avere valore di sicurezza insufficiente per i prestiti). Avrete anche bisogno di un buffer di flusso di cassa in modo che si è al sicuro da aumento dei tassi di interesse, offerte di noleggio estese o spese in conto capitale (come la sostituzione di un tetto o di un sistema di aria condizionata centrale).
Si noti che in tutti, ma le più gravi flessioni economiche si sarà in grado di cavalcare un calo dei prezzi delle case fino a quando il flusso di cassa è positivo in modo che si continua a fare i vostri rimborsi di prestito. Ricorda che dopo il pensionamento non avrai alcun reddito salariale o salariale per colmare il divario dai posti vacanti o dalle spese. Alcune delle vittime più pesanti in guerra si verificano durante una ritirata o rotta non pianificata. Allo stesso modo, alcune delle maggiori perdite finanziarie nella proprietà si verificano quando i proprietari sono costretti a vendere durante una crisi. Assicurarsi di costruire i buffer gemelli di equità e flusso di cassa in modo da rimanere in controllo del vostro portafoglio di proprietà e non devono mai prendere ordini da altri. Allo stesso modo, proteggi i tuoi beni da interferenze esterne durante l’assenza o l’incapacità avendo una procura permanente che nomina una persona di fiducia registrata a Landgate e una volontà valida e attuale.
In conclusione, è necessario possedere la propria casa più almeno tre immobili in affitto senza debiti per avere una pensione modesta. Oltre quel punto, ogni proprietà aggiuntiva aggiungerà al vostro comfort e quando si dispone di sei o più proprietà in affitto si può iniziare a respirare facilmente.
Tre o più immobili in affitto sono realizzabili? Sì, ma non è facile. Un ampio portafoglio di immobili in affitto senza debiti richiede progettazione, intenzione e duro lavoro. La maggior parte degli australiani non andare oltre una proprietà in affitto. Ma se avete fatto fino alla fine di questo articolo, si ha il potenziale per farlo.