aqui está o que saber antes de falar com um banqueiro
se fazer a mudança de leasing para possuir espaço de escritório está em sua mente, decidir se você pode pagar uma hipoteca comercial não é exatamente a questão cortada e seca que pode parecer.
uma calculadora de empréstimo simples não pode substituir conversas com um banqueiro comercial inteligente que conhece as nuances mais finas dos empréstimos convencionais versus SBA. Além disso, sua revisão de seu fluxo de caixa e operações ajuda a descobrir um orçamento de hipoteca verdadeiramente realista que ajuda a sua linha de fundo.
dito isso, existem algumas áreas além da acessibilidade do adiantamento inicial e dos pagamentos mensais de hipotecas a serem considerados antes de se encontrar com um credor.
quão saudável é o negócio?
para se qualificar para uma hipoteca comercial ocupada pelo proprietário, a empresa precisará suportar uma revisão financeira próxima de suas demonstrações de lucros e perdas, gerenciamento de fluxo de caixa, operações, histórico de crédito, plano de negócios e muito mais.
o banco avaliará se a empresa pode se qualificar para o empréstimo e atender confortavelmente a dívida sem forçar o fluxo de caixa. Esta é uma boa informação para ter antes de começar a procurar uma propriedade comercial.
O credor parece muito mais profundo do que apenas o valor do imóvel como garantia, também; eles esperam que o negócio investir no capital próprio através de um grande dinheiro no pagamento, para garantir que eles estão comprometidos com o empréstimo. Os termos também variam dependendo da força da subscrição, do nível de adiantamento e de outros fatores.
estes são os tipos de perguntas que eles estão procurando responder:
- Qual é a pontuação de crédito da empresa?
- como é estabelecido o negócio e pode cobrir pagamentos quando os ganhos são magros?
- pode pagar um adiantamento substancial, juntamente com custos de avaliação, taxas legais, seguro de Título e outras despesas de fechamento?
- se uma propriedade específica estiver em mente, qual será a relação empréstimo-valor assim que o adiantamento esperado for calculado?
- como os bancos raramente fornecem financiamento totalmente amortizado, o que acontece quando o pagamento do balão é devido?
- é uma nova compra ou refinanciamento para retirar dinheiro da propriedade?
- a empresa tem um histórico de tomar decisões de crédito inteligentes e fazer pagamentos a tempo?
- tem o fluxo de Caixa necessário para manter a propriedade além dos pagamentos de hipotecas? O pessoal do novo local aumentará ainda mais as finanças das empresas?
reservar um tempo para examinar a saúde e os ativos do negócio antes de conversar com um banqueiro pode ajudá-lo a se preparar para a reunião e ter uma imagem clara de seu fluxo de caixa e do que você pode pagar.
Qual é a estrutura legal do negócio?
se o negócio for menos estabelecido, ou uma entidade legal diferente de corporação, como uma LLC ou parceria, qualificar-se para um empréstimo não é apenas sobre o negócio. É sobre as pessoas também.
a propriedade comercial pode ser comprada como um ativo comercial de propriedade da entidade comercial, mas as finanças pessoais e a credibilidade do(S) Proprietário (es) desempenham um papel no processo. Porque eles vão olhar para o histórico de crédito e fluxo de caixa global do proprietário ou cada parceiro/principal no negócio, é importante ter finanças pessoais em ordem antes de se aproximar do banco.
a responsabilidade pessoal também é diferente.
ao contrário de uma hipoteca de casa em que o único recurso do credor é hipotecar uma casa e reivindicar o ativo, os credores podem exigir que certas empresas forneçam uma garantia pessoal que obrigue legalmente os indivíduos ao empréstimo. O banco pode solicitar o penhor de ativos privados do(S) Proprietário (es) da empresa como garantia. Se a hipoteca comercial for inadimplente, o credor pode buscar indenização por danos indo atrás de ativos do fiador. É uma raridade que um banco não espere que os empresários sejam pessoalmente obrigados a um empréstimo comercial.
considerar isso antes de aplicar pode ser valioso na tomada de decisão de comprar ou continuar o leasing.
não assuma que é comparável a uma hipoteca de casa
hipotecas comerciais são muito diferentes de uma hipoteca de casa. O processo de inscrição, os critérios de aprovação e os Termos do empréstimo serão muito diferentes.
quando alguém compra uma casa, os pagamentos são normalmente organizados em um cronograma de 30 ou 15 anos que termina com todo o saldo pago. No entanto, uma hipoteca comercial geralmente varia de cinco a 15 anos, terminando em um pagamento de balão que requer uma grande infusão de dinheiro ou refinanciamento.
uma hipoteca comercial também não terá um período de amortização que corresponda ao período do empréstimo, uma vez que a maioria das hipotecas comerciais é amortizada em 15 ou 25 anos. Essa amortização, a duração do prazo do empréstimo e a taxa de juros afetam o tamanho do pagamento mensal.
as diferenças não param por aí. É raro encontrar um credor disposto a financiar 100% de uma hipoteca comercial, então a empresa deve esperar pagar um pagamento significativo em dinheiro, além dos custos de fechamento padrão.Como o valor em Dólar do empréstimo e os riscos são muito maiores para a propriedade comercial do que uma hipoteca pessoal, o credor espera que o negócio tenha uma participação na propriedade. Um adiantamento maior reduz o valor financiado, garantindo que o negócio seja comprometido por meio do patrimônio que eles possuem na propriedade (calculado por uma relação empréstimo-valor que divide o valor do empréstimo pelo valor da propriedade).
empréstimos com um índice LTV de 65-80 por cento são preferidos, uma vez que uma empresa tem muito menos probabilidade de inadimplência no empréstimo se houver um grande investimento em dinheiro nele. Portanto, uma empresa deve esperar investir um adiantamento de 20 a 35%.
o LTV exigido por um credor depende do tipo de propriedade, como será usado, do tipo de empréstimo que financia a compra e dos fatores estabelecidos pelo CREDOR. Esses detalhes serão discutidos em uma reunião cara a cara com um credor, mas ajuda a saber quanto dinheiro está disponível de antemão.
entenda por que os Termos flutuam de credor para credor, ou programa para programa
seja uma grande corporação ou pequena empresa com um único proprietário, a quantidade de risco do credor determina os Termos de um empréstimo hipotecário comercial.
mesmo que o empréstimo inclua uma garantia do governo como um empréstimo da Administração de pequenas empresas (SBA) ou do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA), os credores podem definir suas próprias taxas de juros e termos com base em quão confortáveis eles estão com o risco do empréstimo. Mais risco significa mais papelada, um processo de aprovação mais rigoroso e, às vezes, Termos menos atraentes.
uma hipoteca comercial para a mesma propriedade pode parecer muito diferente de um credor para outro. Saber disso pode ajudar se você estiver comprando o melhor empréstimo possível.