você pode construir riqueza Rezoneando sua propriedade? É! Veja como

cidades e bairros mudam com o tempo. Quando as necessidades de uma comunidade mudam, o governo local fará novamente uma área e mudará a classificação de zoneamento. O que antes era terras agrícolas, por exemplo, agora é uma comunidade repleta de casas novas, shopping centers e parques industriais.

o rezoneamento de propriedades pode ser uma oportunidade lucrativa para os proprietários converterem suas propriedades. Eles podem construir um prédio de apartamentos em um distrito histórico ou pegar um terreno e construir um shopping center em uma área rural. Mas há muitas considerações e todo um processo de rezoneamento de propriedade para fazer isso.

o que é zoneamento?O zoneamento é um conjunto de leis que controlam o uso da terra. A principal função do zoneamento é regular o que pode ser feito com um pedaço de propriedade. Os distritos de zoneamento determinam onde várias atividades de uso da terra, como residencial, comercial ou industrial, podem ser localizadas. O zoneamento pode regular outras coisas, como densidade, altura, contratempos no quintal e assim por diante. No entanto, o uso da terra é a principal preocupação.

por que mudar o zoneamento?

a principal razão para mudar o zoneamento é que o proprietário vê uma oportunidade. Que oportunidades existem? Pode ser desenvolver uma subdivisão residencial, Construir um prédio de apartamentos ou converter uma casa em um escritório. Pode ser uma miríade de outras coisas. A oportunidade, no entanto, pode não ser permitida sob a atual Lei de zoneamento. Assim, o proprietário terá que pedir para que essa lei seja alterada.

como você muda o zoneamento?

alterar o zoneamento pode ser difícil e caro. Pode ser um processo realmente complicado, dependendo de onde a propriedade está localizada. E não há garantias de que o pedido de rezoneamento será aprovado. Os proprietários de terras precisam estar cientes desses fatos.

basicamente, é assim: o proprietário solicita a um conselho de administração que altere o zoneamento de uma propriedade. A dificuldade e o custo surgem, em parte, porque não há ordenanças de zoneamento padrão. Cada cidade, cada cidade e município com zoneamento pode fazer suas próprias licenças, leis, restrições e processos. Mesmo as cidades ao lado umas das outras podem ter leis de zoneamento amplamente variadas. Mudar o zoneamento também é um processo político. Há audiências públicas, e você tem que obter aprovação legislativa. O processo político pode ser bastante caro-e feio.

porque cada lugar é diferente, só posso escrever em termos muito gerais como mudar o zoneamento de sua propriedade. Pode até haver casos em que os advogados terão que estar envolvidos no processo. Simplesmente não há como nenhum artigo cobrir tudo.

em geral, aqui está o que os proprietários de terras precisam fazer se estiverem pensando em mudar o zoneamento de sua propriedade.

Olhe ao redor da propriedade

as coisas Estão mudando em torno da propriedade? As circunstâncias mudaram na propriedade circundante? Existe crescimento populacional? Existe uma nova estrada ou linha de esgoto que mudou a dinâmica local? O proprietário de terras, como peticionário, tem que justificar a mudança proposta. Só porque o proprietário de terras quer que seja feito muitas vezes não é suficiente de uma razão. Alguns locais darão grande deferência aos direitos do proprietário como proprietário, mas muitos não, e eles serão bastante restritivos. É melhor, portanto, poder justificar o pedido com mudanças nas condições.

Conheça as regras locais

os peticionários têm que ficar online e ler as regras. Eles têm que descobrir o que é o zoneamento atual e o que atualmente pode e não pode ser feito. Então, eles têm que ir falar com o departamento de planejamento local. O peticionário não precisa ser muito específico no início se não quiser, mas deve estar ciente de que a equipe pode exercer grande influência nos próximos dias. A equipe revisará e fará recomendações sobre o pedido de rezoneamento. Portanto, os peticionários devem dar o melhor de si.

fale com seus vizinhos

se alguma coisa vai impedi-lo, são eles. É melhor falar com eles antecipadamente sobre os planos e discutir quaisquer preocupações. Eles provavelmente serão notificados de qualquer maneira, então o peticionário não deve pensar que pode manter as coisas sob o radar. O peticionário desejará tornar as coisas o mais suaves possível para a equipe de planejamento e funcionários eleitos, que eventualmente votarão no pedido. Lembre-se, no entanto, que você não pode agradar a todos. Alguns terão uma atitude NIMBY (“não no meu quintal”) o tempo todo, todas as vezes. Mas você tem que tentar.

aplicar para ter a propriedade rezoned

a equipe de planejamento terá os formulários necessários e será capaz de ajudar e orientar o peticionário. O peticionário deve se certificar de fornecer tudo o que o departamento de planejamento solicita, o que pode ser muito. Pode incluir coisas como pesquisas, mapas, estudos de tráfego e etiquetas de correspondência. E não se esqueça que haverá uma taxa para processar o pedido. Quanto? Isso depende da localidade. Aposte em pelo menos várias centenas de dólares, se não vários milhares.

Análise de Candidaturas e análise de pessoal

o pessoal de planeamento irá rever o pedido e desenvolver uma análise e recomendação para a Comissão de planeamento local e o órgão legislativo. O peticionário precisa fazer parte tanto dessa análise quanto possível. Eles devem estar disponíveis para ajudar. Eles têm que fornecer tudo e tudo o que a equipe de planejamento pede com um sorriso. O peticionário deve encontrá-los na propriedade durante a visita ao local e mostrar exatamente quais são os planos. Eles têm que dizer à equipe de planejamento como eles já se encontraram com os vizinhos e ajustaram seus planos de acordo. Se possível, o peticionário deve ouvir os argumentos e preocupações da equipe de planejamento e revisar os planos para atender a essas preocupações.

reunião da Comissão de planeamento

uma vez que o pessoal de planeamento tenha concluído a sua análise, o pedido vai para a Comissão de planeamento (ou algum órgão similar) para fazer uma recomendação ao órgão de administração local. Esta é uma reunião pública que será anunciada. O peticionário precisará estar lá para defender e responder a quaisquer perguntas ou preocupações. Esperançosamente, a Comissão de planejamento dará uma recomendação positiva, mas o peticionário não precisa necessariamente de avançar.

reunião do órgão legislativo

finalmente, o caso vai perante o órgão legislativo local para uma audiência pública e votação. O peticionário terá a oportunidade de falar e defender. Se a votação seguir seu caminho, então eles estão prontos para ir. Caso contrário, o peticionário pode precisar esperar pelo menos um ano antes de tentar novamente.

quanto tempo leva o processo? Depende da jurisdição, das regras e da complexidade da solicitação. Para algo simples, levará pelo menos alguns meses—mas seis meses a um ano não é inédito.

outras considerações

as sete etapas acima são generalizadas e muito simplificadas. Existem algumas outras coisas que os proprietários de terras podem querer considerar ao pensar em mudar o zoneamento em sua propriedade.

Cuidado com os convênios restritivos

não importa o que o zoneamento permita, os convênios restritivos ganham. Se o proprietário gasta tempo e dinheiro para obter uma propriedade rezoned para uso no escritório, mas os convênios não permitem, eles vão perder. Já vi isso acontecer. No entanto, nem todas as propriedades estão sujeitas a Convênios restritivos. O proprietário precisa saber se eles estão sujeitos a Convênios restritivos e saber o que eles permitem antes de seguir em frente.

o zoneamento é político

a política pode fazer coisas estranhas. Entenda que os políticos nem sempre tomam decisões com base no que é certo ou melhor para o proprietário do imóvel. Eles tomam decisões políticas. Se o pedido criar uma batalha política, pode ser melhor esperar e tentar novamente mais tarde-digamos, depois que a eleição terminar.

um consultor pode guiá-lo através do processo de rezoneamento

como o zoneamento pode ser um processo complicado e político, o peticionário pode se beneficiar da contratação de alguém que entenda o território político. Embora caro, um consultor pode ser necessário e vale a pena a despesa.

por que passar por esse processo?

o rezoneamento de propriedades pode ser muito lucrativo. Compreender o processo de zoneamento é outra seta na aljava imobiliária de um investidor. Isso pode ajudá-los a ver e criar oportunidades que os outros vão perder.