em uma troca de 1031, todos os investidores devem aderir à regra de 180 dias que afirma que a transação total deve ser concluída em 6 meses ou não mais de 180 dias. Independentemente do tipo de troca, a regra dos 180 dias sempre se aplica.
não aderir à regra dos 180 dias apresenta problemas para os investidores. Conheça John, um cliente da Exchange Authority. Ele identificou um condomínio em construção no prazo de 45 dias após sua venda. Infelizmente, o desenvolvedor informou John que o condomínio não seria concluído e pronto para fechar com o título passando dentro do período de 180 dias. John, sem culpa própria, foi proibido de fechar dentro de 180 dias e cumprir a regra de 180 dias para as trocas de 1031. Quando as circunstâncias de John mudam, não havia nada que a Autoridade de troca pudesse fazer para que a troca acontecesse, porque a regra dos 180 dias não foi seguida. Como resultado, John não conseguiu obter uma troca bem-sucedida de 1031 por essa transação de propriedade.
a linha inferior é, a regra de 180 dias é simples, direta e não negociável.
mergulhar mais fundo na regra de 180 dias
o código tributário é claro, a seção §1031 do Código Tributário exige que a compra e o fechamento de uma ou mais das novas propriedades sejam uma das propriedades listadas na lista de identificação de 45 dias. Uma nova propriedade não pode ser introduzida após 45 dias. Esses prazos são executados simultaneamente, portanto, quando os 45 dias estão acima, o contribuinte tem apenas 135 dias restantes para fechar. Não há extensões devido a defeitos de título ou de outra forma. Um desenvolvedor lento, como foi o caso na troca do cliente John, não é desculpa. Fechado significa que o título é necessário para passar ou antes do 180º dia.Além disso, os vendedores não podem tocar o dinheiro entre a venda de sua propriedade antiga e a compra de sua nova propriedade. Por lei, o contribuinte deve usar um terceiro independente comumente conhecido como acomodador de câmbio e/ou intermediário qualificado para lidar com a mudança. A parte que atua nessa função não pode ser alguém com quem o contribuinte tenha um relacionamento familiar ou, alternativamente, um relacionamento comercial durante os dois anos anteriores.
a função do acomodador de câmbio ou intermediário qualificado é preparar os documentos exigidos pelo IRS no momento da venda do imóvel antigo e no momento da compra do novo imóvel. O intermediário detém o produto da venda em uma conta separada até que a compra da nova propriedade seja concluída.
para ver um infográfico sobre como funcionam as trocas 1031 e a regra dos dias 180, vá para como funcionam as trocas 1031.