quais são as etapas de encerramento em Nova Jersey?

se você é um proprietário enfrentando encerramento em Nova Jersey, é importante que você entenda como o processo de encerramento funciona. Este artigo irá delinear as etapas gerais em Execuções Hipotecárias em NJ e espero responder a algumas perguntas comuns. Cada situação é diferente, por isso é importante falar com um advogado de defesa de encerramento experiente no início do processo para manter suas opções abertas e ajudá-lo a salvar sua casa.

em Nova Jersey, o credor hipotecário não pode automaticamente levar sua casa quando você não paga sua hipoteca. O credor deve seguir certas etapas estabelecidas na Lei de encerramento da Feira de Nova Jersey. N. J. S. A. 2A: 5-56. Nova Jersey é um estado de encerramento judicial, o que significa que o credor deve ir ao tribunal para recuperar sua casa. Continue lendo para as etapas gerais de Execuções Hipotecárias em NJ.

As Etapas do Processo de Encerramento

Passo 1: Você Predefinição no Seu Empréstimo

Você está em padrão quando você perder um pagamento de hipoteca ou quebrar o seu contrato de empréstimo, de alguma outra forma, como não ter o seguro obrigatório. O credor geralmente não tem permissão para entrar com uma ação de encerramento até que você esteja mais de 120 dias atrasado no pagamento de sua hipoteca. Antes de entrar com uma ação judicial para encerramento em NJ, o credor deve seguir certas diretrizes exigindo-lhes para lhe dar opções de mitigação de perda. Essas opções incluem modificações de empréstimo, que podem ter uma mudança nos termos do empréstimo, incluindo uma redução na taxa de juros, uma extensão do tempo de reembolso e permitem que você comece a fazer seus pagamentos de hipoteca; vendas a descoberto e ações em vez de Execuções Hipotecárias em NJ.

Passo 2: o credor deve enviar-lhe um aviso de intenção de encerrar

antes que o credor tenha permissão para entrar com uma ação judicial para encerramento em NJ, eles devem enviar-lhe um aviso de intenção de encerramento. Este Aviso deve ser enviado por correio regular e certificado, recibo de devolução solicitado, pelo menos 30 dias, mas não mais de 180 dias, antes de registrar a reclamação. Este Aviso é o primeiro processo do processo. O aviso deve conter várias informações, incluindo o motivo do default e quanto você deve pagar para curá-lo (pague o que você deve e pare o encerramento).

se você pode fazer os pagamentos que você perdeu e curar o padrão, o credor deve tomar o seu pagamento e não tem permissão para cobrar honorários advocatícios neste momento.

Passo 3: O credor arquiva uma queixa de encerramento que inicia o processo judicial

se o proprietário não curar o padrão dentro de 30 dias após receber o aviso de intenção de encerrar, o credor ou seu representante pode registrar uma reclamação de encerramento. A apresentação de uma queixa de encerramento inicia o processo judicial. A reclamação indica Por que o credor acha que tem o direito legal de encerrar e pede ao tribunal que lhes dê sua propriedade de acordo com a hipoteca.

o credor ou servicer de hipoteca que arquiva a queixa é chamado o autor eo proprietário que é processado é chamado o réu. A reclamação é um documento público. Uma vez arquivado, você provavelmente começará a receber anúncios de advogados e outras partes que encontraram seu endereço na lista do Tribunal, oferecendo assistência de encerramento em NJ e dizendo que eles podem salvar sua casa. Cuidado! Muitas dessas empresas são golpes de resgate de encerramento que levam seu dinheiro, mas não o ajudam.

Passo 4: O proprietário é servido com uma reclamação de intimação e encerramento

o credor deve atendê-lo pessoalmente, entregando manualmente uma cópia da Reclamação de intimação e encerramento. Se você não puder ser servido pessoalmente, o credor irá atendê-lo por correio ou obter permissão do tribunal para atendê-lo por publicação em um jornal local.

New Jersey tem um programa de mediação de encerramento para tentar ajudar os proprietários salvar sua casa. Se você quiser participar do programa de mediação de encerramento de Nova Jersey, geralmente deve solicitar mediação dentro de 60 dias após receber a reclamação. No entanto, é importante saber que a mediação não impede um encerramento em NJ de prosseguir.

Passo 5: respondendo à queixa de encerramento

um proprietário tem o direito de se defender contra o processo de encerramento. Isso é feito arquivando uma resposta no Tribunal. A resposta é arquivada no escritório de execução hipotecária, que a analisa para determinar se é uma resposta não contestada ou contestada. Uma resposta será considerada não contestadora quando não levantar nenhuma defesa legal para o caso de encerramento. Por exemplo, uma resposta que explique uma dificuldade financeira que causou os pagamentos perdidos será considerada não contestadora. Se o tribunal determinar que a resposta não é contestadora, o encerramento prosseguirá como se não tivesse sido arquivado.

prazo para apresentar uma resposta: você tem 35 dias a partir da data em que recebeu a intimação e reclamação para apresentar uma resposta por escrito ao Tribunal. A resposta explicará por que o credor não tem o direito legal de encerrar.

O Que Acontece se nenhuma resposta for arquivada ou se uma resposta não contestada for arquivada?

se o proprietário não apresentar uma resposta dentro de 35 dias após ser atendido, ou apresentar uma resposta não contestada, o credor irá arquivar documentos pedindo ao tribunal para inserir um padrão. Depois que um padrão é inserido, você não pode registrar uma resposta, a menos que obtenha permissão do Tribunal para desocupar o padrão.

O Que Acontece se uma resposta contestada for apresentada?

se uma resposta contestada for apresentada, o caso é transferido para o Tribunal Superior do condado onde a propriedade está localizada e é atribuído a um juiz que emitirá uma ordem de agendamento para permitir a descoberta e possivelmente um julgamento.

também é possível registrar reconvenções (reivindicações) contra o credor hipotecário se eles cometeram quaisquer violações de seus direitos, incluindo:

• Não honrar seu modificação do empréstimo
• Violar o Truth in Lending Act (TILA)
• Recusando-se a aceitar o seu pagamento para restabelecer a hipoteca
• Violar os Imóveis de Liquidação Lei de Proteção (RESPA)

O Credor, muitas Vezes, os Arquivos de uma Moção para Julgamento Sumário

é importante ter um advogado para representá-lo devido a movimentos para o julgamento sumário, são arquivados na maioria dos casos de execuções de hipotecas em NJ ou em outro lugar. O credor muitas vezes arquiva uma moção para julgamento sumário depois que o mutuário arquiva sua resposta. Nesta moção, o credor está pedindo ao tribunal que decida a seu favor e evite ter um julgamento completo. Se o mutuário (proprietário) não responder à moção, a moção provavelmente será concedida e a resposta contestada será tratada como não contestante (o mesmo que se o proprietário nunca tivesse apresentado uma resposta). Um advogado de encerramento experiente em NJ pode ser capaz de levantar defesas para a moção para permitir que o caso, pelo menos, proceder a um julgamento.

Passo 6: Aviso de entrada de inadimplência e entrada de sentença Final

se nenhuma resposta for apresentada dentro de 35 dias após ser atendida com a intimação e reclamação, o credor hipotecário pode pedir ao tribunal que insira um inadimplência. A entrada de inadimplência significa que o credor pode pedir ao tribunal para entrar julgamento final do encerramento em NJ.

Passo 7: Aviso de pedido de entrada de uma sentença Final de encerramento

o próximo passo no processo após o caso ser considerado não contestado é a entrada de julgamento final. 14 dias antes de o credor apresentar um pedido para o tribunal entrar em uma sentença final de encerramento em NJ, o credor deve enviar um aviso de ato de encerramento justo ao proprietário, dando ao proprietário uma chance final de pagar os pagamentos perdidos e curar o padrão. Esta é a última chance do proprietário de fazê-lo. Se você acha que há uma probabilidade razoável de que você pode ser capaz de curar (pagar o que você deve e parar a execução hipotecária), você deve responder com uma declaração de boa fé no prazo de 10 dias após o recebimento do credor Fair Foreclosure Act Aviso. Você terá então 45 dias a partir da data de recebimento do aviso de carta para curar o padrão.

Passo 8: pedido do credor para a entrada do Julgamento Final

se você não é capaz de curar o padrão, e o tempo apropriado passa, o credor irá apresentar uma moção pedindo ao tribunal para entrar julgamento Final a favor do credor. O julgamento final dá direito ao CREDOR a encerrar a propriedade. O proprietário ainda tem o direito de contestar o valor devido.

Passo 9: O credor recebe um julgamento Final

uma vez que o credor recebe um julgamento final, ele não precisa mais permitir que você pague os atrasos (dinheiro devido) e restabeleça o empréstimo e pode exigir que você pague o valor total do julgamento final. Uma vez que uma sentença final é concedida, o tribunal emitirá um mandado de execução que ordena que o xerife venda sua casa em um leilão público.

Você Ainda pode Aplicar para um Empréstimo Modificação

nesta fase, mesmo que o Xerife tem sido obrigado a vender a sua casa, você ainda pode aplicar para um empréstimo modificação após a entrada do juízo final se um aplicativo completo é apresentado pelo menos 37 dias antes que o Xerife da data de Venda. Se aprovado, a modificação do empréstimo permitirá que o proprietário retome os pagamentos da hipoteca e o caso de encerramento será demitido.

Etapa 10: o processo de venda do Xerife

a imagem mostra uma caneta, moedas, uma casa e um martelo.Uma vez que o tribunal concede uma sentença final ao credor, ele também emite um mandado de execução direcionando o Xerife do condado para vender sua casa ao licitante mais alto em leilão. Quanto tempo levará para a Venda ser agendada depende de quão ocupado o xerife está e varia de acordo com o Condado. Você receberá um aviso informando quando sua casa está programada para ser leiloada. Um aviso também será publicado em um jornal.

o proprietário pode adiar a venda do Xerife duas vezes

se sua casa está programada para a venda de um xerife, você pode se inscrever pessoalmente no Xerife do Condado por dois atrasos de até 30 dias cada um da venda. Os atrasos são chamados de adiamentos ou estadias. Você deve pagar uma taxa para o escritório do xerife para esta estadia. As razões para solicitar um adiamento da venda do Xerife São permitir que você fique na propriedade por mais tempo enquanto encontra um novo lugar para morar ou, se for possível uma venda da propriedade, dar mais tempo para concluir a venda.

Passo 11: O que acontece depois da venda do Xerife?

posso recuperar minha propriedade após a venda do Xerife?

após a venda do xerife, O proprietário tem 10 dias para resgatar (recuperar a propriedade). Para resgatar a propriedade, você deve pagar o valor total do julgamento de encerramento mais certos outros valores devidos. Uma falência apresentada após a venda do xerife dá-lhe um extra de 60 dias para resgatar a propriedade.

você ainda deve dinheiro após a venda do Xerife?

se a casa vende por mais do que o que é devido ao credor, o mutuário tem direito à diferença. Se a casa for vendida por menos do que o valor do julgamento de encerramento, o credor pode processar o proprietário pelo resto do dinheiro. No entanto, isso raramente acontece em Nova Jersey.

Quando devo sair após a venda do Xerife?

a venda do xerife é a última etapa no processo de Execuções Hipotecárias em NJ. O novo proprietário da propriedade terá que obter um mandado de posse para forçar o proprietário a deixar a propriedade. Eles não podem simplesmente trancá-lo para fora de casa. O mandado de posse permitirá que o xerife O expulse da propriedade.

a falência pode interromper a execução hipotecária e a venda do xerife

em qualquer ponto do processo de execução hipotecária, até a venda do Xerife, você pode declarar falência, o que impedirá o caso de execução hipotecária e qualquer venda programada do xerife. Uma falência do Capítulo 13 pode permitir que você evite o encerramento e salve sua casa curando os pagamentos devidos anteriores e/ou buscando uma modificação do empréstimo.

você está enfrentando encerramento? Levitt& Slafkes pode ajudar

se você estiver enfrentando encerramento em NJ ou tiver dúvidas sobre o processo de encerramento e quais são suas opções, podemos ajudar. Entre em contato com Bruce Levitt, um advogado de defesa de encerramento experiente e reconhecido EM NJ para ajudá-lo a manter sua casa. Se você está enfrentando encerramento em Nova Jersey e deseja informações sobre diferentes maneiras de combater o encerramento no tribunal ou salvar sua casa com uma falência ou uma modificação de empréstimo, ligue para 973-313-1200 ou entre em contato conosco online.

as informações contidas neste artigo devem ser interpretadas como aconselhamento jurídico formal ou a formação de uma relação advogado/cliente. O escritório de advocacia de Levitt & Slafkes, P. C.. foi designado por um ato do Congresso como uma agência de alívio da dívida. Ajudamos orgulhosamente os consumidores que buscam alívio da falência há mais de 30 anos.