discutimos quanto tempo uma fase I ESA é” boa “e quando”expira”.
para muitas pessoas lá fora olhando para comprar ou refinanciar um pedaço de propriedade, uma fase I ESA não é apenas uma boa idéia, é uma peça vital de informação necessária para determinar você (ou seu banco) estão fazendo uma boa decisão financeira. O estranho é que, quando as pessoas estão olhando para investir centenas de milhares a milhões de dólares em uma propriedade, ou o negócio que a ocupa, muitos não consideram uma fase i ESA um investimento digno. Na verdade, muitas pessoas procuram contratar o consultor mais barato que podem encontrar, ou pior ainda, tentar usar um antigo relatório de fase I. Uma das perguntas mais comuns que nossos clientes nos fazem é por quanto tempo uma fase I ESA é boa?
não entrarei em detalhes sobre por que você deve evitar uma avaliação barata do local Ambiental da fase I, pois já a abordei em comprimento em outro artigo, mas quero discutir por quanto tempo um relatório é bom. Este é um problema que vejo muito com as pessoas, especialmente se eles olharam para um site várias vezes, ou estão sendo dado um relatório de alguém que olhou para o site anteriormente.
muitas vezes ouvimos coisas como ” vamos comprar uma propriedade da empresa XYZ, e seu advogado nos forneceu uma fase I. Então não precisamos de outra, certo?”Invariavelmente, quando perguntamos a data da fase anterior I (a data não é a única razão pela qual você não quer usar o relatório de outra pessoa), a resposta geralmente é “Eu não sei” ou “lemme see…..it’ s from a few years back ” (em inglês).
o que muitas pessoas não percebem é que uma fase I tem uma espécie de data de “expiração” e, após um certo ponto, não é mais válida ou utilizável.
por quanto tempo uma avaliação do local Ambiental da fase I é boa?
aqui está a resposta curta, e vou explicar mais abaixo.
uma fase I é boa por 6 meses. Após 6 meses, a fase I precisa ser atualizada de forma abrangente. Um ano após a data inicial do relatório, a fase I não é mais válida.
querendo saber por quê? Vamos explicar.
estou realmente tentado a incluir minha imagem de formatura do ensino médio agora. Lembre-se de volta ao dia em que o cabelo longo e emplumado era “legal”, e agora só aparece tragicamente desatualizado? Suponha que eu tentei tirar minha foto antiga como sendo representante de mim. Ou mesmo uma foto de 5 anos atrás. Ainda é bom, certo? Você acha que isso voaria com o DMV ou o TSA?Não, você precisa de uma imagem atual e Atualizada, Porque as coisas mudam e a imagem não representa mais a situação atual. Não é diferente com uma fase i ESA, porque as coisas podem mudar. Em comparação com a taxa relativamente lenta que minha linha do cabelo recuou, as condições ambientais podem mudar em seu site rapidamente.
por exemplo, suponha que um mês após a antiga fase I foi concluída o comprador atual começou a operar no local e um grande derramamento de petróleo ou algum outro produto químico ocorreu. Por outro lado, suponha que a antiga fase I tenha sido concluída de acordo com os padrões atuais. ASTM E1527-13 é o padrão atual, com o significado 13 2013. Como você provavelmente pode imaginar, isso significa que os relatórios de fase I concluídos antes de 2013 foram concluídos referenciando um padrão mais antigo, o que significa que o relatório antigo não o cortará mais.
a questão é que os relatórios antigos são exatamente isso-antigos e desatualizados, e não representativos da situação atual.
mas isso realmente faz muita diferença? Quero dizer, eu ainda tenho cabelo e pareço com aquela imagem antiga, então qual é o problema? Os padrões não mudaram tanto, pois não? Uma fase que eu ainda deveria cobrir mais ou menos a mesma coisa, certo?
esse não é o caso. A razão pela qual você está recebendo uma fase I é limitar ou evitar sua responsabilidade por contaminação do uso anterior ou anterior do site sob o regulamento Federal aplicável chamado CERCLA (Lei de Responsabilidade Ambiental abrangente e responsabilidade de limpeza). Para fazer isso, você precisa fazer sua devida diligência ambiental, que neste caso é uma fase i ESA.
não conseguem fazer isso, e você pode muito bem ser responsabilizado pela contaminação passada do site, independentemente de você ser ou não responsável por isso. Como você pode imaginar, isso pode ser extremamente caro.O governo Federal não queria escrever regulamentos ditando como uma fase devo ser feita, então eles deixaram a ASTM lidar com essa tarefa e disseram que se os padrões ASTM forem seguidos, então é uma fase I válida e se qualifica para certas proteções de responsabilidade. Em outras palavras, para se proteger, sua fase I deve seguir os padrões ASTM atuais.
os padrões ASTM indicam por quanto tempo uma fase I ESA é boa.
os padrões ASTM são um pouco complexos de peneirar, mas quando se trata de quanto tempo uma fase I é boa, é muito cortada & seca.
a NORMA ASTM afirma que uma avaliação do local Ambiental da fase I que foi concluída menos de 180 dias antes da data de aquisição do imóvel sujeito é considerada válida. Entre 180 dias e um ano, a fase I precisa ser atualizada de forma bastante abrangente. Além de um ano, e a fase I não é mais considerada válida.
para resumir, uma fase I é boa por 6 meses. Após 6 meses, ele precisa de uma atualização abrangente. Depois de um ano, não é mais válido.
qualquer mais antigo do que isso, e o relatório provavelmente não refletirá com precisão as condições e atividades do site. As condições podem mudar rapidamente e muitos danos ambientais podem ocorrer ao longo de 1 ano.
mencionei acima usando a antiga fase que lhe dei pelo advogado do comprador, que é algo que vimos acontecer muito. Isso é como comprar um carro usado de alguém, e eles dão a você um relatório antigo de seu mecânico de alguns anos atrás, atestando que o carro está bem.
você compraria esse carro com base nas informações fornecidas? Claro que não! Então, por que você se contentaria com isso em uma transação dessa magnitude e potencial responsabilidade? Bottom line? Se for uma fase I com mais de 1 ano, é história antiga, e você precisará de uma nova.
Para saber mais sobre a Fase I da ESA, e como eles contribuem para a tomada de boas decisões de negócio, contacte-nos em contato conosco on-line, ligue-nos a qualquer hora em 888-RMA-0230 ou atirar-nos um e-mail para [email protected].