Pesquisas da autoridade local explicadas

as pesquisas locais são importantes ao comprar uma casa? O que eles incluem? Quanto tempo levam as pesquisas das autoridades locais em 2021 e quanto custam? E quais áreas estão passando por atrasos? Aqui está tudo o que você precisa saber.

Autoridade Local as pesquisas são uma parte essencial do processo de compra de casa. As informações que eles revelam podem ser usadas para renegociar sua oferta e podem até fazer você sair da compra. Eles também são exigidos pelos credores hipotecários.

o que está incluído em uma pesquisa de autoridade local?

existem duas partes para uma pesquisa de autoridade local – um LLC1 e um CON29. O Llc1 – local Land Charge Register search-cobre quaisquer encargos ou restrições relacionadas a terrenos ou propriedades. Isso pode incluir se a propriedade é:

• um edifício listado
• localizado em uma área de preservação
• assunto para uma árvore de protecção
• na necessidade de uma melhoria ou renovação de subvenção
• ou situado em uma zona de controle de fumaça

O formulário também aborda o planejamento de acordos e condicional planejamento de permissões. Todos os registros LLC1 são juridicamente vinculativos para sucessivos proprietários.

a segunda parte da pesquisa – o CON29 – fornece informações relacionadas a rodovias públicas, propostas de novas estradas, esquemas ferroviários ou decisões de planejamento que possam afetar a propriedade, bem como avisos legais pendentes, violações dos regulamentos de planejamento ou construção ou a existência de uma ordem de compra obrigatória. Fatores ambientais, como se a casa fica em terra contaminada ou em uma área afetada pelo gás radônio, também são cobertos.

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o que não está incluído em uma pesquisa de autoridade local?

existem vários relatórios adicionais que não são cobertos pela pesquisa padrão da autoridade local e, portanto, estão sujeitos a taxas extras. A necessidade de tais pesquisas será determinada pelo seu advogado de transporte ou credor hipotecário caso a caso (embora alguns sejam considerados essenciais por certos credores).

estes incluem:

• O CON29 (S) formulário opcional que lida com aplicações em estradas propostos por entidades privadas, de conclusão de avisos, terra de manutenção avisos e ambiental e a poluição avisos
• pesquisas Ambientais (para determinar o risco de inundações, por exemplo, bem como a proximidade de quaisquer sites de resíduos ou potencialmente contaminados sites)
• Água autoridade de pesquisas (que mostram pública de esgotos, dentro dos limites da propriedade, o que poderia ter impacto sobre o futuro de construção ou desenvolvimento)
• capela-mor de Reparação de relatórios (para determinar se a propriedade é o único responsável por contribuições para o reparo da Igreja).

vale a pena notar as pesquisas adicionais, como pesquisas de mineração, pesquisas de inundação e pesquisas de energia e infraestrutura são determinadas pela localidade da propriedade, em vez de apenas o transportador ou credor. Por exemplo, uma pesquisa de mineração pode ser necessária se a propriedade estiver em uma área de mineração (em vez de porque o transportador ou credor insiste que um é feito em todos os casos).

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Qual a diferença entre o oficial e pesquisas pessoais pesquisas?

existem dois tipos diferentes de pesquisas de autoridades locais – oficiais ou pessoais. O método “oficial” envolve o envio de formulários diretamente para a autoridade local, onde uma pesquisa é conduzida pelos funcionários do conselho do registro local de taxas de terras. Este é então assinado e carimbado por um oficial do Conselho e devolvido ao seu transportador.

pesquisa pessoal da autoridade Local

uma pesquisa pessoal da autoridade local é conduzida por uma agência externa não afiliada ao Conselho e trabalhando “independentemente” do mesmo registro. Em muitos casos, essas pesquisas são mais rápidas e baratas do que um aplicativo oficial e são cobertas por apólices de seguro de precisão de informações específicas, bem como responsabilidade por erros do empregador. Como resultado, muitos transportadores recomendam pesquisas pessoais, embora o debate dentro da indústria ainda se enfureça sobre qual é o melhor.

alguns Solicitadores acreditam que uma pesquisa oficial conduzida pela autoridade local coloca maior ênfase na compreensibilidade, responsabilidade da autoridade local e conformidade do código de pesquisa regulatória sobre a velocidade de retorno.No entanto, a maioria dos Veteranos do setor concorda que o padrão e a precisão dos relatórios de pesquisa pessoal aumentaram substancialmente na última década e argumentam que as empresas de pesquisa respeitáveis e comercialmente conscientes geralmente fornecem um nível maior de controle, responsabilidade e flexibilidade do que as pesquisas do Conselho (bem como benefícios financeiros e de economia de tempo). A regra geral nesses casos deve ser consultar seu advogado de transporte e considerar todas as possibilidades.

em qualquer caso, se uma pesquisa oficial ou pessoal é feita é frequentemente determinada mais pelo credor hipotecário. O advogado de transporte terá que verificar o Conselho do manual do credor hipotecário para ver quais pesquisas o credor individual aceita.

quanto custará uma pesquisa local?

as taxas estão sujeitas a uma ampla gama de variáveis. Se você escolheu uma pesquisa de autoridade local, por exemplo, pode ser cobrado entre £50 e £250, dependendo da autoridade local. As taxas adicionais também diferem de acordo, portanto, consulte o site da autoridade local, mas, em média, os relatórios de drenagem custarão entre £30-40 mais IVA, enquanto os relatórios ambientais custam entre £30-35 mais IVA (por exemplo).

as taxas da Empresa de pesquisa pessoal geralmente variam entre £75 – £120 para uma pesquisa padrão.

Alternativamente, você pode comprar um pacote de ‘pacote’ de taxa fixa de seu solicitador de transporte para cobrir os quatro principais critérios de relatório (relatórios de autoridade Local, drenagem e água, Meio Ambiente e capela-mor). Estes geralmente custam cerca de £200-260, mas a principal vantagem é que eles cobrirão os custos das autoridades locais, mesmo que o total combinado exceda a taxa paga. Você também pode realizar uma pesquisa pessoal gratuitamente, mas isso não é recomendado, pois os relatórios locais exigem conhecimento especializado para executar uma pesquisa corretamente.

quanto tempo levam as pesquisas locais ao comprar uma casa em 2021?

a meta do governo para retornar pesquisas locais é de no máximo 10 dias úteis.

mas, na realidade, os prazos nas pesquisas podem variar significativamente, de 48 horas a dez semanas! Os fatores atenuantes podem incluir se os resultados são enviados por e-mail, on-line ou por correio; níveis de demanda sazonal e níveis de pessoal da autoridade local.

como exemplo extremo, atualmente não há pesquisas disponíveis para Propriedades no bairro londrino de Hackney; Hackney Council aconselhou que isso provavelmente continuará sendo o caso por algum tempo. Isso foi devido a um ataque cibernético.

tempos de resposta recentes relatados pelo fluxo de pesquisa 25 de outubro de 2021 revelaram os seguintes piores infratores, levando entre 35 e 60 dias para retornar as pesquisas:

• Âmbar Vale Borough Council (35 dias)
• Blackburn com Darwen Borough Council (35 dias)
• Blyth Vale Borough Council (35 dias)
• Caldas Borough Council (40 dias)
• Central de Bedfordshire Conselho (40 dias)
• Chester le Street Conselho Distrital (40 dias)
• Derwentside Conselho Distrital (40 dias)
• Dorset Conselho (60 dias)
• Durham Conselho (40 dias)
• Easington Conselho Distrital (40 dias)
• o Conselho do Condado de Flintshire (35 dias)
• Lichfield Conselho Distrital (40 dias)
• Norte Warwickshire Borough Council (35 dias)
• noroeste Leicestershire (Conselho Distrital de 35 dias)
• Plymouth Conselho da Cidade (40 dias)
• Sedgefield Borough Council (35 dias)
• South Staffordshire Conselho Distrital (40 dias)
• Tamworth Borough Council (40 dias)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 dias)
• Desgaste do Vale do Conselho Distrital (40 dias)
• Worcester Conselho da Cidade (35 dias)

Nós aconselhamos que você verifique com o seu conveyancer a situação em que você está comprando assim como você nomeie-os.

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Como posso acelerar uma pesquisa local?

para ajudar a acelerar as pesquisas locais, certifique-se de instruir seu advogado de transporte a iniciar pesquisas locais assim que sua oferta for aceita.

alguns especialistas do setor estão aconselhando os vendedores a solicitar pesquisas (com a questão de fazer com que o comprador pague pelo custo em uma data posterior). Mas lembre-se de que as pesquisas duram apenas 3 meses.

se sua autoridade local provavelmente fará você esperar semanas e arriscar perder sua propriedade de compra, você pode considerar uma empresa de pesquisa pessoal, conforme observado acima. Mas verifique com seu advogado ou autoridade local antes de decidir qual pode ser o mais rápido.

o seguro de pesquisa também é uma opção.

consulte nosso guia de aconselhamento para obter mais informações sobre quanto tempo o processo de transmissão deve levar.

seguro de indenização de pesquisa de autoridade Local

se suas pesquisas estiverem sujeitas a atrasos, uma tendência crescente é para o seguro de indenização de pesquisa de autoridade Local. Muitas vezes disponível por muito pouco (prêmios começando por apenas £20), Este é um tipo de seguro que significa que você está segurado no caso de um pedido ser servido, fazendo com que você venda a propriedade sob o preço pago pela propriedade.

isso significa que você pode prosseguir com a compra de sua casa na ausência de resultados de pesquisa local com um pouco mais de segurança. No entanto, você ainda será exposto pelo fato de não ter conhecimento de informações detalhadas sobre possíveis problemas e ameaças locais, o que pode diminuir o prazer da propriedade.

o seguro de indenização de pesquisa de autoridade Local também estará sujeito à aprovação do seu credor hipotecário. Você deve verificar o seu credor irá aceitá-lo. Alguns dos maiores credores, incluindo Halifax, HSBC e Bank of Ireland, provavelmente não aceitarão indenização por atraso de pesquisa no lugar de pesquisas completas. A Skipton Building Society e a NatWest acabam de anunciar que aceitarão o seguro de busca.

recomendamos que você discuta os prós e contras do seguro com seu advogado de transporte.

o que observar quando você obtém uma pesquisa local?

existem alguns fatores a serem considerados antes de tomar seu relatório de autoridade Local pelo valor nominal. Em primeiro lugar, é importante lembrar que as pesquisas locais costumam ser relevantes apenas para sua propriedade ou rua e podem não cobrir Empreendimentos localizados a uma curta distância (ou mesmo ao lado). Os relatórios podem variar, portanto, certifique-se sempre de verificar a área de sua pesquisa ou fazer consultas adicionais em seu conselho local. Por exemplo, você pode pesquisar a maioria dos aplicativos de planejamento por código postal no site da autoridade local para a área em que você está comprando. Vale lembrar que quaisquer propostas de planejamento enviadas após sua pesquisa não serão abordadas.

preciso obter uma pesquisa Se for um comprador em dinheiro?

os compradores de dinheiro não precisam necessariamente realizar uma pesquisa, mas a maioria dos Solicitadores de transporte recomendará que o façam. Se o cliente optar por não realizar pesquisas de autoridades locais, o transportador poderá recomendar nenhum seguro de indenização de pesquisa como alternativa.

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