Faça o devido: um guia completo de Due Diligence e lista de verificação para Homebuyers

comprar uma casa é emocionante, mas antes de se deixar levar sonhando sobre como você vai colocar seus móveis, não se esqueça: esta é uma transação legal. Como comprador, isso significa que você deve fazer sua devida diligência de uma perspectiva prática e Contratual.

o que significa due diligence em imóveis residenciais? E como os compradores sabem se fizeram bem?Cesi Pagano, um agente imobiliário com mais de 30 anos de experiência em Orange County, Califórnia, diz,

“é importante que os compradores olhem cada detalhe. Algumas pessoas apenas se concentram em uma inspeção doméstica e isso não é suficiente. Um comprador realmente precisa conhecer a casa que está comprando, para que não haja arrependimentos.”

é por isso que reunimos este guia para a devida diligência para um comprador de casa. Da pesquisa de área à pesquisa de título, orientaremos você no processo — e também forneceremos uma lista de verificação para impressão.

o que é due diligence em imóveis?Due diligence refere-se à obrigação do comprador de pesquisar a propriedade e entender o que eles estão comprando antes que a casa transfira a propriedade. Cada contrato de oferta de compra estipula um certo período de tempo em que o comprador é capaz de executar certas tarefas de Due diligence.

o que deve estar na minha lista de verificação de due diligence para compras de imóveis?Pagano diz que, como você está trabalhando através de sua lista de verificação de Due diligence, seu agente imobiliário é o seu melhor recurso. Eles devem ajudá-lo a abordar cada ponto e oferecer assistência em como encontrar informações.

a situação de todos é diferente, mas seu agente pode confiar na experiência passada para ajudar a guiá-lo através deste momento importante.

Pesquisa a área

Você já ouviu o velho ditado imobiliário: localização, localização, localização. E é verdade! Entender como é a área e o que está por vir em um futuro próximo pode ajudá-lo a tomar uma decisão sábia.

peça ao seu agente imobiliário para ajudá-lo a avaliar o mercado imobiliário atual em sua área preferida. Algumas coisas a notar:

• preço médio da casa: Certos bairros têm um preço mais alto ou mais baixo. Pergunte ao seu agente o que torna as casas no bairro um valor mais do que as casas no bairro B.
• dias no mercado: a velocidade com que as casas estão vendendo pode ser reveladora. Se as casas estão sentadas no mercado por um tempo, você pode obter um negócio melhor … mas há uma razão pela qual os compradores estão se afastando de uma área específica?
• número de ocupantes proprietários: muitas vezes os compradores veem a ocupação de proprietários mais alta como uma indicação de mais estabilidade e satisfação com a área. Pode haver mais “orgulho” de propriedade” visto na manutenção de propriedades vizinhas versus um bairro com um grande número de locações.
• quantas casas em execução hipotecária: uma alta taxa de Execuções Hipotecárias pode ser uma bandeira vermelha em termos de avaliação, manutenção e rotatividade de bairros.
• tendências de crescimento de preços: sua vizinhança preferida tem um crescimento consistente de preços ao longo do tempo? Corresponde às tendências de outros bairros próximos?
• desenvolvimentos futuros: pesquise quaisquer compras de terrenos comerciais ou arrendamentos na área e veja como eles se encaixam em seus desejos. Você pode ficar satisfeito em saber que sua mercearia favorita está se mudando, ou você pode ficar desapontado por ter que lidar com o tráfego extra.

discutir questões comuns casa local

Antes de comprar em uma determinada área, pergunte ao seu agente-e residentes atuais, se possível – sobre quaisquer questões únicas que os proprietários devem estar preparados para lidar com.

cada casa requer manutenção, mas certos locais são mais propensos a despesas extras devido ao clima, flora ou fauna.

algumas bandeiras vermelhas a serem consideradas podem incluir:

• nas Proximidades animais que podem ser destrutivos para fundações ou paisagismo
• áreas de risco de Inundação, ou áreas que têm má drenagem
• alguns bugs ou vermes que têm o potencial de destruir a madeira
• Salgados beach ar que enferruja unidades de ar-condicionado mais rápido do que o normal
• árvores Altas que podem constituir ameaças em tempestades
• Invasiva vegetativa de espécies que limite o que mais pode crescer
• Calor ou frio, condições que exigem especializados isolamento

Encontrar uma casa que se adapta às suas necessidades

Evitar o remorso do comprador, por priorizando o que é importante para você. Faça uma lista do que não é negociável e uma lista de onde você pode estar disposto a se comprometer. Execute suas listas por seu agente para se certificar de que você está sendo realista dentro de seu ponto de preço e área.

Alinhe seu financiamento

obter uma pré-qualificação de hipoteca e pré-aprovação ajuda a garantir que você não seja sobrecarregado financeiramente.

há uma diferença entre os dois estágios. A pré-qualificação geralmente significa apenas que um profissional de hipoteca analisa suas finanças (ativos, renda e outras dívidas) e fornece uma estimativa do valor do empréstimo que você pode pagar.

a pré-aprovação, por outro lado, é normalmente um processo mais oficial em que o credor requer mais documentação de suas contas bancárias e também analisa seu histórico de crédito. As cartas de pré-aprovação geralmente são boas por 60 a 90 dias, portanto, não entre nesta fase até levar a sério sua pesquisa em casa.

está no seu melhor interesse comprar boas taxas de hipoteca e termos antes de ser pré-aprovado. Só porque você é pré-aprovado por uma determinada instituição de crédito não significa que você é obrigado a ir com esse credor para sua hipoteca … mas certamente torna o processo mais fácil se você fizer essa pesquisa no front-end, em vez de lutar depois que a oferta é aceita.

peça divulgações do vendedor

em muitos estados, os vendedores são obrigados a documentar e divulgar quaisquer problemas conhecidos com a casa. Isso pode incluir problemas com a fundação, telhado, sistemas, estrutura e muito mais.

converse com seu agente sobre as divulgações para determinar o que você deve e não deve aceitar em sua situação particular. As divulgações podem e devem afetar as negociações.

no entanto, alguns estados passam por um emptor caveat, ou “buyer beware”, regra quando se trata de imóveis, o que significa que o fardo recai sobre o comprador para investigar a propriedade. Se você mora em um estado de emptor de ressalva, sua devida diligência pode precisar incluir inspeções mais especializadas (veja abaixo).

para saber mais sobre as leis de divulgação em seu estado, consulte nosso guia de divulgação de imóveis mandatados.

revise o CC& Rs

se você estiver se mudando para uma área com uma associação de proprietários (HOA) ou associação de proprietários de condomínios (COA), haverá convênios, Condições e restrições (CC & Rs) que se aplicam à casa. Leia estas regras, regulamentos e taxas, e certifique-se de que você está bem com eles.

alguns dos regulamentos que você pode encontrar nos documentos CC&R incluem:

• animais de estimação
• arquitetura externa e aparência
• uso e comportamento em espaços comuns (piscina, sala de ginástica, clube, playground, etc.)
• Se você pode alugar a sua casa
• Ruído e comportamentos
• Legalidades, cotas e avaliações

Obter uma inspecção

Uma inspeção da casa é, sem dúvida, o ponto mais importante da diligência.

é quando um inspetor profissional percorre a casa e documenta quaisquer problemas que encontrar. Uma inspeção doméstica típica deve levar entre duas e quatro horas, e os compradores geralmente podem estar presentes. Após a inspeção, você receberá um relatório detalhado junto com um resumo de quaisquer problemas.

você e seu agente imobiliário podem então discutir se a inspeção muda ou não seu desejo de comprar a casa. Seu agente geralmente incluirá uma contingência de inspeção em sua oferta de compra, que afirma que você tem o direito de cancelar a compra para questões relacionadas à inspeção durante o período de Due diligence.

em alguns casos, você pode ser capaz de pedir ao vendedor para fazer reparos em relação à inspeção. Outras vezes, o vendedor pode oferecer dinheiro no fechamento para compensar quaisquer reparos que você possa precisar fazer depois de se mudar. No mercado de um vendedor forte, o vendedor pode se recusar a pagar por quaisquer reparos, passando o custo para você.

ao procurar um inspetor, é melhor verificar se o Inspetor está licenciado, uma vez que o licenciamento adequado é uma indicação de treinamento, experiência e seguro de Responsabilidade Civil verificado. Mas nem todo estado licencia inspetores, infelizmente. Se for esse o caso em seu estado, peça ao seu agente imobiliário uma boa indicação.

considere inspeções especiais

os inspetores domésticos gerais só podem encontrar o que podem ver. Se o Inspetor suspeitar que pode haver problemas invisíveis, eles podem recomendar uma inspeção especializada. Como o nome indica, os inspetores especializados são treinados para ir além do nível da superfície e testar problemas mais especializados.

Algumas inspeções especiais que você pode considerar incluem:

• a Toxina inspeção (radão, amianto, de molde)
• inspeção Ambiental (solo, tinta à base de chumbo, amianto)
• Fundação inspecções (rachaduras, estabilidade)
• inspeção de Teto (para dano ou idade estimativas)
• Encanamento de inspeção (tubos, bem, fossas sépticas)
• Elétricos inspeção (especialmente nas casas mais antigas)

Obter uma avaliação

Um diagnóstico é projetado para determinar o valor da casa. Um avaliador profissional comparará a casa com outras casas próximas e, em seguida, fará ajustes para vários recursos específicos da casa.

uma avaliação é uma parte importante da sua due diligence, em primeiro lugar, porque o seu credor vai exigir que se você está recebendo uma hipoteca. Mas mesmo se você planeja pagar em dinheiro, uma avaliação é do seu interesse, porque fornece uma avaliação mais profissional.

isso ajudará a garantir que você está recebendo um bom negócio na casa. Se a avaliação for menor do que o preço da sua oferta, você pode voltar ao vendedor para novas negociações.

solicite uma pesquisa

uma pesquisa é um mapa de sua propriedade que mostra suas linhas de fronteira junto com quaisquer servidões. (Servidões referem – se ao uso da terra por outra pessoa.) Pesquisas geralmente só são necessárias se você estiver olhando para uma propriedade rural ou área significativa. Com propriedades maiores, no entanto, elas podem ser importantes porque as coordenadas exatas da pesquisa serão listadas na escritura.

uma pesquisa não será exigida pela maioria dos credores se você estiver olhando para uma propriedade não rural na maioria dos Estados, em vez disso, eles dependerão do seu seguro de título. Mas em Propriedades maiores, você pode ser obrigado a obter uma pesquisa para obter financiamento e, se houver alguma discrepância (por exemplo, a cerca de um vizinho invadindo a propriedade), pode ser necessário resolvê-la antes que você possa fechar seu empréstimo hipotecário.

entenda quaisquer leis de zoneamento

peça ao seu agente imobiliário para descobrir se existem leis de zoneamento que dizem respeito à propriedade.

às vezes, o zoneamento proíbe certos tipos ou números de estruturas, como casas móveis ou galpões. Às vezes, as leis de zoneamento ditam as capacidades de aluguel ou os tipos de animais que você pode ter na propriedade. Às vezes, as leis de zoneamento proíbem o estacionamento de certos veículos ou reboques. Certifique-se de que os requisitos de zoneamento funcionem para o seu estilo de vida.

realizar pesquisas públicas

Pagano diz que é importante verificar com dois departamentos do governo local: o departamento de planejamento e o departamento de construção e segurança.

o departamento de planejamento poderá informar se existem estabelecimentos planejados que possam afetar o valor da sua casa (como uma prisão ou instalação de gerenciamento de resíduos).

o departamento de construção e segurança poderá dizer que tipo de licenças foram retiradas para a propriedade. As licenças mostrarão que quaisquer atualizações foram feitas corretamente. Eles também mostrarão se houve preenchimentos ou cortes na terra, o que poderia ser importante se você planeja adicionar no futuro.

consulte um profissional de construção se tiver alguma dúvida sobre as licenças em casa.

verifique o status da zona de inundação da casa

verifique se a casa está localizada em uma zona de inundação da FEMA. Você pode fazer isso procurando o endereço nos mapas documentados da FEMA. Na maioria das vezes, uma zona de inundação FEMA é determinada pela elevação do nível do mar.

se a casa estiver em uma zona de inundação da FEMA, você precisará de seguro contra inundações. Esta é uma política separada que custa entre US $550 e US $1350 por ano, em média, dependendo da localização. Seu agente de seguros pode ajudá-lo a obter seguro contra inundações, que é subscrito pela FEMA.

seguro seguro de proprietário

é melhor obter pelo menos três Cotações para o seguro de proprietário. Seu agente imobiliário e outros proprietários na área podem ter recomendações.

ao comparar cotações de seguro, certifique-se de que os limites de cobertura e valores dedutíveis correspondem a cada cotação; dessa forma, você pode determinar corretamente qual prêmio de seguro é um valor melhor.

converse com cada agente de seguros sobre quais opções de cobertura são melhores em seu cenário. Pode haver certos desastres naturais em sua área para os quais eles recomendam cobertura-terremotos, buracos, furacões e assim por diante-que podem exigir termos especializados.

mas também é importante não ter um seguro excessivo. Observe a cobertura da habitação e verifique se o valor do custo de substituição parece apropriado. O custo de substituição é geralmente superior ao valor de mercado, uma vez que prevê a possibilidade de reconstruir a casa completamente nova a partir do zero.

considere o valor da sua cobertura de responsabilidade

sua cobertura de responsabilidade é projetada para proteger você e sua casa no caso de alguém processar você por lesão. Dado o custo dos cuidados de saúde nos Estados Unidos, obter uma quantidade razoável de cobertura de responsabilidade deve definitivamente fazer parte de sua devida diligência para garantir que você sinta que é suficiente para cobrir possíveis reclamações.

fale com o seu agente de seguros sobre a cobertura de responsabilidade que é melhor para a sua situação. Proteja seu investimento!

obtenha um seguro de título

o seguro de Título deve ser uma prioridade, pois você está fazendo sua devida diligência. A empresa de título realizará uma revisão de título, que é projetada para descobrir quaisquer herdeiros ou penhores pendentes antes de comprar a propriedade.

mas uma revisão do título nem sempre é abrangente. Se a empresa de título perder alguma coisa, o seguro de título protege você de lutar contra a batalha legal que se seguiu.Pagano incentiva todos os seus compradores a levar a sério sua devida diligência.

“é melhor tomar o tempo agora do que ter arrependimentos mais tarde. Uma casa não é algo que você pode simplesmente voltar para a loja!”

lembre-se, você não precisa passar por esse processo de Due diligence sozinho. Seu agente imobiliário está lá para ajudar a cada passo do caminho. Depois de concluir sua devida diligência, você pode ter certeza de que fez todo o possível para tornar a compra de sua casa um sucesso.