construção de auto-armazenamento: Qual é o custo?
23 de fevereiro de 2021 • Steve Hajewski, Gerente de Marketing
se você decidiu que deseja investir em seu próprio projeto de auto-armazenamento, criar um orçamento de construção será uma de suas primeiras tarefas. Também estará sempre consumindo.
muitos novos desenvolvedores acabam com um problema clássico de frango e ovo. Você quer saber se um projeto vale a pena antes de investir no trabalho de design. Mas você precisa investir no trabalho de design antes que seus fornecedores / contratados possam lhe dar um preço sólido pelo trabalho.
a solução aqui é que você precisa entender para quem está criando um orçamento. Nos estágios iniciais do planejamento, você está criando um orçamento para sua própria tomada de decisão. Para criar esse orçamento, você precisará ter uma visão aproximada do que está criando. Seu objetivo na criação desse orçamento aproximado é decidir se você está disposto a investir o dinheiro no trabalho de design para lançar seu negócio.
orçamento aproximado – perguntas a fazer antes de começar
- como gostaria de gerenciar minha propriedade? Se você espera executar uma propriedade não tripulada, provavelmente precisará planejar um local para instalar (e orçamento para) um quiosque e Portão de autoatendimento. Se você espera ter um gerente agora ou no futuro, precisará fazer um orçamento para um escritório ou pelo menos planejar deixar espaço para adicionar um mais tarde. Seu estilo de gerenciamento afetará o design de suas instalações e suas despesas de gerenciamento.
- que tipo de instalação de armazenamento eu espero construir? Será típico impulsionar unidades, ou você está visando um mercado onde o clima controlado ou multi-história é esperado? Ou talvez você queira se concentrar em grandes unidades para proprietários de barcos e RV. Entender seu cliente vai ajudá-lo a entender aproximadamente Que tipo de edifícios você construirá, o que afeta seu custo e uso da terra.Quais são as minhas prioridades para o fluxo de caixa? Se você está bem estabelecido, você pode optar por construir uma fase inicial maior. Vai demorar mais para quebrar mesmo; mas Construir Maior pode reduzir seu custo por pé quadrado e reduzir o número de vezes que você precisa para lidar com o incômodo de obter a aprovação do Conselho de planejamento, licenças de construção, empréstimos adicionais e o processo de construção. Ou, talvez você seja um novo desenvolvedor e precise alcançar um fluxo de caixa positivo o mais rápido possível.
com esses itens em mente, você está pronto para começar a cavar. Seu objetivo será desenvolver alguns preços de “Estádio”. Por Estádio, estou falando de custos aproximados por pés quadrados. Muitos novos desenvolvedores não apreciam totalmente a quantidade de tempo que um contratado gasta preparando uma cotação formal. Se você ligar para um empreiteiro ocupado e pedir a ele que forneça uma proposta específica para você, mas não estiver apresentando um plano de projeto detalhado, Você está se preparando para decepção. No seu modo de orçamento aproximado, você está procurando números de orçamento simples.
os itens da linha de orçamento do seu projeto devem incluir (começando com os itens mais caros): Terreno, classificação, edifícios, fundações de concreto, calçadas, controle de acesso, elétrico/iluminação, engenharia civil, paisagismo, sinalização, licenças e postes de amarração. Itens adicionais que você pode precisar considerar são hidrantes ou aspersores, acabamentos de escritório, classificação extensa e recursos arquitetônicos. Minha própria experiência é que uma propriedade de drive up de um único andar custará cerca de US $40 a 45 por pé quadrado (mais terra) para se desenvolver, e uma propriedade controlada pelo clima será de cerca de US $60 a 70 por pé quadrado mais terra. Tenha em mente que esses números estão com o proprietário servindo como empreiteiro geral. Adicione 15% Se precisar contratar um GC. Em seu orçamento, você também vai querer planejar taxas bancárias, uma contingência de cerca de 10% e dinheiro de inicialização para pagar sua hipoteca enquanto aluga.
o próximo componente da sua previsão financeira é a projeção de receita. Se você não possui terras, não gaste tempo ficando atolado nos detalhes. No orçamento aproximado, pense em termos de custo e receita por pé quadrado. Usando as taxas de aluguel de propriedades existentes próximas, você determina sua taxa de aluguel por pé quadrado. Eu descobri que a média do custo de um 10×10 e 10×15 dá-lhe uma boa renda por número de pés quadrados para usar em seus cálculos. Para ser mais conservador, use unidades maiores para suas estimativas, pois elas terão renda mais baixa por pé quadrado. Sua próxima tarefa é determinar qual porcentagem do lote que você está olhando será edificável. Descobrimos que, para os edifícios tradicionais, você tem cerca de 30 a 35% do lote, tornando-se espaço alugável. Com edifícios mais amplos com controle climático, você pode obter uma cobertura de 45 a 50%. O resto será espaço verde e calçadas. Multiplique a receita mensal por pé quadrado vezes o pé quadrado rentável para chegar à receita potencial.
armado com custo de construção e receita potencial, você precisará criar uma estimativa de suas despesas mensais. Sua hipoteca é normalmente sua maior despesa – então olhe para o seu custo de construção menos o seu pagamento inicial e você pode usar uma calculadora de empréstimo para estimar seu pagamento bancário mensal. Os banqueiros hesitarão em citar uma taxa de juros sem saber mais sobre você e os detalhes do seu projeto. Você aumentará o nível de conforto do seu banqueiro pedindo uma faixa de orçamento em um telefonema, em vez de exigir que ele anote um número em um e-mail. Suas despesas restantes a serem consideradas são (começando com os maiores) impostos sobre a propriedade, funcionários (se você tiver algum), taxas de processamento de cartão de crédito, serviços públicos, seguros, remoção de neve/corte de Grama e marketing. Taxas de serviço de quiosque e assinaturas de software também devem ser consideradas, se aplicável.
se isso ainda não o assustou, você está pronto para juntar tudo e ver onde você se equilibra. Suas despesas mensais para um site concluído não devem ser superiores a 70% da receita. Se eles são, seus custos são muito altos, taxas de aluguel muito baixas, ou você precisa caber mais unidades na propriedade. Na fase inicial de um projeto, o ponto de equilíbrio pode ser maior e isso é normal se a previsão do local concluído de longo prazo fornecer resultados atraentes.
para a versão online desta abordagem para criar uma projeção financeira, visite / resources / cost-calculators / basic-investment-calculator/. Esta ferramenta on-line permite que você perfure as variáveis que discuti e usará seus números para produzir uma projeção de equilíbrio e fluxo de caixa de 2 anos. Sua projeção de fluxo de caixa é uma parte importante do seu planejamento, especialmente se estiver usando um programa de empréstimo SBA. Os programas da SBA exigem que seu projeto se equilibre em 2 anos ou menos.
este orçamento inicial é uma parte extremamente importante do desenvolvimento de auto-armazenamento – Se esta análise mostrar que um projeto é um fracasso, você pode passar a oportunidade sem investir no trabalho de design. Este método de orçamento preliminar também pode ajudá-lo a identificar o máximo que você pode pagar por um pacote e ainda ganhar dinheiro. Felizmente, os resultados mostram um projeto atraente. Se for esse o caso, seu próximo passo é obter a propriedade sob contrato e, em seguida, começar a trabalhar com seu engenheiro civil local no planejamento detalhado do local.
este é também o ponto em que você deve estar considerando um consultor de viabilidade. Ter um consultor de terceiros avaliando seu projeto pode ajudá-lo a evitar erros caros e pode ser exigido pelo seu credor.
com uma propriedade sob contrato e planejamento do site em andamento, agora você está pronto para começar a colaborar com seus negócios no trabalho de design e propostas detalhadas. À medida que você trabalha com esse processo, seu objetivo é substituir cada item de linha em seu orçamento por uma proposta detalhada de seus fornecedores. Quando você estiver pronto para fechar seu empréstimo, seu banco exigirá esta documentação.
vou encerrar este artigo com uma enorme palavra de cautela em relação ao orçamento final e ao financiamento de projetos. As matérias-primas utilizadas na construção podem flutuar em custo, às vezes rapidamente. A situação que você, como desenvolvedor, deseja evitar é obter cotações, obter financiamento com base nessas cotações e, em seguida, descobrir que cinco meses depois, quando você tenta solicitar materiais, as cotações não são mais válidas.
a resposta a esta situação é que você deve se certificar de que todas as cotações são válidas imediatamente (e atualizar seu orçamento) antes de fechar o financiamento. Certifique – se de que seus contratos permitem a entrega em um prazo realista-discuta isso em profundidade com seus fornecedores para ter certeza de que o preço contratado permitirá o prazo em que você precisa de materiais no local do trabalho. Por fim, tente construir uma contingência saudável. Uma vez que o financiamento esteja em vigor, execute todos os seus materiais e contratos de trabalho.
apesar de toda a loucura em nosso mundo hoje, é um ótimo momento para construir. As taxas de juros são baixas e as taxas e a demanda por auto-armazenamento permanecem altas. Boa sorte com seu próximo projeto.