Quando se compra um apartamento de arrendamento, você deve pensar cuidadosamente sobre o número de anos que restam no contrato de arrendamento e o aluguer do solo riscos que você pode expor-se para. Existem duas razões para isso:
- seu credor hipotecário provavelmente exigirá um certo número de anos para permanecer no contrato de arrendamento e só emprestará se o aluguel do terreno for “razoável”; e
- a propriedade em que você está investindo é um ativo – um ativo com um aluguel curto e um aluguel de terreno desagradável vale muito menos para futuros compradores, por isso é algo que você deve considerar como um custo potencial durante sua propriedade da propriedade. É provável que um comprador use um aluguel mais curto e/ou um aluguel de terreno desagradável como uma ferramenta de negociação para reduzir o preço de venda da propriedade. .
o problema de 80 anos
o ponto principal a lembrar é que uma propriedade arrendada é um ativo depreciativo. À medida que um arrendamento fica mais curto, ele diminui em valor, ou seja, o apartamento se torna menos valioso.
outro problema é que, à medida que o arrendamento fica mais curto, fica mais caro estender. Portanto, é sempre aconselhável estender mais cedo ou mais tarde.
Casamento valor
Um outro ponto importante a se notar é que, quando um contrato de locação cai abaixo de 80 anos, uma forma adicional de compensação torna-se a pagar à freeholder como parte do preço a pagar para a concessão de extensão. Isso é conhecido como “valor do casamento”. Este valor do casamento continuará a aumentar acentuadamente à medida que o contrato de arrendamento fica cada vez mais curto.
renda da Terra
Credores tornaram-se particularmente adverso para aumentar ou irracionais aluguéis e alguns estão começando a se recusar a emprestar em algum terreno aumentos de renda que foram anteriormente aceitável para elas.
extensão do arrendamento
Niki Adkins é um associado e um especialista em arrendamento.
Niki diz ” Se você está pensando em comprar um contrato de arrendamento que se aproxima da marca de 80 anos ou que já caiu abaixo de 80 anos, é essencial para você investigar uma extensão de arrendamento. Na verdade, a maioria dos credores hipotecários pode exigir uma extensão a ser obtida antes de emprestar contra a propriedade. Lembre-se também de que, se você não organizar uma extensão imediatamente, é provável que precise fazê-lo antes de vender a propriedade no futuro. Os requisitos dos credores estão mudando semana a semana e, portanto, é imperativo que você obtenha aconselhamento especializado em relação aos Termos de um contrato de arrendamento”.
pontos a serem considerados como um potencial comprador de uma propriedade com um arrendamento curto
existem duas rotas possíveis a serem tomadas na extensão de um arrendamento.
- O vendedor de iniciar um regime Legal de concessão de extensão e atribuir o benefício de que o processo para você, como comprador (desde que o vendedor tem que possuía a propriedade de dois anos); ou
- pode ser possível que o vendedor concorda e completa Informal locação de extensão com o freeholder antes de contratos de câmbio; assim, lidar com o assunto em sua totalidade antes de comprar a televisão.
considerações legais de extensão de arrendamento
- os termos são fixos, ou seja, um adicional de 90 anos, a pimenta renda da terra – portanto, o freeholder não podem oferecer termos desfavoráveis;
- Se o preço a pagar para a sua locação de extensão não pode ser acordado com o freeholder, você pode aplicar a Primeira camada de Propriedade do Tribunal para a determinação do preço justo a pagar;
- O freeholder é forçado a concluir e não podem levantar – portanto, não importa se você está ciente do tipo de freeholder eles são;
- seu vendedor pode servir o aviso legal em seu nome, se eles podem atribuir o benefício de sua propriedade de dois anos (ou mais) para você. Você pode então continuar o processo de extensão do arrendamento assim que a compra for concluída;
- você concordaria com um preço reduzido para o apartamento em consideração ao custo da extensão do arrendamento.
considerações informais de extensão de arrendamento
- o titular da Liberdade poderia oferecer termos desfavoráveis, pois não são fixos (por exemplo, uma extensão curta, mas com um aluguel de terreno crescente irracional);
- não há assistência do Tribunal de primeira linha;
- o titular da Liberdade poderia se retirar da transação a qualquer momento. Fundamentalmente, se você já comprou a propriedade em que ponto, você terá que esperar dois anos para servir os seus próprios Legal de Aviso prévio, por tempo de que o contrato de arrendamento é de dois anos, mais curto e “dois anos mais caro” para estender;
- Você não saber o quão confiável o freeholder é nesta fase;
- Fornecidas a extensão é concluída antes de comprar a propriedade, teria de pagar o valor integral da propriedade.
Niki conclui ” há muito a considerar. Estamos muito felizes em discutir os prós e contras de sua situação e da propriedade e guiá-lo através do processo. Frequentemente lidamos com extensões de arrendamento como parte de um transporte e os clientes acham benéfico para nós sermos capazes de lidar com ambos os aspectos perfeitamente com nossos colegas da equipe de transporte aqui na Frettens. Por favor, entre em contato se pudermos ajudá-lo.”
baixar mais informações
temos uma série de fichas técnicas e guias sobre este processo disponíveis em nossa página de extensões de arrendamento.
nossa equipe de extensão de arrendamento, com sede em Christchurch, também cobre todas as áreas do país, pois o trabalho pode ser concluído remotamente. Se você tiver alguma dúvida, você só tem que nos perguntar em Frettens. Ligue para 01202 499255 e teremos o maior prazer em conversar sobre sua situação e seus requisitos específicos.