Como cancelar um arrendamento

06 Outubro 2016

Introdução

Há um número de diferentes leis que têm impacto sobre locações residenciais. Este artigo explora aqueles relevantes para o cancelamento de um arrendamento residencial e explica o procedimento adequado a ser seguido ao encerrar um arrendamento residencial como resultado de uma violação por um inquilino.

dois tipos diferentes de períodos de aviso

é importante distinguir no início entre dois períodos de aviso diferentes e importantes. O primeiro é relevante ao tentar cancelar um contrato de arrendamento antes que o prazo fixo acordado do contrato execute seu curso. Vamos chamar isso de “período de aviso de rescisão antecipada”. Às vezes, os arrendamentos têm essas cláusulas e às vezes não. Se não houver tal cláusula, o arrendamento não poderá (exceto em situações em que a Lei de Proteção ao Consumidor ou a Lei de Habitação Para Aluguel se aplicam) ser cancelado antecipadamente, a menos que ambas as partes concordem com isso.

o segundo período de aviso torna-se relevante quando um senhorio ou inquilino violou o contrato de arrendamento, e a outra parte deseja notificar por escrito a violação a ser corrigida. A falha em remediar a violação no prazo estipulado dará ao inocente o direito de cancelar a locação e, quando relevante, reivindicar danos sofridos pela parte infrator. Vamos chamar isso de “período de aviso de violação”.

dias de Tribunal v dias de Calendário v dias úteis

Antes de aprofundar os atos aplicáveis, também é importante notar que os arrendamentos geralmente se referem a dias de calendário, ou seja, todos os dias no calendário, incluindo fins de semana e feriados. A Lei de Proteção ao consumidor refere-se especificamente aos dias úteis na seção 14, o que significa que você deve ignorar fins de semana e feriados. Às vezes, leis ou arrendamentos se referem aos dias do tribunal, o que significa que você conta apenas os dias em que o tribunal está aberto e sentado, embora as referências aos dias do Tribunal sejam poucas e distantes entre si em situações de arrendamento. Quando os tipos de dias não estiverem definidos, você deve considerá-los dias corridos e incluir fins de semana e feriados.

O Aluguer de Alojamento Acto

O Aluguer de Alojamento Lei prevê que, se o inquilino continua a ser a ocupação do imóvel após o período definido, em um escrito de concessão expira, que o contrato de arrendamento vai continuar a funcionar nos mesmos termos e condições contidas no documento escrito, salvo que a duração do contrato será de apenas um mês (i.e. um mês para mês de concessão situação irá surgir). Em circunstâncias como estas, A Lei de aluguel de habitação prevê expressamente que o período de aviso para cancelamento por qualquer das partes é de um mês. Isso se aplica apenas a situações em que um proprietário deseja impedir a renovação do contrato por mais um mês – não se aplica a um cancelamento por um proprietário como resultado da violação do inquilino. A Lei de aluguel de habitação não estipula quantos dias o período de aviso de violação deve ser.

a Lei de Defesa do consumidor

a Lei de Defesa do consumidor aplica-se ao fornecimento de bens e serviços na África do Sul. Esta lei define expressamente o alojamento residencial como um serviço, que afeta arrendamentos residenciais. A aplicação do S só é excluída em dois casos; em primeiro lugar, onde o arrendamento é celebrado entre duas entidades jurídicas e onde o locatário tem um volume de negócios anual ou valor patrimonial de mais de R 2 milhões; e em segundo lugar, quando o locador não está locação de imóvel no curso ordinário dos negócios. Este ato prevê que um consumidor (ou seja, um inquilino) pode cancelar um contrato de prazo fixo (ou seja , um contrato de arrendamento) por qualquer motivo-que possa não estar totalmente relacionado a uma violação pelo fornecedor (ou seja, o proprietário)–, dando ao proprietário 20 dias de notificação por escrito do cancelamento.

no caso de o inquilino optar por cancelar o arrendamento antes que o arrendamento tenha terminado no curso normal, o senhorio tem direito a uma “penalidade de cancelamento razoável”, cujas diretrizes foram previstas no regulamento 5 da Lei de Proteção ao consumidor. Alguns proprietários simplesmente cobram do inquilino todo o valor que de outra forma teria sido devido em termos de arrendamento, se ele tivesse executado seu termo completo.

esta não é necessariamente a abordagem correta. O regulamento 5 desenha expressamente os parâmetros de “razoabilidade” a este respeito e lista uma série de fatores notáveis, incluindo: a duração do período de aviso pelo consumidor; a duração razoável dentro da qual o proprietário seria capaz de adquirir um novo inquilino; e prática geral da indústria. Olhando para os fatores de forma holística, é claro que entre um e dois meses de aluguel equivaleria a uma penalidade razoável, juntamente com quaisquer reclamações de danos adicionais e aluguel pendente incorridos durante o curso do arrendamento.

um proprietário, por outro lado, só pode cancelar o contrato de arrendamento de um inquilino se o inquilino violou o contrato de arrendamento, e se depois de ter dado 20 dias úteis aviso por escrito ao inquilino para remediar a violação, o inquilino não conseguiu fazê-lo. Isso é crítico, porque se aplica apesar do que o contrato de arrendamento diz-ele substitui assim as disposições do contrato de arrendamento (ou a lei comum, que teria aplicado se certas disposições importantes do contrato de arrendamento não fossem acordadas acidentalmente). Consequentemente, a Lei de Proteção ao consumidor trata apenas do período de aviso de violação e não do período de aviso de rescisão antecipada. Os dias calculados nos termos da Seção 14 da Lei de Proteção ao consumidor são dias úteis, o que significa que você ignora fins de semana e feriados.

a Lei de Proteção ao consumidor também declara expressamente que, quando suas disposições entrarem em conflito com as de qualquer outra lei, a lei que dá ao consumidor (o inquilino) mais proteção substituirá a outra. Isso é fundamental por razões discutidas abaixo.

Common Law

Common law é relevante porque é a posição “padrão” que “entra em ação” quando as partes omitem chegar a um acordo sobre determinados termos de um contrato de arrendamento. Na verdade, isso ocorre com bastante frequência. Por exemplo, as partes podem esquecer de concordar com quantos dias de aviso por escrito é necessário para um inquilino para fazer uma boa violação antes de um senhorio pode cancelar, ou quantos dias / meses de aviso deve ser dado se qualquer das partes deseja rescindir o contrato antes de seu fim natural.

Em termos de nossa lei comum, quando o aviso é dado para rescindir um contrato de arrendamento, o aviso deve executar para a duração de um mês, o que significa que a notificação não pode ser dada a partir de 15 de abril a 14 de Maio, por exemplo, como ele precisa ser dada a partir de 1º de determinado mês de calendário, até o último dia de determinado mês de calendário. Além disso, nossa lei comum prevê que os períodos de aviso coincidam com os intervalos de pagamento do aluguel; o que significa que, se você pagar aluguel todos os meses, o aviso dado deve ter pelo menos um mês de antecedência. Em relação ao período de aviso de violação, se as partes não concordarem com isso, a lei prevê que será um período “razoável”. O que é “razoável” depende dos fatos de cada caso, e o tribunal decidirá isso. Assim, se as partes concordam que a concessão poderá ser rescindido por qualquer uma das partes, antes de sua conclusão natural, mas eles se esqueça de estipular quanto tempo a rescisão antecipada período de aviso prévio deve ser, então a resposta é que, pelo menos, um mês de calendário em que o aviso por escrito é necessário para trazer uma rescisão antecipada do contrato por qualquer das partes, e deve ser dada a partir do dia 1 ° do mês para o fim do mês. Isso está sujeito à condição de que este período de aviso seja considerado “razoável” – cada caso deve ser julgado por seus próprios fatos.

Conflito de leis

Porque há tantas leis que se aplicam a locações residenciais em qualquer situação, muitas vezes é difícil determinar o número de dias que deverá ser dado para a violação e o aviso de cancelamento períodos. A lei comum será sempre subserviente a qualquer legislação que tenha sido posteriormente promulgada para lidar com um problema específico. Qualquer legislação promulgada que lide com o problema em geral, normalmente será subserviente à legislação posteriormente promulgada para lidar especificamente com o problema. Para confundir ainda mais o assunto, a Lei de Proteção ao consumidor (que não é específica para arrendamentos) diz que, se suas disposições entrarem em conflito com qualquer outra lei, será aplicada a lei que fornece mais proteção ao consumidor.

surgem várias questões difíceis:

1. se o seu contrato de Locação diz que o aviso de violação de 7 dias é necessário, mas a Lei de Proteção ao consumidor diz que o aviso por escrito de 20 dias úteis é necessário para cancelar o contrato de Locação, como reconciliar os dois?
2. ainda é possível cancelar um contrato de arrendamento após a ‘ terceira greve ‘(ou seja, terceira violação) por um inquilino, sem dar aviso prévio, como muitos contratos de arrendamento prevêem, à luz da Lei de Proteção ao consumidor?
3. Se um contrato de arrendamento (oral ou escrita) não especificar o término antecipado do período, o Consumidor, Lei de Protecção de ‘chutar’ e resultar em uma situação em que a concessão não é cancelado prematuramente por parte de um proprietário, e só é revogável no incumprimento por parte do inquilino?

#1: Período de aviso de violação e período de cancelamento

em primeiro lugar, observe as disposições do próprio arrendamento. A maioria dos arrendamentos contém uma cláusula de violação, que indica um período de vários dias que são necessários para ser dado como aviso ao inquilino de uma violação. Se não houver um período de violação especificado, será um “período razoável” em termos da lei comum.

se você notificar a violação e ela não for corrigida no período de aviso de violação, isso significa que você pode tomar medidas para processar o que for devido ou até mesmo emitir intimações e anexar os bens do inquilino, evocando a hipótese do proprietário, mas você não pode cancelar o contrato de arrendamento e evasão.

a razão para isso é que você precisa ter dado 20 dias úteis aviso por escrito para cancelar o arrendamento (e, portanto, para despejar, porque você não pode despejar sem ter cancelado o arrendamento) em termos da Lei de Proteção ao consumidor. Portanto, se você acha que gostaria ou precisa cancelar o aluguel e despejar, você só pode fazer isso após 20 dias úteis de notificação por escrito – durante o qual o inquilino não conseguiu remediar a violação. Muitos proprietários.

incluem ambos os períodos de tempo em seu aviso de violação, dizendo que, se a violação não for corrigida em 7 dias corridos (ou qualquer número de dias estipulado no contrato de arrendamento, ou qualquer número de dias razoável em termos de direito comum), eles tomarão medidas para recuperar os valores devidos; mas se a violação não for corrigida em 20 dias úteis, o arrendamento será cancelado e o inquilino despejado. Desta forma, você dá um aviso, mas é válido para ambos os períodos de tempo e o inquilino é adequadamente avisado das consequências do não cumprimento, bem como como e quando ele precisa remediar a violação para evitar essas consequências.

#2: Como cancelar um arrendamento residencial

estas são cláusulas em um arrendamento que prevêem que uma vez que um inquilino violou o arrendamento (geralmente com referência específica ao atraso no pagamento) três vezes, o senhorio tem o direito de cancelar o arrendamento sem aviso prévio ao inquilino. Em casos como esses, o proprietário não daria ao inquilino uma terceira oportunidade para remediar a violação, mas simplesmente enviaria uma carta de cancelamento.

no entanto, é questionável se isso é legalmente permitido à luz da Lei de Proteção ao consumidor, que prevê que o proprietário só pode cancelar o arrendamento em 20 dias úteis’ aviso por escrito, e depois que o inquilino não conseguiu remediar a violação.Portanto, parece que essas cláusulas de “terceira greve” não são mais legalmente válidas. Na opinião do autor, esta é uma grave injustiça para os proprietários, porque isso significa que eles estão para sempre condenados a aceitar pagamentos em atraso e outras violações do contrato de arrendamento por seus inquilinos. Desde que o inquilino represente a violação com o prazo de aviso prévio de 20 dias úteis, o proprietário não terá o direito de cancelar. A única maneira de se livrar de um inquilino traquinas em tal situação seria permitir que o arrendamento para executar o seu curso completo e garantir o cancelamento sem mais renovação.

#3: Existe um período de rescisão antecipada se o contrato não especificar e o que é?

1. se as partes concordaram que há um período de rescisão antecipada aplicável e concordaram sobre o que é esse período de aviso, então qualquer uma das partes pode cancelar fornecendo o aviso necessário para o outro lado. Isso será aplicado desde que o arrendamento não seja afetado pelas disposições da Lei de aluguel de habitação – ou seja. quando a locação por escrito expirou e as partes simplesmente continuaram com a locação mês a mês depois disso.
2. se o arrendamento for mensal, conforme previsto na Lei de aluguel de habitação, ele só poderá ser rescindido por qualquer uma das partes, fornecendo um aviso por escrito do mês civil completo.
3. Se as partes não contemplar a todos os que a rescisão antecipada seria admissível, então não é uma opção – além do previsto na cláusula 3.2 acima, o que é mais, uma recusa em renovar a concessão de novo do que uma rescisão antecipada do contrato de locação.

1. se as partes concordaram que há um período de rescisão antecipada aplicável, mas não concordaram Qual é o período de aviso prévio, então a lei comum entrará em vigor e um aviso completo de meses civis deve ser suficiente – desde que isso seja “razoável” nas circunstâncias.

1. Em alguns casos, no entanto, o Ato de Proteção ao Consumidor será aplicável – o que significa que se há um início de cláusula de rescisão, fornecendo para a rescisão, por acordo, onde o inquilino não tiver violado o contrato de aluguel, o proprietário será impedido de dar aviso prévio, por força do artigo 14 da Lei de Protecção do Consumidor, qual estipula que fixa prazo de acordos só podem ser canceladas em 20 dias úteis de antecedência por escrito, onde o inquilino tem, na verdade, violado o contrato de arrendamento e onde a violação não foi solucionado. No entanto, parece que isso só se aplicará quando a Lei de Proteção ao Consumidor for mais benéfica para o consumidor do que as outras leis que se aplicam ao mesmo cenário. Isso ocorre porque a Lei de Proteção ao consumidor prevê expressamente que, quando houver conflito com suas disposições e qualquer outra lei, será aplicada a lei que for mais benéfica para o consumidor. Os autores são da opinião de que esta é uma situação irracional para o legislador ter criado para a indústria da propriedade, pois cria uma enorme incerteza sobre quando as cláusulas de rescisão antecipada serão mantidas, porque o que é benéfico para o consumidor em um caso pode ser prejudicial para o consumidor em outro. Esperançosamente, nossos tribunais nos darão orientação sobre como navegar nessa bagunça em breve – mas até então, tome cuidado ao confiar em cláusulas de rescisão antecipada, pois elas podem ser invalidadas pela Lei de Proteção ao consumidor.

conclusão

para ter certeza, consulte um advogado experiente antes de enviar avisos de violação e/ou cancelamento e/ou rescisão antecipada e/ou renovação ou não renovação para garantir que você não se encontre fornecendo acomodação ao seu inquilino traquinas (e pagando-lhe os danos) por despejá-los ilegalmente.

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( este artigo é fornecido apenas para fins informativos e não para fins de aconselhamento jurídico. Para obter mais informações sobre o assunto, entre em contato com o autor/S ou o provedor relevante.)