planujesz kiedyś przejść na emeryturę?
czy wynajem nieruchomości jest częścią twojego planu emerytalnego?
dla wielu Australijczyków są, ale czy ich wynajem nieruchomości wystarczy, aby zapewnić rozsądny standard życia?
badania Australian Bureau of Statistics (ABS) w 1995 roku wykazały, że 78% inwestorów wynajmujących nieruchomości posiada tylko jedną nieruchomość.
czy jedna nieruchomość wystarczy do zamieszkania?
krótka odpowiedź-nie ma mowy!
ile nieruchomości na wynajem trzeba posiadać, aby wygodnie przejść na emeryturę?
aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy najpierw obliczyć, ile pieniędzy generuje jedna nieruchomość na wynajem.
mediana czynszu wynosi obecnie 395 dolarów tygodniowo, a wskaźnik pustostanów 5,6%. Połącz te dwie liczby i otrzymamy roczny dochód w wysokości 19 400 dolarów.
koszty najmu, które poniesie Przeciętna nieruchomość, są przedstawione w tej tabeli:
| koszty najmu nieruchomości | |
| pozycja | kwota |
| stawki Radom | $ 1,800 |
| ubezpieczenia | $ 900 |
| podatek gruntowy | $ 500 |
| opłaty za zarządzanie | $ 2,000 |
| Zwalczanie szkodników | $ 200 |
| naprawy & konserwacja | $ 1,500 |
| inne wydatki | $ 300 |
| $ 800 | |
| wydatki ogółem | $ 8,000 |
mówimy tu o przepływie środków pieniężnych, więc nie uwzględniłem bezgotówkowych kosztów amortyzacji, ulgi na prace kapitałowe ani amortyzacji kosztów finansowania zewnętrznego. Pozycje te są niezwykle przydatne w zarządzaniu dochodami podlegającymi opodatkowaniu, ale mniej ważne dla oceny przepływów pieniężnych na emeryturze.
roczny dochód w wysokości 19 400 USD pomniejszony o roczne wydatki w wysokości 8 000 USD daje nam dochód gotówkowy w wysokości 11 400 USD rocznie lub 950 USD miesięcznie.
ile pieniędzy potrzebujesz na emeryturę? ASIC zasugerował, że dla pary, która ma własny dom, przechodzi na emeryturę w wieku 65 lat i żyje do 85 lat, kwota 34 216 USD da skromny styl życia, podczas gdy 59 160 USD jest wygodne. W Warunkach równoważnych wynajmowanym nieruchomościom trzy wynajmowane nieruchomości zapewnią skromność, a pięć do sześciu nieruchomości komfort.
z powyższej tabeli trzy nieruchomości na wynajem to minimum, jakiego każda para posiadająca dom będzie potrzebować do celów emerytalnych. Przepływy pieniężne netto z trzech w pełni posiadanych nieruchomości na wynajem w wysokości 34 200 USD są równoważne:
- „skromny” wskaźnik emerytalny ASIC w wysokości 34 216 dolarów;
- Renta pełnoletnia dla pary 34 382 zł;
- minimalne wynagrodzenie dla osoby dorosłej w wysokości $34,980;
- $1 milionów zarabiających 3,5% (tak, to jest wyższe niż obecne stawki bankowe i może nie być łatwo osiągalne).
więc przynajmniej para będzie musiała posiadać własny dom i trzy wolne od długów nieruchomości do wynajęcia, aby zapewnić skromną emeryturę. Pięć wynajmowanych nieruchomości zbliża naszą parę do wygodnej emerytury ASIC. Sześć lub więcej domów i możemy zacząć się trochę zrelaksować.
proszę zauważyć, że nie uwzględniliśmy tutaj żadnych wydatków na zastąpienie kapitału. Naprawy i konserwacje pokrywają niewielkie bieżące koszty utrzymania, ale nie obejmują znacznych nakładów inwestycyjnych. Niektórzy inwestorzy zapominają, że ich dom powoli się pogarsza i ostatecznie zostanie zburzony. Wielu inwestorów próbuje grać „podaj działkę” ze swoimi nieruchomościami i ma nadzieję, że jakiś przyszły właściciel zapłaci rachunek za wymianę dachu, pogorszenie ogrodzenia granicznego lub kruszenie się pni. Wydatki inwestycyjne na nieruchomości mieszkalne są zwykle grudkowe, na przykład odkryto termity, a część belek dachowych wymaga wymiany. Ale jeśli chcemy zapewnić długoterminowe oszacowanie wydatków inwestycyjnych, po prostu uzyskać koszt wymiany całego domu i podzielić go przez przewidywane życie nowego domu. Nowy gotowy dom 4×2 w Perth będzie kosztować około $240,000 i trwać przez około 40 lat. Szybka kalkulacja daje średni koszt kapitału w wysokości 6,000 rocznie, co z pewnością szybko wpłynie na twoje wolne przepływy pieniężne.
wymogi dotyczące wydatków kapitałowych nie są z czasem jednolite. Nowe domy będą miały bardzo mało pieniędzy, które trzeba będzie wydać na nie, a wiele przedmiotów w nieruchomości objętych gwarancją. Z drugiej strony, dom, który ma ponad dwadzieścia lat, może cierpieć na lata odroczonego utrzymania, które jakiś przyszły właściciel będzie musiał w końcu zapłacić.
Zaplanuj swój portfel, aby przewidzieć te nakłady inwestycyjne. Proste strategie obejmują posiadanie swoich właściwości dobrze utrzymanych w ciągu ich życia, a nie pozwalanie na budowanie i składanie elementów naprawczych. Możesz również opracować strategię posiadania starszych domów i ponownego ich rozwijania, gdy zbliżasz się do emerytury, tak aby mieć portfel nowych domów w tym czasie.
nasze obliczenia do tej pory dotyczyły domów bez długów. Możesz nosić dużo więcej długów podczas pracy niż na emeryturze. Podczas pracy zarabiasz na swoim zawodzie i płacisz podatek dochodowy. Ujemna strata spowodowana kredytami na wynajem nieruchomości jest potrącana z dochodów z pracy i skutkuje zwrotem podatku.
| efektywna stopa procentowa kredytów mieszkaniowych dla inwestorów na wynajem według krańcowej stawki podatkowej (w tym opłaty Medicare) | |||||
| oprocentowanie | stawka podatku od rocznych dochodów powyżej | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
na przykład, jeśli pracujesz i zarabiasz ponad $80,000 rocznie, stopa procentowa w wysokości 5% kosztuje tylko 3% w dolarach po opodatkowaniu. Dzięki temu możesz przenosić wyższy poziom zadłużenia niż w przeciwnym razie. Ale kiedy jesteś na emeryturze i dochód z pracy ustaje, twoja stopa procentowa jest odczuwalna w rzeczywistej wysokości 5,0%. Nagle twój portfel nieruchomości jest znacznie bardziej wrażliwy na podwyżki stóp procentowych i przerwy w dochodach. Będziesz musiał opracować plan zadłużenia nieruchomości w miarę zbliżania się do emerytury. Niektóre opcje obejmują zamianę wszelkich pożyczek oprocentowanych wyłącznie na kapitał i odsetki dziesięć lub więcej lat przed przejściem na emeryturę; sprzedaż niektórych nieruchomości i wykorzystanie kapitału własnego do spłaty długu lub wykorzystanie zryczałtowanych wypłat w celu dokonania płatności kapitału. Każda z tych opcji ma konsekwencje podatkowe i należy uruchomić scenariusze obok księgowego doświadczenie w inwestycjach w nieruchomości.
zauważ, że we wszystkich, poza najpoważniejszymi spadkami ekonomicznymi, będziesz w stanie obniżyć ceny domów, o ile twój przepływ gotówki będzie dodatni, aby nadal spłacać kredyty. Pamiętaj, że po przejściu na emeryturę nie będziesz miał żadnych dochodów z wynagrodzenia, aby wypełnić lukę z wakatów lub wydatków. Niektóre z najcięższych ofiar w walce mają miejsce podczas nieplanowanego odwrotu lub szturmu. W ten sam sposób, niektóre z największych strat finansowych w nieruchomości wystąpić, gdy właściciele są zmuszeni do sprzedaży podczas spowolnienia. Upewnij się, że budujesz bliźniacze bufory kapitału i przepływów pieniężnych, aby zachować kontrolę nad portfelem nieruchomości i nigdy nie przyjmować zleceń od innych. W ten sam sposób Chroń swoje aktywa przed ingerencją z zewnątrz podczas nieobecności lub niezdolności, posiadając trwałe pełnomocnictwo wskazujące zaufaną osobę zarejestrowaną w Landgate oraz ważny i aktualny Testament.
podsumowując, będziesz musiał posiadać własny dom plus co najmniej trzy wolne od długów nieruchomości do wynajęcia, aby mieć skromną emeryturę. Poza tym punktem każda dodatkowa nieruchomość zwiększy Twój komfort, a gdy masz sześć lub więcej wynajętych Nieruchomości, możesz łatwo zacząć oddychać.
czy można wynająć trzy lub więcej nieruchomości? Tak, ale to nie jest łatwe. Duży portfel nieruchomości na wynajem bez zadłużenia wymaga projektowania, intencji i ciężkiej pracy. Większość Australijczyków nie wykracza poza jeden wynajem nieruchomości. Ale jeśli udało Ci się dotrzeć do końca tego artykułu, masz potencjał, aby to zrobić.