van plan één dag met pensioen te gaan?
maken huurwoningen deel uit van uw pensioenplan?
voor veel Australiërs zijn ze dat wel, maar zullen hun huurwoningen voldoende zijn om een redelijke levensstandaard te bieden?Uit onderzoek van het Australian Bureau of Statistics (ABS) in 1995 bleek dat 78% van de beleggers in onroerend goed slechts één onroerend goed bezit.
is één eigenschap voldoende om van te leven?
kort antwoord – onmogelijk!
hoeveel huurwoningen moet u bezitten om comfortabel met pensioen te gaan?
om deze vraag te beantwoorden, moeten we eerst uitzoeken hoeveel geld een enkele huurwoning genereert.
de Perth mediane huur bedraagt momenteel $ 395 per week, en de leegstand 5,6%. Combineer die twee cijfers en we krijgen een jaarlijks inkomen van $19.400.
huurkosten die een gemiddeld Perth-onroerend goed zou maken, worden in deze tabel weergegeven:
| Woning Te Huur Kosten | |
| Item | Bedrag |
| Raad Tarieven | $ 1,800 |
| Verzekering | $ 900 |
| grondbelasting | $ 500 |
| de Management fee | $ 2,000 |
| Ongediertebestrijding | $ 200 |
| Reparaties & onderhoud | $ 1,500 |
| Overige kosten | $ 300 |
| watersnelheden | $ 800 |
| totaal uitgaven | $ 8,000 |
We hebben het hier over cashflow, dus ik heb de niet-contante kosten van afschrijvingen, kapitaalopslag of afschrijving van leningkosten niet meegenomen. Deze posten zijn uiterst nuttig bij het beheer van belastbaar inkomen, maar minder belangrijk voor het beoordelen van de cashflow bij pensionering.
jaarlijks inkomen van $ 19.400 minus jaarlijkse uitgaven van $ 8.000 geeft ons een cash inkomen van $ 11.400 per jaar, of $ 950 per maand.
hoeveel geld hebt u nodig voor uw pensioen? ASIC heeft gesuggereerd dat Voor een paar die hun eigen huis, pensioen op 65 en leven tot 85, een bedrag van $34.216 zal geven een bescheiden levensstijl, terwijl $59.160 is comfortabel. In verhuur onroerend goed gelijkwaardige termen, drie huurwoningen zal bescheidenheid en vijf tot zes woningen comfort te geven.
uit de bovenstaande tabel blijkt dat drie huurwoningen het minimum zijn dat een echtpaar dat een woning bezit nodig heeft om met pensioen te gaan. De netto kasstroom van drie volledig in eigendom zijnde huurwoningen van $ 34.200 is gelijk aan:
- ASIC ‘ s ‘bescheiden’ pensioen indicator van $ 34,216;
- Full aged pension for a couple of $ 34.382;
- Minimum volwassen loon van $34,980;
- $1 miljoen verdienende 3,5% (ja, dat is hoger dan de huidige banktarieven en kan niet gemakkelijk haalbaar zijn).
een echtpaar moet dus minimaal een eigen huis en drie schuldenvrije huurwoningen bezitten om een bescheiden pensioen te kunnen bieden. Vijf huurwoningen brengt ons echtpaar heel dicht bij ASIC ‘ s comfortabele pensioen. Zes of meer huizen en we kunnen een beetje ontspannen.
houd er rekening mee dat we hier geen kosten voor kapitaalvervanging hebben opgenomen. Reparaties en onderhoud dekken de kleine lopende onderhoudskosten, maar omvatten geen belangrijke kapitaaluitgaven. Sommige investeerders hebben de neiging om te vergeten dat hun huis langzaam verslechtert en uiteindelijk zal worden gesloopt. Veel beleggers proberen en spelen “pass the parcel” met hun eigenschappen, en hopen dat sommige toekomstige eigenaar zal uiteindelijk het betalen van de rekening voor het dak vervanging, verslechterende grens hek of afbrokkelende stompen. De investeringsuitgaven voor woningen zijn meestal klonterig, zo worden er termieten ontdekt en moet een deel van het dak worden vervangen. Maar als we wilden een langetermijnraming van de investeringsuitgaven te bieden, gewoon krijgen de vervangingskosten van het hele huis en delen door de verwachte levensduur van een nieuw huis. Een nieuwe afgewerkte 4×2 Huis in Perth kost ongeveer $ 240.000 en de laatste voor ongeveer 40 jaar. Een snelle berekening geeft $ 6.000 per jaar gemiddelde kapitaalkosten, die zeker zal eten in uw gratis cash flow snel.
kapitaaluitgaven zijn niet uniform in de tijd. Nieuwe huizen zullen zeer weinig geld nodig hebben om te worden besteed aan hen, met veel items in het pand gedekt door de garantie. Aan de andere kant, een huis dat is twintig plus jaar oud kan hebben geleden jaren van uitgesteld onderhoud, die sommige toekomstige eigenaar zal uiteindelijk moeten betalen.
Plan uw portefeuille om op deze kapitaaluitgaven te anticiperen. Eenvoudige strategieën omvatten het hebben van uw eigenschappen goed onderhouden tijdens hun leven in plaats van te laten reparatie items opbouwen en compound. Je zou ook het ontwikkelen van een strategie van het bezitten van oudere huizen en het opnieuw ontwikkelen van hen wanneer u dicht bij pensionering, zodat u een portfolio van nieuwe huizen op dat moment.
onze berekeningen hebben tot nu toe betrekking gehad op schuldenvrije huizen. U kunt veel meer schulden dragen tijdens het werken dan wanneer u met pensioen bent. Terwijl u werkt bent u het verdienen van inkomsten uit uw beroep en het betalen van inkomstenbelasting. Het negatieve gearing verlies veroorzaakt door uw huur onroerend goed leningen wordt gecompenseerd met uw inkomen uit arbeid en resulteert in een belastingteruggave.
| Effectieve Rente op Leningen voor Woningbouw voor de Verhuur van Onroerend goed Investeerders door het Marginale belastingtarief (met inbegrip van Medicare Heffing) | |||||
| Rente | Btw-Tarief voor de jaarlijkse inkomens boven | ||||
| $0 | $18,200 | $37,000 | $80,000 | $180,000 | |
| 0% | 21% | 34.5% | 39% | 47% | |
| 4.0% | 4.0% | 3.2% | 2.6% | 2.4% | 2.1% |
| 5.0% | 5.0% | 4.0% | 3.3% | 3.0% | 2.6% |
| 6.0% | 6.0% | 4.7% | 3.9% | 3.7% | 3.2% |
Als u bijvoorbeeld werkt en meer dan $80.000 per jaar verdient, kost een rente van 5% u slechts 3% in dollars na belastingen. Dit stelt u in staat om hogere niveaus van schuld te dragen dan u anders zou kiezen om. Maar zodra u met pensioen bent gegaan en het werkinkomen ophoudt, wordt uw rente gevoeld op het werkelijke tarief van 5,0%. Plotseling is uw vastgoedportefeuille veel gevoeliger voor renteverhogingen en inkomensonderbrekingen. U moet een plan voor uw vastgoedschuld te ontwikkelen als je pensioen te benaderen. Sommige opties omvatten het omzetten van enige rente-alleen leningen naar hoofdsom en rente tien of meer jaar voor pensionering; het verkopen van sommige eigenschappen en het gebruik van het eigen vermogen om schuld terug te betalen, of het gebruik van forfaitaire superannuation uitbetalingen om hoofdsom betalingen te doen. Elk van deze opties heeft fiscale gevolgen en je moet de scenario ‘ s lopen langs een accountant ervaring in onroerend goed investeringen.
kunt u met pensioen gaan terwijl u nog schulden hebt op uw huurwoningen? Ja, zolang je zowel een eigen vermogen als een cashflowbuffer hebt. U hebt een equity buffer nodig om u bewegingsvrijheid te geven bij het maken van uw eigendomsbesluit. Als u een hoge hefboomwerking hebt, kan een onverwachte daling van de huizenprijzen uw vermogen om een individueel onroerend goed te verkopen beperken (omdat de resterende eigendommen mogelijk onvoldoende waarde hebben voor de leningen). Je hebt ook een cashflowbuffer nodig, zodat je veilig bent tegen stijgende rente, verlengde huur vacatures of kapitaaluitgaven (zoals vervanging van een dak of centrale airconditioning).
merk op dat u bij alle, behalve bij de ernstigste economische neergang, een daling van de huizenprijzen kunt doorstaan zolang uw cashflow positief is, zodat u uw lening blijft aflossen. Vergeet niet dat u na uw pensioen geen loon of salaris inkomen om de kloof van vacatures of uitgaven plug. Sommige van de zwaarste slachtoffers in oorlogsvoering komen voor tijdens een ongeplande terugtocht of rout. Op dezelfde manier, sommige van de grootste financiële verliezen in onroerend goed optreden wanneer eigenaren worden gedwongen om te verkopen tijdens een neergang. Zorg ervoor dat u de dubbele buffers van equity en cashflow bouwt, zodat u de controle over uw vastgoedportefeuille behoudt en nooit orders van anderen hoeft aan te nemen. Bescherm uw vermogen op dezelfde manier tegen externe inmenging tijdens afwezigheid of onvermogen door een blijvende volmacht te hebben die een bij Landgate geregistreerde vertrouwenspersoon en een geldig en actueel Testament nomineert.
kortom, U moet uw eigen woning bezitten plus ten minste drie schuldenvrije huurwoningen om een bescheiden pensioen te hebben. Buiten dat punt, elke extra woning zal toevoegen aan uw comfort en wanneer u zes of meer huurwoningen kunt u beginnen met ademhalen gemakkelijk.
zijn drie of meer huurwoningen haalbaar? Ja, maar het is niet makkelijk. Een grote schuldvrije verhuurportefeuille vergt ontwerp, intentie en hard werken. De meeste Australiërs niet verder dan een huurwoning te krijgen. Maar als je het hebt gemaakt door tot het einde van dit artikel, heb je het potentieel om het te doen.