Hvor mange utleieeiendommer trenger jeg å pensjonere på?

Planlegger å pensjonere en dag?

er utleieboliger en del av pensjonsplanen din?

for mange Australiere er de, men vil deres utleieboliger være nok til å gi en rimelig levestandard?

Forskning Av Australian Bureau Of Statistics (ABS) i 1995 rapporterte at 78% av utleie eiendom investorer bare eier en eiendom.

Vil en eiendom være nok til å leve av?

Kort svar-INGEN MÅTE!

så hvor mange utleieboliger må du eie for å pensjonere deg komfortabelt?

for å svare på dette spørsmålet må vi først finne ut hvor mye penger en enkelt leiebolig genererer.

Perth median leie er for tiden $395 per uke, og ledigheten 5.6%. Kombiner disse to tallene, og vi får en årlig inntekt på $19.400.

Leieutgifter som en Gjennomsnittlig Perth-eiendom ville pådra seg, er skissert i denne tabellen:

vi snakker om kontantstrøm her, så jeg har ikke tatt med de ikke-kontante kostnadene ved avskrivninger, kapitalarbeidsgodtgjørelse eller lånekostnad amortisering. Disse elementene er svært nyttige for å håndtere skattepliktig inntekt,men mindre viktig for å vurdere kontantstrøm i pensjon.

Årlig inntekt på $19 400 minus årlige utgifter på $8000 gir oss en kontantinntekt på $11 400 per år, eller $ 950 per måned.

hvor mye penger trenger du i pensjon? ASIC har antydet at FOR et par som eier sitt eget hjem, pensjonere på 65 og leve til 85, vil et beløp på $34,216 gi en beskjeden livsstil mens $59,160 er behagelig. I utleieeiendom tilsvarende vilkår, tre utleieeiendommer vil gi beskjedenhet og fem til seks egenskaper komfort.

fra tabellen ovenfor er tre utleieboliger det minste som ethvert hjem-eierpar trenger for pensjonsformål. Netto kontantstrøm fra tre heleide utleieeiendommer på $ 34,200 tilsvarer:

• ASICS ‘beskjedne’ pensjonsindikator på $34,216;
• full alderspensjon for et par $34,382;
• minimum voksen lønn på $34,980;
• $1 millioner tjener 3,5% (ja det er høyere enn dagens bankrenter og kan ikke være lett oppnåelig).

så i det minste må et par eie sitt eget hjem og tre gjeldsfrie utleieboliger for å gi en beskjeden pensjon. Fem utleieboliger får vårt par svært nær ASICS komfortable pensjon. Seks eller flere hus, og vi kan begynne å slappe av litt.

Vær oppmerksom på at vi ikke har tatt med noen utgifter her for kapitalutskifting. Reparasjoner og vedlikehold dekker de små løpende vedlikeholdskostnadene, men inkluderer ikke store kapitalutgifter. Noen investorer har en tendens til å glemme at huset deres sakte forverres og til slutt vil bli revet. Mange investorer prøver å spille «passere pakken» med sine egenskaper, og håper at noen fremtidige eier vil ende opp med å betale regningen for takutskifting, forverret grensegjerde eller smuldrende stubber. Kapitalutgifter på boliger har en tendens til å være klumpete, for eksempel termitter blir oppdaget, og en del av taket tømmer trenger utskifting. Men hvis vi ønsket å gi et langsiktig estimat av kapitalutgifter, bare få erstatningskostnaden for hele huset og dele det med det forventede livet til et nytt hus. En ny ferdig 4×2 hjem I Perth vil koste rundt $ 240,000 og vare i rundt 40 år. En rask beregning gir $6000 per år gjennomsnittlig kapitalkostnad, som sikkert vil spise inn i din gratis kontantstrøm raskt.

Kapitalkostnadene er ikke ensartede over tid. Nye hus vil ha svært lite penger som kreves for å bli brukt på dem, med mange elementer i eiendommen dekket av garantien. På den annen side, kan et hus som er tjue pluss år har lidd år med utsatt vedlikehold, som noen fremtidige eieren vil til slutt måtte betale.

Planlegg porteføljen din for å forutse disse investeringene. Enkle strategier inkluderer å ha dine egenskaper godt vedlikeholdt i løpet av livet i stedet for å la reparere elementer bygge opp og sammensatte. Du kan også utvikle en strategi for å eie eldre hus og re-utvikle dem når du nærmer pensjonering, slik at du har en portefølje av nye hus på den tiden.

våre beregninger så langt har handlet om gjeldsfrie hus. Du kan bære mye mer gjeld mens du arbeider enn når pensjonert. Mens du jobber, tjener du inntekt fra yrket ditt og betaler inntektsskatt. Den negative-gearing tap indusert av din leie eiendom lån er motvirket mot arbeidsinntekt og resulterer i en skatt refusjon.

For eksempel, hvis du jobber og tjener over $80 000 per år, koster en rente på 5% bare 3% i etter skatt dollar. Dette gjør at du kan bære høyere nivåer av gjeld enn du ellers ville velge å. Men når du er pensjonert og arbeidsinntekten opphører, er renten følt på sin faktiske rente på 5,0%. Plutselig er din eiendomsportefølje mye mer følsom for renteøkninger og avbrudd til inntekt. Du må utvikle en plan for din eiendom gjeld som du nærmer pensjonering. Noen alternativer inkluderer å konvertere eventuelle rentelån til hovedstol og renter ti eller flere år før pensjonering; selge noen eiendommer og bruke egenkapitalen til å tilbakebetale gjeld, eller bruke engangsutbetalinger for å foreta hovedstol. Hver av disse alternativene har skattemessige konsekvenser, og du bør kjøre scenariene forbi en regnskapsfører som har erfaring med eiendomsinvestering.

Kan du gå inn i pensjon mens du fortsatt bærer gjeld på utleieboliger? Ja, så lenge du har etablert både en egenkapital og en kontantstrømbuffer. Du trenger en egenkapital buffer for å tillate deg bevegelsesfrihet med din eiendom beslutningsprosesser. Hvis du er svært leveraged, kan et uventet fall i boligprisene begrense din evne til å selge en enkelt eiendom (da de resterende eiendommene kan ha utilstrekkelig sikkerhetsverdi for lånene). Du vil også trenge en kontantstrømbuffer slik at du er trygg fra stigende renter, utvidede ledige stillinger eller kapitalutgifter(for eksempel bytte av tak eller sentral klimaanlegg).

Merk at i alle, men de mest alvorlige økonomiske nedgangstider vil du være i stand til å ri ut et fall i boligprisene så lenge kontantstrømmen er positiv, slik at du fortsetter å gjøre nedbetaling av lån. Husk at etter pensjonering vil du ikke ha noen lønns-eller lønnsinntekt for å plugge gapet fra ledige stillinger eller utgifter. Noen av de tyngste tapene i krigføring skjer under en ikke planlagt retrett eller flukt. På samme måte oppstår noen av de største økonomiske tapene i eiendom når eiere blir tvunget til å selge under en nedgang. Sørg for at du bygger tvillingbuffere av egenkapital og kontantstrøm, slik at du forblir i kontroll over eiendomsporteføljen din og aldri trenger å ta bestillinger fra andre. På samme måte beskytter du dine eiendeler mot ekstern forstyrrelse under fravær eller uførhet ved å ha en varig fullmakt som nominerer En betrodd person registrert hos Landgate og en gyldig og nåværende vilje.

til slutt må du eie ditt eget hjem pluss minst tre gjeldsfrie utleieboliger for å få en beskjeden pensjon. Utover det punktet vil hver ekstra eiendom legge til din komfort, og når du har seks eller flere utleieboliger, kan du begynne å puste lett.

er tre eller flere utleieeiendommer oppnåelige? Ja, men det er ikke lett. En stor gjeldfri eiendomsportefølje krever design, intensjon og hardt arbeid. De Fleste Australiere får ikke utover en leie eiendom. Men hvis du har gjort det gjennom til slutten av denne artikkelen, har du potensial til å gjøre det.