hány bérelhető ingatlanra van szükségem a nyugdíjba vonuláshoz?

tervezi, hogy egy nap nyugdíjba vonul?

a bérleti ingatlanok a nyugdíjazási terv részét képezik?

sok Ausztrál számára azok, mégis elegendőek lesznek-e bérleti ingatlanjaik az ésszerű életszínvonal biztosításához?

az Ausztrál Statisztikai Hivatal (ABS) 1995-ös kutatása szerint a bérleti ingatlanbefektetők 78% – a csak egy ingatlannal rendelkezik.

elegendő-e egy ingatlan a megélhetéshez?

rövid válasz – semmiképpen!

tehát hány bérleti ingatlanra lesz szüksége ahhoz, hogy kényelmesen nyugdíjba vonuljon?

a kérdés megválaszolásához először ki kell derítenünk, mennyi pénzt generál egyetlen bérelhető ingatlan.

a Perthi medián bérleti díj jelenleg heti 395 dollár, az üresedési ráta pedig 5,6%. Kombinálja ezt a két számot, és éves bevételünk 19 400 dollár.

egy átlagos Perthi ingatlan bérleti költségeit ebben a táblázatban mutatjuk be:

itt a cash flow-ról beszélünk, ezért nem számoltam be az értékcsökkenés, a tőkemunka-juttatás vagy a hitelfelvételi költségek amortizációjának nem készpénzes költségeit. Ezek a tételek rendkívül hasznosak az adóköteles jövedelem kezelésében, de kevésbé fontosak a nyugdíjazás cash flow-jának értékeléséhez.

éves jövedelme $19,400 kevesebb éves költségek $ 8,000 ad nekünk egy készpénz jövedelem $11,400 évente, vagy $ 950 havonta.

mennyi pénzre lesz szüksége nyugdíjazáskor? Az ASIC azt javasolta, hogy egy párnak, aki saját otthonával rendelkezik, 65 évesen nyugdíjba vonul, és 85 évig él, 34 216 dollár szerény életmódot ad, míg 59 160 dollár kényelmes. A bérleti ingatlan egyenértékű feltételek mellett három Bérleti Ingatlan szerénységet és öt-hat tulajdonság kényelmet biztosít.

a fenti táblázatból három bérleti ingatlan az a minimum, amelyre minden otthoni tulajdonos párnak szüksége lesz nyugdíjazás céljából. A nettó cash flow három teljes tulajdonú Bérleti Ingatlan $ 34,200 egyenértékű:

• az ASIC szerény nyugdíjazási mutatója 34 216 dollár;
• teljes idős nyugdíj egy pár $34,382;
• minimális felnőtt bér $34,980;
• $1 millió kereső 3,5% (igen, ez magasabb, mint a jelenlegi banki kamatok, és nem lehet könnyen elérhető).

tehát legalább egy párnak saját otthonra és három adósságmentes bérleti ingatlanra van szüksége ahhoz, hogy szerény nyugdíjat biztosítson. Öt bérelhető ingatlan nagyon közel áll az ASIC kényelmes nyugdíjazásához. Hat vagy több ház, és elkezdhetünk pihenni egy kicsit.

kérjük, vegye figyelembe, hogy a tőkepótlásra itt semmilyen költséget nem számítottunk fel. A javítási és karbantartási költségek fedezik a kisebb folyamatos karbantartási költségeket, de nem tartalmazzák a jelentős tőkekiadásokat. Egyes befektetők hajlamosak elfelejteni, hogy házuk lassan romlik, és végül lebontják. Sok befektető megpróbálja “átadni a csomagot” a tulajdonságaikkal, és reméli, hogy néhány jövőbeli tulajdonos végül kifizeti a számlát a tetőcseréért, a romló határkerítésért vagy az omladozó tuskókért. A lakóingatlanokra fordított tőkekiadások általában csomósak, például termeszeket fedeznek fel, és a tetőfa egy részét ki kell cserélni. De ha hosszú távú becslést akarunk adni a tőkekiadásokról, egyszerűen szerezzük meg az egész ház pótlási költségeit, és osszuk el egy új ház várható élettartamával. Egy új, befejezett 4-2-es ház Perthben körülbelül 240 000 dollárba kerül, és körülbelül 40 évig tart. Egy gyors számítás ad $6,000 évente átlagos tőkeköltség, amely minden bizonnyal enni a szabad cash flow gyorsan.

a tőkekiadási követelmények idővel nem egységesek. Az új házaknak nagyon kevés pénzt kell rájuk költeniük, az ingatlanban sok tétel szerepel a garancia hatálya alatt. Másrészről, egy húsz plusz éves ház évekig halasztott karbantartást szenvedhetett, amelyet néhány jövőbeli tulajdonosnak végül meg kell fizetnie.

tervezze meg portfólióját, hogy előre jelezze ezeket a tőkekiadásokat. Az egyszerű stratégiák közé tartozik, hogy a tulajdonságok jól karbantartottak az életük során, ahelyett, hogy a javítási elemek felhalmozódnának és összetettek lennének. Lehet, hogy kidolgoz egy stratégiát a régebbi házak birtoklására és újbóli fejlesztésére, amikor közel áll a nyugdíjazáshoz, hogy abban az időben új házak portfóliója legyen.

számításaink eddig az adósságmentes házakról szóltak. Sokkal több adósságot hordozhat munka közben, mint nyugdíjas korában. Munka közben jövedelmet keres a foglalkozásából és jövedelemadót fizet. A bérlakás-kölcsönök által kiváltott negatív hajtóműveszteséget ellensúlyozza a foglalkoztatási jövedelme, és adó-visszatérítést eredményez.

például, ha évente több mint 80 000 dollárt keres, akkor az 5%-os kamatláb csak 3% – ot fizet az adózás utáni dollárban. Ez lehetővé teszi, hogy készítsen magasabb adósság, mint amit egyébként úgy dönt, hogy. De ha egyszer nyugdíjas, és a munka jövedelme megszűnik, a kamatláb érezhető a tényleges mértéke 5,0%. Hirtelen az ingatlanportfólió sokkal érzékenyebb a kamatemelésekre és a jövedelem megszakítására. Meg kell, hogy dolgozzon ki egy tervet a tulajdon tartozás, ahogy közeledik nyugdíjba. Néhány lehetőség magában foglalja a csak kamatozású kölcsönök tőke-és kamatrá alakítását tíz vagy több évvel a nyugdíjazás előtt; egyes ingatlanok eladása és a saját tőke felhasználása az adósság visszafizetésére, vagy átalányösszegű nyugdíjazási kifizetések felhasználása a fő kifizetések elvégzéséhez. Ezen opciók mindegyikének adózási következményei vannak, és a forgatókönyveket az ingatlanbefektetésben tapasztalt könyvelőnél kell futtatnia.

nyugdíjba vonulhat, miközben továbbra is adósságot visel a bérleti ingatlanokon? Igen, mindaddig, amíg létrehozott egy tőke-és egy cash-flow puffert. Szüksége van egy tőkepufferre, amely lehetővé teszi a mozgás szabadságát az ingatlan-döntéshozatalban. Ha erősen tőkeáttételes, a lakásárak váratlan csökkenése korlátozhatja az egyéni ingatlan eladásának képességét (mivel a fennmaradó ingatlanoknak nem lehet elegendő biztonsági értéke a kölcsönökhöz). Szüksége lesz egy cashflow pufferre is, hogy biztonságban legyen az emelkedő kamatlábak, a meghosszabbított bérleti üresedések vagy a tőkekiadások (például tető vagy központi légkondicionáló rendszer cseréje) ellen.

vegye figyelembe, hogy minden, de a legsúlyosabb gazdasági visszaesések lesz képes-hoz meglovagolni a lakásárak csökkenése mindaddig, amíg a cash-flow pozitív, így továbbra is, hogy a hitel-visszafizetések. Ne feledje, hogy a nyugdíjba vonulás után nem lesz bér-vagy bérjövedelme az üres álláshelyek vagy kiadások hiányának pótlására. A hadviselés legsúlyosabb veszteségei egy nem tervezett visszavonulás vagy útvonal során fordulnak elő. Ugyanígy az ingatlanok legnagyobb pénzügyi veszteségei akkor fordulnak elő, amikor a tulajdonosok kénytelenek eladni a visszaesés során. Győződjön meg róla, hogy a tőke és a cash flow kettős puffereit úgy építi fel, hogy továbbra is ellenőrzése alatt tartsa ingatlanportfólióját, és soha ne kelljen másoktól megrendeléseket fogadnia. Ugyanígy védje vagyonát a külső beavatkozástól távollét vagy cselekvőképtelenség esetén azáltal, hogy tartós meghatalmazással rendelkezik a Landgate-nél regisztrált megbízható személy jelölésére, valamint érvényes és aktuális akarattal.

összefoglalva, meg kell, hogy a saját otthonában, valamint legalább három adósság-mentes bérleti tulajdonságok, hogy egy szerény nyugdíjba. Ezen a ponton túl minden további ingatlan növeli az Ön kényelmét, és ha hat vagy több bérleti ingatlanja van, könnyen elkezdheti a légzést.

három vagy több Bérleti Ingatlan elérhető? Igen, de ez nem könnyű. A nagy adósságmentes bérleti ingatlanportfólió tervezést, szándékot és kemény munkát igényel. A legtöbb Ausztrál nem jut túl egy bérleti ingatlanon. De ha a cikk végéig eljutott, akkor lehetősége van rá.