Dans une Bourse 1031, tous les investisseurs doivent respecter la règle des 180 jours qui stipule que la transaction totale doit être complétée en 6 mois ou pas plus de 180 jours. Quel que soit le type d’échange, la règle des 180 jours s’applique toujours.
Le non-respect de la règle des 180 jours pose des problèmes aux investisseurs. Voici John, un client de l’Autorité d’Échange. Il a identifié un condominium en construction dans les 45 jours suivant sa vente. Malheureusement, le promoteur a informé John que le condominium ne serait pas terminé et prêt à fermer avec le passage du titre dans la période de 180 jours. John, sans faute de sa part, s’est vu interdire de fermer dans les 180 jours et de respecter la Règle des 180 jours pour 1031 échanges. Lorsque la situation de John change, l’Autorité de change ne pouvait rien faire pour que l’échange se produise, car la règle des 180 jours n’était pas respectée. En conséquence, John n’a pas pu réussir l’échange 1031 pour cette transaction immobilière.
L’essentiel est que la règle des 180 jours est simple, directe et non négociable.
Approfondir la Règle des 180 jours
Le code des impôts est clair, l’article §1031 du code des impôts exige que l’achat et la fermeture d’une ou plusieurs des nouvelles propriétés soient l’une des propriétés figurant sur la liste d’identification des 45 jours. Une nouvelle propriété ne peut pas être introduite après 45 jours. Par conséquent, lorsque les 45 jours sont écoulés, le contribuable n’a plus que 135 jours pour clôturer. Il n’y a pas d’extensions dues à des défauts de titre ou autres. Un développeur lent, comme ce fut le cas dans l’échange du client John, n’est pas une excuse. Fermé signifie que le titre doit être transmis au plus tard le 180e jour.
De plus, les vendeurs ne peuvent toucher l’argent entre la vente de leur ancienne propriété et l’achat de leur nouvelle propriété. En vertu de la loi, le contribuable doit faire appel à un tiers indépendant communément appelé accommodateur de change et / ou intermédiaire qualifié pour gérer le changement. La partie qui remplit ce rôle ne peut pas être une personne avec laquelle le contribuable a une relation familiale ou une relation d’affaires au cours des deux années précédentes.
La fonction de l’hébergeur d’échange ou de l’intermédiaire qualifié est de préparer les documents requis par l’IRS au moment de la vente de l’ancien bien et au moment de l’achat du nouveau bien. L’intermédiaire détient le produit de la vente sur un compte séparé jusqu’à la finalisation de l’achat du nouveau bien.
Pour voir une infographie sur le fonctionnement des échanges 1031 et la Règle des 180 Jours, consultez Comment fonctionnent les Échanges 1031.