Il existe deux façons de prolonger un bail immobilier:
Prolongation légale du bail
Si vous êtes le propriétaire enregistré du bail depuis au moins deux ans, vous avez généralement le droit légal de 90 ans supplémentaires à un loyer au poivre (nul en fait). La procédure est entamée par la signification d’un avis au titulaire demandant une prolongation des baux et suggérant une prime (prix) en échange de la prolongation.
Nous ne pouvons pas vous conseiller sur la prime et un évaluateur spécialisé devrait donc être engagé pour le faire. La signification du présent avis déclenche un calendrier légal pour les différentes étapes à suivre. En règle générale, le titulaire effectue sa propre évaluation et dispose de deux mois pour signifier un contre-avis, qui accepte généralement, mais pas toujours, votre réclamation mais demande une prime plus élevée.
Des négociations ont alors lieu entre les deux évaluateurs, en vue d’un accord sur le prix. La durée de ces négociations dépend en grande partie de la distance entre les deux évaluations au départ et de la rapidité et de l’efficacité avec lesquelles les évaluateurs correspondent. Si les conditions n’ont pas été convenues dans les six mois suivant la contre-notification du titulaire libre, une demande doit être présentée au Tribunal de première instance pour protéger votre réclamation et finaliser les choses.
Il est assez inhabituel que le processus débouche sur une audience du Tribunal. En plus de la prime, vous devrez payer les frais d’évaluation initiale du propriétaire libre et les frais juridiques raisonnables (autres que ceux liés au Tribunal), vos propres frais juridiques et d’évaluation et la Taxe foncière sur les droits de timbre (SDLT) dans certaines circonstances (si la prime est supérieure à 40 000 £).
Si vous cherchez à vendre votre bien et que vous n’avez pas les fonds et / ou le temps disponibles pour conclure le processus légal, il existe un mécanisme par lequel l’acheteur peut se mettre à votre place, afin de ne pas avoir à attendre les deux ans pour prolonger le bail eux-mêmes.
Selon notre expérience en tant qu’avocats mandataires, l’ensemble du processus prend généralement de 6 à 12 mois, mais peut parfois en différer.
Prolongation volontaire du bail
Avant de signifier un avis, il convient de se demander si une approche moins formelle peut être plus fructueuse. Dans tous les cas, c’est votre seule option si vous n’avez pas droit à une prolongation légale. La question de savoir s’il s’agit d’une option viable dépend en grande partie du type de propriétaire libre et de la façon dont ils sont coopératifs / réactifs.
Vous pouvez demander à votre propriétaire s’il accepte une prolongation de bail et, dans l’affirmative, à quelles conditions. Ils n’ont pas à répondre ou à suggérer des termes, mais, s’ils le font, il n’y a pas de montant fixe d’années à ajouter et le loyer du terrain n’a pas à être réduit – tous les termes sont à négocier.
En tant que tel, il est conseillé d’obtenir un avis d’évaluateurs spécialisés sur le forfait proposé. Souvent, un titulaire libre se félicitera de la perspective de recevoir une prime et de l’attrait supplémentaire qu’elle soit plus facile et plus rapide que le processus statutaire. D’autres insisteront simplement sur la signification d’une mise en demeure, parfois pour des raisons comptables/administratives.
Lorsque vous devez utiliser les fonds d’une vente pour payer l’extension, il est souvent possible de compléter les deux transactions en même temps. Il n’y a pas de calendrier défini pour compléter une prolongation de bail par accord, car vous êtes dans une large mesure « entre les mains du propriétaire » et ils sont libres de retirer / modifier les conditions proposées à tout moment.
En plus de la prime et de vos propres frais, vous devrez probablement payer les évaluateurs et les frais juridiques du propriétaire. Si vous avez une hypothèque, le consentement de votre prêteur sera requis, ce que nos avocats peuvent traiter pour vous.
Selon notre expérience, l’ensemble du processus prend généralement environ 3 à 6 mois, mais peut parfois en différer.
Ceci donne un aperçu général des deux façons de prolonger votre bail immobilier. Cependant, chaque cas est différent et des conseils juridiques spécifiques adaptés à vos besoins particuliers peuvent être fournis par nos avocats mandataires sur demande.