Quelles sont les étapes de la forclusion dans le New Jersey?

Si vous êtes un propriétaire confronté à la forclusion dans le New Jersey, il est important que vous compreniez comment fonctionne le processus de forclusion. Cet article décrira les étapes générales des saisies dans le New Jersey et, espérons-le, répondra à certaines questions courantes. Chaque situation est différente, il est donc important de parler avec un avocat de la défense de forclusion expérimenté au début du processus pour garder vos options ouvertes et vous aider à sauver votre maison.

Dans le New Jersey, le prêteur hypothécaire ne peut pas automatiquement prendre votre maison lorsque vous ne payez pas votre prêt hypothécaire. Le prêteur doit suivre certaines étapes énoncées dans le New Jersey Fair Foreclosure Act. N.J.S.A. 2A: 5-56. Le New Jersey est un État de forclusion judiciaire, ce qui signifie que le prêteur doit saisir le tribunal pour reprendre possession de votre maison. Lisez la suite pour les étapes générales des saisies dans le New Jersey.

Les étapes du processus de forclusion

Étape 1: Vous êtes en défaut sur votre prêt

Vous êtes en défaut lorsque vous manquez un paiement hypothécaire ou que vous rompez votre contrat de prêt d’une autre manière, par exemple en ne disposant pas d’assurance requise. Le prêteur n’est généralement pas autorisé à intenter une poursuite de forclusion jusqu’à ce que vous ayez plus de 120 jours de retard dans le paiement de votre prêt hypothécaire. Avant de déposer une plainte pour forclusion dans le New Jersey, le prêteur doit suivre certaines directives les obligeant à vous donner des options d’atténuation des pertes. Ces options comprennent des modifications de prêt, qui pourraient avoir un changement dans les conditions du prêt, y compris une réduction du taux d’intérêt, une prolongation du délai de remboursement et vous permettre de commencer à effectuer vos paiements hypothécaires; ventes à découvert et actes au lieu de saisies immobilières au New Jersey.

Étape 2: Le Prêteur Doit Vous Envoyer un Avis d’intention de saisir

Avant que le prêteur ne soit autorisé à intenter une action en justice pour forclusion au New Jersey, il doit vous envoyer un Avis d’intention de saisir. Cet avis doit être envoyé par courrier ordinaire et certifié, accusé de réception demandé, au moins 30 jours, mais pas plus de 180 jours, avant le dépôt de la plainte. Cet avis est le premier processus du procès. L’avis doit contenir diverses informations, y compris la raison du défaut et le montant que vous devez payer pour y remédier (payer ce que vous devez et arrêter la forclusion).

Si vous pouvez effectuer les paiements que vous avez manqués et remédier au défaut, le prêteur doit prendre votre paiement et n’est pas autorisé à vous facturer des frais d’avocat à ce stade.

Étape 3: Le Prêteur Dépose une Plainte de forclusion Qui Commence le processus judiciaire

Si le propriétaire ne guérit pas le défaut dans les 30 jours après avoir reçu l’avis d’intention de saisir, le prêteur ou son représentant peut déposer une plainte de forclusion. Le dépôt d’une plainte de forclusion commence le processus judiciaire. La plainte indique pourquoi le prêteur pense qu’il a le droit légal de saisir et demande au tribunal de lui donner vos biens conformément à l’hypothèque.

Le prêteur ou l’agent hypothécaire qui dépose la plainte s’appelle le demandeur et le propriétaire poursuivi s’appelle le défendeur. La plainte est un document public. Une fois qu’il est déposé, vous commencerez probablement à recevoir des publicités d’avocats et d’autres parties qui ont trouvé votre adresse sur la liste des tribunaux offrant une assistance en matière de forclusion au New Jersey et vous disant qu’elles peuvent sauver votre maison. Soyez prudent! Beaucoup de ces entreprises sont des escroqueries de sauvetage de forclusion qui prennent votre argent mais ne vous aident pas.

Étape 4: Le Propriétaire reçoit une Assignation et une Plainte de Forclusion

Le prêteur doit vous signifier personnellement en vous remettant une copie de la Citation et de la Plainte de forclusion. Si vous ne pouvez pas être personnellement signifié, le prêteur vous signifiera par la poste ou obtiendra l’autorisation du tribunal de vous signifier par publication dans un journal local.

Le New Jersey a un programme de médiation de forclusion pour essayer d’aider les propriétaires à sauver leur maison. Si vous souhaitez participer au programme de médiation de forclusion du New Jersey, vous devez généralement demander une médiation dans les 60 jours suivant la réception de la plainte. Cependant, il est important de savoir que la médiation n’empêche pas une forclusion au New Jersey de se poursuivre.

Étape 5: Réponse à la plainte de forclusion

Un propriétaire a le droit de se défendre contre le procès de forclusion. Cela se fait en déposant une réponse auprès du tribunal. La réponse est déposée auprès du Bureau de forclusion qui l’examine pour déterminer s’il s’agit d’une réponse non contestable ou contestable. Une réponse sera considérée comme non contestable lorsqu’elle ne soulève aucune défense juridique à l’affaire de forclusion. Par exemple, une réponse qui explique une difficulté financière à l’origine des paiements manqués sera considérée comme non contestable. Si le Tribunal détermine que la Réponse est non contestable, la forclusion se déroulera comme si elle n’avait pas été déposée.

Délai pour déposer une Réponse : Vous disposez de 35 jours à compter de la date de réception de la Citation et de la Plainte pour déposer une Réponse écrite auprès du Tribunal. La réponse expliquera pourquoi le prêteur n’a pas le droit légal de saisir.

Que se passe-t-il si aucune Réponse n’est déposée ou si une Réponse non contestante est Déposée?

Si le propriétaire ne dépose pas de réponse dans les 35 jours suivant la signification ou dépose une réponse non contestable, le prêteur déposera des documents demandant au tribunal d’inscrire un défaut. Une fois qu’un défaut est entré, vous ne pouvez pas déposer de réponse à moins d’obtenir l’autorisation du tribunal pour annuler le défaut.

Que se passe-t-il si une réponse contestée est déposée?

Si une réponse contestée est déposée, l’affaire est transférée à la Cour supérieure du comté où se trouve la propriété et est confiée à un juge qui émettra une ordonnance de classement pour permettre la découverte et éventuellement un procès.

Il est également possible de déposer des demandes reconventionnelles (réclamations) contre le prêteur hypothécaire s’il a commis des violations de vos droits, notamment:

• Ne pas honorer votre modification de prêt
• Violation de la Loi sur la vérité dans les prêts (TILA)
• Refus d’accepter vos paiements pour rétablir l’hypothèque
• Violation de la Loi sur la protection des règlements immobiliers (RESPA)

Le Prêteur Dépose souvent une requête en jugement sommaire

Il est important d’avoir un avocat pour vous représenter, car des requêtes en jugement sommaire sont déposées dans la plupart des cas de saisies au New Jersey ou ailleurs. Le prêteur dépose souvent une requête en jugement sommaire après que l’emprunteur a déposé sa réponse. Dans cette requête, le prêteur demande au tribunal de trancher en leur faveur et d’éviter d’avoir un procès complet. Si l’emprunteur (propriétaire) ne répond pas à la requête, la requête sera très probablement accueillie et la Réponse contestée sera traitée comme non contestante (la même chose que si le propriétaire n’avait jamais déposé de réponse). Un avocat de forclusion expérimenté dans le New Jersey peut être en mesure de soulever des défenses à la requête pour permettre à l’affaire de procéder au moins à un procès.

Étape 6: Avis de défaut et d’inscription du Jugement définitif

Si aucune réponse n’est déposée dans les 35 jours suivant la signification de la citation et de la plainte, le prêteur hypothécaire peut demander au tribunal d’inscrire un défaut. L’entrée en défaut signifie que le prêteur peut demander au tribunal de rendre un jugement définitif de la forclusion au New Jersey.

Étape 7: Avis de demande d’inscription d’un Jugement définitif de Forclusion

L’étape suivante du processus après que l’affaire est réputée non contestée est l’inscription d’un jugement définitif. 14 jours avant que le prêteur dépose une demande pour que le tribunal rende un jugement définitif de forclusion dans le New Jersey, le prêteur doit envoyer un avis d’acte de forclusion équitable au propriétaire donnant au propriétaire une dernière chance de payer les paiements manqués et de guérir le défaut. C’est la dernière chance du propriétaire de le faire. Si vous pensez qu’il existe une probabilité raisonnable que vous puissiez guérir (payer ce que vous devez et arrêter la forclusion), vous devez répondre par une déclaration de bonne foi dans les 10 jours suivant la réception de l’Avis de la Loi sur la forclusion équitable du prêteur. Vous disposerez alors de 45 jours à compter de la date de réception de la lettre d’avis pour remédier au défaut.

Étape 8: Demande du prêteur pour l’entrée du Jugement définitif

Si vous n’êtes pas en mesure de remédier au défaut et que le temps approprié passe, le prêteur déposera une requête demandant au tribunal de rendre un jugement définitif en faveur du prêteur. Le jugement final autorise le prêteur à saisir la propriété. Le propriétaire a toujours le droit de contester le montant dû.

Étape 9: Le Prêteur obtient un jugement définitif

Une fois que le prêteur obtient un jugement définitif, il ne doit plus vous permettre de payer les arriérés (argent dû) et de rétablir le prêt et peut vous obliger à payer le montant total du jugement définitif. Une fois le jugement définitif rendu, le Tribunal émettra un bref d’exécution ordonnant au shérif de vendre votre maison lors d’une vente aux enchères publique.

Vous pouvez toujours demander une Modification de prêt

À ce stade, même si le Shérif a reçu l’ordre de vendre votre maison, vous pouvez toujours demander une modification de prêt après l’entrée du jugement final si une demande complète est soumise au moins 37 jours avant la date de vente initiale du Shérif. Si elle est approuvée, la modification du prêt permettra au propriétaire de reprendre les paiements hypothécaires et le cas de forclusion sera rejeté.

Étape 10: Le processus de vente du shérif

Une fois que le tribunal accorde un jugement définitif au prêteur, il émet également un bref d’exécution ordonnant au shérif du comté de vendre votre maison au plus offrant aux enchères. Le temps qu’il faudra pour que la vente soit planifiée dépend de l’occupation du shérif et varie selon le comté. Vous recevrez un avis vous indiquant quand votre maison sera vendue aux enchères. Un avis sera également publié dans un journal.

Le propriétaire Peut Ajourner la vente du Shérif Deux Fois

Si votre maison est prévue pour une vente du Shérif, vous pouvez demander au Shérif du comté en personne deux retards pouvant aller jusqu’à 30 jours chacun de la vente. Les retards sont appelés ajournements ou séjours. Vous devez payer des frais au bureau du shérif pour ce séjour. Les raisons de demander un ajournement de la vente du shérif sont de vous permettre de rester plus longtemps dans la propriété pendant que vous trouvez un nouvel endroit où vivre ou, si une vente de la propriété est possible, de donner plus de temps pour terminer la vente.

Étape 11: Que Se Passe-t-Il Après la Vente du Shérif ?

Puis-Je Récupérer Ma Propriété Après La Vente Du Shérif?

Après la vente du shérif, le propriétaire a 10 jours pour racheter (récupérer la propriété). Pour racheter la propriété, vous devez payer le montant total du jugement de forclusion plus certaines autres sommes dues. Une faillite déposée après la vente du shérif vous donne 60 jours supplémentaires pour racheter la propriété.

Allez-Vous Encore Devoir De L’Argent Après la Vente Du Shérif?

Si la maison vend plus que ce qui est dû au prêteur, l’emprunteur a droit à la différence. Si la maison vend pour moins que le montant du jugement de forclusion, le prêteur peut poursuivre le propriétaire pour le reste de l’argent. Cependant, cela se produit rarement dans le New Jersey.

Quand Dois-je Partir Après la Vente du Shérif?

La vente du shérif est la dernière étape du processus de saisie au New Jersey. Le nouveau propriétaire de la propriété devra obtenir un bref de possession pour forcer le propriétaire à quitter la propriété. Ils ne peuvent pas simplement vous enfermer hors de la maison. Le bref de possession permettra au shérif de vous expulser de la propriété.

LE DÉPÔT DE FAILLITE PEUT ARRÊTER LA FORCLUSION ET LA VENTE DU SHÉRIF

À tout moment du processus de forclusion, jusqu’à la vente du shérif, vous pouvez déposer une faillite, ce qui mettra un frein à l’affaire de forclusion et à toute vente prévue du shérif. Une faillite au chapitre 13 peut vous permettre d’éviter la forclusion et de sauver votre maison en traitant les paiements en souffrance et / ou en demandant une modification de prêt.

Faites-vous face à la forclusion? Levitt & Slafkes Peut aider

Si vous faites face à la forclusion dans le New Jersey ou si vous avez des questions sur le processus de forclusion et quelles sont vos options, nous pouvons vous aider. Contactez Bruce Levitt, un avocat de défense de forclusion expérimenté et reconnu dans le New Jersey pour vous aider à garder votre maison. Si vous êtes confronté à la forclusion dans le New Jersey et que vous souhaitez des informations sur les différentes façons de lutter contre la forclusion devant un tribunal ou de sauver votre maison avec une faillite ou une modification de prêt, appelez-nous au 973-313-1200 ou contactez-nous en ligne.

Les informations contenues dans cet article doivent être interprétées comme des conseils juridiques formels ou la formation d’une relation avocat/client. Le cabinet d’avocats de Levitt & Slafkes, P.C.. a été désigné par une loi du Congrès comme une agence d’allégement de la dette. Depuis plus de 30 ans, nous sommes fiers d’aider les consommateurs qui cherchent à obtenir un allégement de faillite.