Nous discutons de la durée pendant laquelle unESA de phase I est « bon » et du moment où il « expire ».
Pour beaucoup de gens qui cherchent à acheter ou à refinancer un bien immobilier, un ESA de phase I n’est pas seulement une bonne idée, c’est une information essentielle nécessaire pour déterminer si vous (ou votre banque) prenez une décision financière saine. Ce qui est étrange, c’est que lorsque les gens cherchent à investir des centaines de milliers à des millions de dollars dans une propriété ou dans l’entreprise qui l’occupe, beaucoup ne considèrent pas un ESA de phase I comme un investissement digne. En fait, beaucoup de gens cherchent soit à embaucher le consultant le moins cher qu’ils peuvent trouver, ou pire encore, à essayer d’utiliser un ancien rapport de phase I. L’une des questions les plus courantes que nos clients nous posent est de savoir pendant combien de temps un ESA de phase I est-il bon?
Je n’expliquerai pas en détail pourquoi vous devriez éviter une évaluation environnementale de site de phase I bon marché puisque je l’ai déjà couverte en longueur dans un autre article, mais je veux discuter de la durée pendant laquelle un rapport est bon. C’est un problème que je vois beaucoup avec les gens, surtout s’ils ont examiné un site plusieurs fois ou reçoivent un rapport de quelqu’un qui a examiné le site plus tôt.
Nous entendons souvent des choses comme « Nous allons acheter une propriété de la société XYZ, et leur avocat nous a fourni une phase I. Nous n’en avons donc pas besoin d’une autre, n’est-ce pas? »Invariablement, lorsque nous demandons la date de la phase I précédente (la date n’est pas la seule raison pour laquelle vous ne souhaitez pas utiliser le rapport de quelqu’un d’autre), la réponse est généralement soit « Je ne sais pas », soit « lemme see…..it il y a quelques années « .
Ce que beaucoup de gens ne réalisent pas, c’est qu’une phase I a une sorte de date d' »expiration », et après un certain point, elle n’est plus valide ou utilisable.
Quelle est la durée d’une évaluation environnementale de site de phase I?
Voici la réponse courte, et je vais vous en expliquer plus ci-dessous.
Une phase I est bonne pendant 6 mois. Après 6 mois, la phase I doit être entièrement mise à jour. Un an après la date du rapport initial, la phase I n’est plus valide.
Vous vous demandez pourquoi? Expliquons.
Je suis vraiment tenté d’inclure ma photo de fin d’études secondaires en ce moment. Rappelez-vous à l’époque où les cheveux longs et plumeux étaient « cool » et ne semblent plus tragiquement obsolètes? Supposons que j’ai essayé de retirer mon ancienne photo comme étant représentative de moi. Ou même une photo d’il y a 5 ans. C’est toujours bon, non? Pensez-vous que cela volerait avec le DMV ou la TSA?
Non, vous avez besoin d’une image actuelle et mise à jour, car les choses changent et l’image ne représente plus la situation actuelle. Ce n’est pas différent avec un ESA de phase I, car les choses peuvent changer. Par rapport à la vitesse relativement lente à laquelle ma racine des cheveux a reculé, les conditions environnementales peuvent changer rapidement sur votre site.
Par exemple, supposons qu’un mois après la fin de l’ancienne phase I, l’acheteur actuel a commencé à opérer sur le site et qu’un important déversement de pétrole ou d’un autre produit chimique s’est produit. Inversement, supposons que l’ancienne phase I ait été achevée selon les normes actuelles. ASTM E1527-13 est la norme actuelle, avec le 13 sens 2013. Comme vous pouvez probablement le deviner, cela signifie que les rapports de phase I terminés avant 2013 ont été terminés en référence à une norme plus ancienne, ce qui signifie que l’ancien rapport ne le coupera plus.
Le fait est que les vieux rapports ne sont que cela – vieux et dépassés, et ne sont pas du tout représentatifs de la situation actuelle.
Mais cela fait-il vraiment autant de différence? Je veux dire, j’ai encore des cheveux et je ressemble à cette vieille photo, alors quel est le problème? Les normes n’ont pas tellement changé, n’est-ce pas? Une phase I devrait encore couvrir plus ou moins la même chose, non?
Ce n’est pas du tout le cas. La raison pour laquelle vous obtenez une phase I est de limiter ou d’éviter votre responsabilité pour la contamination due à une utilisation antérieure ou antérieure du site en vertu de la réglementation fédérale applicable appelée CERCLA (Comprehensive Environmental Responsibility and Cleanup Liability Act). Pour ce faire, vous devez faire votre diligence raisonnable environnementale, qui dans ce cas est une ESA de phase I.
Ne le faites pas, et vous pouvez très bien être tenu responsable de la contamination passée du site, que vous en soyez ou non responsable. Comme vous pouvez l’imaginer, cela peut être extrêmement coûteux.
Le gouvernement fédéral ne voulait pas rédiger de règlements dictant la façon dont une phase I doit être effectuée, alors il a laissé ASTM s’occuper de cette tâche et a déclaré que si les normes ASTM sont respectées, il s’agissait d’une phase I valide et admissible à certaines protections en matière de responsabilité. En d’autres termes, pour vous protéger, votre phase I doit suivre les normes ASTM actuelles.
Les normes ASTM indiquent la durée pendant laquelle un ESA de phase I est bon.
Les normes ASTM sont un peu complexes à passer au crible, mais en ce qui concerne la durée pendant laquelle une phase I est bonne, elle est assez sèche &.
La norme ASTM stipule qu’une évaluation environnementale de site de phase I effectuée moins de 180 jours avant la date d’acquisition de la propriété en question est présumée valide. Entre 180 jours et un an, la phase I doit être mise à jour de manière assez complète. Au-delà d’un an, et la phase I n’est plus présumée valide.
Pour résumer, une phase I est bonne pendant 6 mois. Après 6 mois, il a besoin d’une mise à jour complète. Après un an, il n’est plus valide.
Tout plus ancien que cela, et le rapport ne reflétera probablement pas avec précision les conditions et les activités du site. Les conditions peuvent changer rapidement et de nombreux dommages environnementaux peuvent survenir au cours d’une année.
J’ai mentionné ci-dessus en utilisant l’ancienne phase I qui vous a été donnée par l’avocat de l’acheteur, ce que nous avons souvent vu arriver. C’est un peu comme acheter une voiture d’occasion à quelqu’un, et ils vous donnent un vieux rapport de leur mécanicien d’il y a quelques années attestant que la voiture va bien.
Achèteriez-vous cette voiture en fonction des informations qui vous sont données? Bien sûr que non! Alors, pourquoi vous contenter d’une transaction de cette ampleur et d’une responsabilité potentielle? En bout de ligne? Si c’est une phase I de plus de 1 an, c’est de l’histoire ancienne, et vous en aurez besoin d’une nouvelle.
Pour en savoir plus sur les ESA de la phase I et sur la façon dont elles prennent en compte les bonnes décisions d’affaires, appelez-nous à contactez-nous en ligne, appelez-nous à tout moment au 888-RMA-0230 ou envoyez-nous un courriel à [email protected] .