» Quel Genre de Personne Travaillerait comme Agent Redfin? »

J’ai passé les quatre dernières années de mon la vie expliquant Redfin. Si vous lisez ce blogue, vous savez déjà que nous sommes un courtier immobilier axé sur le service à la clientèle plutôt que sur la vente, qui utilise la technologie pour rendre chaque étape du processus totalement transparente.
D’après mon propre décompte, je l’ai dit près de 10 000 fois, à toutes sortes de personnes : un prêtre, un signaleur de chantier, plusieurs coiffeurs, un enfant de 12 ans, l’inventeur des suppléments de vitamine D pédiatrique, un meneur de jeu de la NBA, un vendeur de voitures d’occasion. Et pourtant, je n’ai eu que deux réactions. La première est: « Ne détestez-vous pas simplement les agents immobiliers? » À quoi je dis:  » NOUS SOMMES DES AGENTS IMMOBILIERS. »
L’autre est : « Quel genre d’agent immobilier travaillerait pour vous? »
Eh bien, pour commencer, il y a des agents qui ont besoin de se sentir partie de quelque chose de plus grand qu’eux, qui veulent changer tout le jeu immobilier en faveur des consommateurs. La plupart des agents aiment se concentrer sur le service, pas sur les ventes. Ils aiment faire des affaires plutôt que de prospecter pour des clients. Ils se sentent bien d’être payés pour faire la bonne chose. Ils adorent travailler en équipe. Ils veulent développer de nouvelles compétences et faire progresser leur carrière.
Oubliez le Hoo-Ha Marketing… Et l’Argent ?
À laquelle tout le monde dit: « Ouais. Quoi. Et l’argent ? »Eh bien, parlons de l’argent. Selon notre calcul, les agents Redfin se situent dans le 90e centile de la rémunération des agents.
En utilisant les données disponibles pour tout courtier, nous avons mesuré les commissions brutes gagnées par chaque agent ayant conclu une transaction dans le comté de King, Washington, entre le 12 mai 2009 et le 11 mai 2010. Chaque fois que les données de commission n’étaient pas disponibles pour une transaction, nous avons supposé que la commission était de 3% pour l’agent de l’acheteur et de 3% pour l’agent du vendeur, une hypothèse qui tend à surestimer la rémunération des agents traditionnels.
Et pourtant, la commission brute annuelle pour les agents au 50e centile de rémunération était de 29 820 $. Les agents au 75e centile ont obtenu 75 018 $. Vous ne craquez pas 100 000 $ avant le 82e centile. Si vous regroupez les agents en fonction des commissions brutes qu’ils ont gagnées l’année dernière, vous constatez que 1 817 agents ont gagné entre 25 001 et 50 000 dollars de commissions brutes, alors que seuls 83 agents traditionnels se trouvaient dans la tranche de 150 001 à 175 000 dollars, ce qui équivaut à peu près à ce que nous avons payé un agent Redfin:

Ce graphique de différentes parenthèses de commission brute et du nombre d’agents dans ces parenthèses est connu dans certains cercles mathématiques comme une distribution d’Arpat. Il révèle une dure réalité. Tout d’abord, qu’il y a tout simplement trop d’agents: 5 624 agents ont effectué une transaction dans le comté de King l’année dernière, ce qui ne compte même pas les milliers d’agents activement autorisés qui n’ont conclu aucune transaction; en avril, le comté a enregistré 1 944 ventes de maisons, à peine une pour trois agents. Dans les marchés en difficulté comme Phoenix, Las Vegas, la Floride et de nombreuses régions de Californie, les ratios sont généralement bien pires.
Deuxièmement, la différence entre les nantis et les démunis est plus grande que dans toute autre industrie; quelques agents très visibles gagnent assez d’argent pour vivre sur le lac, engendrant parfois un ressentiment populaire. La plupart des autres subissent une forme douce de chômage. Et ce que la plupart des consommateurs ne considèrent pas, ce sont les dépenses annuelles qu’un agent décent doit supporter:
Frais de courtage: 10 000 Les nouveaux agents paient jusqu’à la moitié de leurs commissions brutes à leur courtier. Les meilleurs chiens paient un montant fixe, ce que l’on appelle des frais de bureau. Il est possible de payer moins, mais la grande majorité des agents qui réussissent paient 15 000 $ ou même 20 000 per par an à leur courtier. 10 000 is est un chiffre conservateur.
Assurance maladie: 10 500 $
Certains agents qui vendent des biens immobiliers sur le côté obtiennent une assurance maladie par l’intermédiaire de leurs partenaires ou d’un autre emploi. Mais les gagnants du pain doivent acheter leur propre assurance, pour eux-mêmes et leurs familles. Redfin est sur un plan collectif qui coûte moins cher par membre qu’un plan individuel, et nous payons toujours 10 500 $ par employé.
Commercialisation: 1 10,000
La règle empirique est qu’un agent performant investit 20% des commissions brutes dans la commercialisation de lui-même et de ses annonces. Pour un agent gagnant plus de 100 000 commissions par année en commissions brutes, 10 000 is est certainement un chiffre conservateur.
Sécurité sociale & Impôts sur l’assurance-maladie: 6 500 $
Redfin paie la part de l’employeur des impôts sur la Sécurité sociale et l’assurance-maladie de nos agents, alors qu’un agent traditionnel doit payer la totalité du montant. Combien Redfin paie-t-il ? 7,65 % du premier salaire de 106 800 $, puis 1,45 % du montant supérieur à 106 800 $. Notre contribution moyenne à la rémunération d’un agent Redfin est supérieure à 8 000 $. 6 500 is est une hypothèse prudente.
Transport: 3 600 La plupart des agents déclarent 8 000 expenses par an en frais de transport à l’IRS. 300 per par mois – cinq réservoirs d’essence — est une estimation prudente du coût réel.
Service cellulaire : 1 200Agents
Les agents passent leur vie sur BlackBerry, par courriel ou par téléphone dix heures par jour. 100 fees par mois en frais est conservateur. Redfin paie plus de 200 $ par agent, soit 2 400 $ par an, bien que cela inclut un modem cellulaire pour connecter un ordinateur portable à Internet de n’importe où.
Équipement : PC, appareil mobile, imprimante : 1 000 Tous les quelques années, un agent obtient un nouvel ordinateur ou un nouvel appareil mobile. Pour commencer, vous avez besoin d’une imprimante. 1 000 $ par année semble juste.
Cotisations, éducation: 7836
Les agents paient des frais au Service local d’inscription multiple, à l’État qui les délivre, aux instituts de formation à la formation continue.
Informatique, comptabilité, logiciels: 1 000 $
Les meilleurs chiens ont un assistant ou un coordonnateur des transactions, mais la plupart des gens ont besoin d’aide pour réparer leur ordinateur ou calculer leurs impôts à la fin de l’année. Les agents travaillant en tant qu’entrepreneurs indépendants et remplissant le formulaire d’impôt 1099 à la fin de l’année embauchent généralement un comptable. Certains paient pour le meilleur producteur ou d’autres systèmes de suivi des prospects.
Au total, tout agent ayant un succès raisonnable débourse 44 583 per par année en commissions et en coûts. Le nombre pourrait facilement être plus élevé.

Maintenant, comparons cela à la rémunération d’un agent Redfin. Pour les agents représentant nos clients, Redfin prend en charge toutes les dépenses. Chaque agent reçoit un personnel de soutien pour planifier des visites à domicile et coordonner les documents de clôture; chacun bénéficie également d’avantages pour la santé et de vacances ainsi que des meilleurs outils en ligne de l’industrie.
Comment Redfin paie ses agents
Nous ne payons pas de commission à nos agents, mais offrons un bonus basé sur la satisfaction du client. Pour calculer le bonus, nous interrogeons les clients sur la probabilité qu’ils recommandent notre service. Payer en fonction de la réponse au sondage, puis publier cette réponse, a un effet écrasant sur le comportement de l’agent, la plupart du temps très bon.
Dans le comté de King, Redfin a eu cinq agents traitant des transactions pour nous au cours de la même période que nous avons prise en compte lors de l’analyse des commissions brutes des agents traditionnels: de mai 2009 à mai 2010. Tous dirigent une équipe. La rémunération moyenne de ces agents a été de 113 266 $, ou l’équivalent de 157 849 if si vous incluez la valeur de nos avantages sociaux.
Les agents des marchés plus chers ont tendance à gagner plus; les agents des marchés moins chers ont tendance à gagner moins. Même au sein d’un marché, les agents peuvent gagner moins au fil du temps: l’équipe a travaillé très dur au cours de la dernière année, de sorte que des années moins frénétiques peuvent entraîner une rémunération inférieure. Certains peuvent être promus pour gérer de plus grandes surfaces à mesure que nous grandissons, gagnant plus. Mais la conclusion de base semble incontestable: les agents Redfin fonctionnent très bien, et Redfin paie très bien ces agents.
Redfin Pay: Le 90e Percentile
En comparant Redfin pay à ce qu’un agent traditionnel gagne une fois que vous soustrayez les coûts des commissions brutes, vous constatez que les agents Redfin placent dans le 90e percentile. Si vous comparez uniquement Redfin à des agents gagnant 25 000 $ ou plus de commissions brutes – pour éviter les comparaisons avec des agents à temps partiel – les agents Redfin se situent toujours dans le 83e percentile. En fait, dans le graphique ci-dessus, nous avons exclu toute personne gagnant moins de 25 000 $.
La réponse à la question de savoir quel type d’agent travaillerait chez Redfin est donc simple: un agent qui aime placer les clients en premier, pas les commissions. Un agent qui se soucie d’un projet plus grand qu’elle. Un agent qui veut une carrière qui peut se développer pour inclure de nouvelles compétences, technologies et responsabilités de gestion. Et oui, celle qui gagne plus d’argent que la grande majorité de ses pairs.
Le résultat Net N’est pas seulement le résultat net
Notre objectif est d’être le meilleur choix de carrière dans le secteur de l’immobilier, afin que nous puissions embaucher les meilleurs agents. Pour certains, le 90e ou le 83e percentile sera leur limite de revenu; pour d’autres, elle sera inférieure. Nous paierons toujours assez bien pour embaucher les meilleures personnes, mais pour les meilleures personnes, l’argent n’est jamais suffisant: ce que Redfin offre également est un moyen d’élargir le cercle des personnes que nos gens influencent et l’épanouissement qu’ils retirent de leur travail.
(Un grand merci à Dave Billings, Arthur Patterson, Adam Wiener et Scott Nagel pour leur participation à ce post. Nous avons essayé d’être conservateurs et justes, mais si certaines de nos hypothèses sont fausses, veuillez nous le faire savoir)