Quand Puis-je Obtenir une Hypothèque Après une Vente à Découvert?

Si vous avez perdu votre maison lors d’une vente à découvert et que vous souhaitez obtenir un autre prêt hypothécaire, vous vous demandez peut-être combien de temps vous devrez attendre. Votre pointage de crédit prendra un coup après une vente à découvert, mais peut-être pas autant que si vous aviez perdu votre maison à cause d’une forclusion. Néanmoins, une vente à découvert vous empêchera probablement d’obtenir une autre hypothèque tout de suite.

Le temps que vous devez attendre avant de demander un nouveau prêt hypothécaire dépend du type de prêt et de vos antécédents de crédit. Le tableau ci-dessous montre la durée de la période d’attente après une vente à découvert pour différents types de prêts, avec plus de détails ci-dessous.

Gardez à l’esprit qu’une vente à découvert entraînera une baisse significative de vos cotes de crédit, ce qui rendra plus difficile l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire. Combien vos scores vont baisser dépend de la force de votre crédit avant de perdre votre maison. Si vous aviez auparavant un excellent crédit, votre score diminuera davantage que si vous aviez déjà des paiements en retard ou manqués, des comptes débités ou d’autres éléments négatifs dans vos rapports de crédit.

Obtenir un prêt Fannie Mae ou Freddie Mac Après une vente à découvert

Certains prêts hypothécaires respectent les directives établies par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Ces prêts, appelés prêts  » conventionnels et conformes », peuvent être vendus à Fannie Mae ou Freddie Mac.

Le délai d’attente pour ce type de prêt hypothécaire à la suite d’une vente à découvert varie selon les circonstances. Votre période d’attente sera:

• quatre ans ou
• deux ans, si des circonstances atténuantes (c’est-à-dire une situation qui n’était pas récurrente, indépendante de votre contrôle, et qui a entraîné une réduction soudaine, significative et prolongée des revenus ou une augmentation catastrophique des obligations financières) existent.

Obtenir un prêt assuré par la FHA Après une vente à découvert

Le temps que vous devez attendre pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire assuré par la FHA varie en fonction de vos antécédents de crédit et des raisons de la vente à découvert.

Lorsqu’une Période d’attente n’est pas nécessaire

Vous n’aurez peut-être pas à attendre pour demander un prêt hypothécaire assuré par la FHA après la vente à découvert si:

• vous avez effectué tous les paiements hypothécaires sur l’hypothèque antérieure au cours du mois d’échéance pour la période de 12 mois précédant la vente à découvert, et
• vous avez également effectué vos paiements de dettes à tempérament pour la même période au cours du mois d’échéance.

Période d’attente de trois ans

Si vous étiez en défaut sur l’ancien prêt hypothécaire au moment de la vente à découvert, vous devez généralement attendre au moins trois ans avant de demander un autre prêt assuré par la FHA.

Exceptions à la période d’attente de trois ans

Vous pourriez être admissible plus tôt que trois ans si vous pouvez démontrer que des circonstances atténuantes ont causé le défaut de paiement de l’hypothèque, comme une maladie grave ou le décès d’un salarié. Le divorce n’est pas considéré comme une circonstance atténuante. Une exception peut toutefois être faite lorsque l’hypothèque de l’emprunteur était à jour au moment du divorce de l’emprunteur, que l’ex-conjoint a reçu le bien et qu’il y a eu une vente à découvert subséquente. L’incapacité de vendre la propriété en raison d’un transfert d’emploi ou d’une réinstallation dans une autre région ne constitue pas une circonstance atténuante.

Obtenir un prêt garanti Après une Vente à découvert

Vous devrez généralement attendre deux ans après une vente à découvert avant de pouvoir obtenir un prêt garanti après une vente à découvert, mais vous pourriez ne pas avoir de période d’attente si vous étiez à jour sur le prêt avant la vente.

Autres types de prêts

Pour la plupart des autres types de prêts, comme les prêts subprimes ou les prêts jumbo, les délais d’attente peuvent varier. Certains prêteurs suivent les directives de Fannie Mae. D’autres prêteurs raccourcissent la période d’attente après la vente à découvert, à condition que vous fassiez un acompte plus important (parfois 25% ou plus) et que vous acceptiez un taux d’intérêt plus élevé. Vous devrez également avoir un bon crédit.

Vos Cotes de crédit Influent Également Sur Le Moment Où Vous Pouvez Obtenir un Nouveau Prêt hypothécaire

Malgré les périodes d’attente, vous devez toujours établir un bon crédit après une vente à découvert pour obtenir un prêt hypothécaire. Ainsi, vos scores de crédit, généralement vos scores FICO, doivent répondre aux exigences minimales du prêteur pour se qualifier. Alternativement, alors que vous pourriez être en mesure d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire avec un faible score FICO, vous pourriez avoir à faire un acompte plus important ou à payer un taux d’intérêt plus élevé.

Quel Pointage de Crédit Est Habituellement Utilisé pour les Prêts Hypothécaires?

FICO est le score le plus couramment utilisé dans le secteur des prêts hypothécaires. Les scores varient généralement de 300 à 850. FICO a de nombreux modèles de notation différents, comme FICO, FICO 8 et FICO 9. Le score d’une personne varie généralement en fonction du modèle utilisé pour le produire et de l’agence d’évaluation du crédit qui a fourni le rapport de crédit sous-jacent. Par exemple, Fannie Mae et Freddie Mac exigent généralement que les prêteurs hypothécaires utilisent le pointage de crédit « FICO classique » pour mesurer le crédit. Le score FICO classique est également appelé ces noms dans les principales agences d’évaluation du crédit:

• Equifax Beacon® 5.0
• Modèle de risque Experian/Fair Isaac V2SM et
• Score de risque FICO® TransUnion, Classique 04.

Cotes de crédit requises pour les nouveaux prêts hypothécaires

En novembre 2021, Fannie Mae exige généralement que les emprunteurs aient une cote de crédit de 620 ou 640, selon la situation. Selon les circonstances, Freddie Mac exige un score de 620 ou 660 pour une résidence principale unifamiliale. Bien sûr, les prêteurs peuvent avoir des exigences plus strictes.

Un prêt assuré par la FHA avec un faible acompte (aussi bas que 3,5%) nécessite un score de 580. Vous pourriez toujours être admissible à un prêt assuré par la FHA avec un score FICO de 500 à 579, mais au lieu de faire un acompte de 3,5%, votre acompte serait plus élevé, au moins 10%. Mais parce qu’une forclusion peut faire chuter votre score FICO d’une centaine de points ou plus, peut-être en dessous de 500, vous pourriez ne pas être admissible à un prêt hypothécaire, même après l’expiration de la période d’attente.

L’AV ne fixe pas d’exigence de pointage de crédit minimum. Mais cela oblige les prêteurs à examiner l’ensemble du profil de prêt.

Rétablissement d’un Bon Crédit Après une Vente à découvert

Scores de crédit de dommages aux ventes à découvert. Et plus votre pointage de crédit est élevé, plus la baisse est importante avec une vente à découvert. Pour rétablir un bon crédit et augmenter votre score FICO, vous devez:

• payez toujours vos factures à temps
• gardez les soldes de votre compte de crédit bas, ce qui maintient votre ratio dette / crédit (également appelé votre « taux d’utilisation du crédit ») bas.
• surveillez votre rapport de crédit pour détecter les erreurs et les inexactitudes (voir ci-dessous), et
• maintenez un petit nombre de comptes de crédit.

Suivi et correction de votre Rapport de crédit

Examinez immédiatement vos rapports de crédit si vous prévoyez demander un nouveau prêt hypothécaire à la suite d’une vente à découvert. En effet, les ventes à découvert sont parfois signalées comme des « saisies » sur les rapports de crédit. Si votre vente à découvert est signalée comme une forclusion, vous pourriez vous voir refuser par erreur un nouveau prêt hypothécaire parce que:

• votre pointage de crédit est inférieur à ce qu’il devrait être (les saisies sont généralement plus dommageables pour les cotes de crédit que les ventes à découvert)
• le prêteur a appliqué par erreur une période d’attente post-forclusion plus longue contre vous alors que vous vous seriez qualifié autrement, ou
• le prêteur vous a demandé d’effectuer un acompte plus élevé que ce que vous auriez dû faire si la vente à découvert avait été correctement déclarée.

Vous devez contacter les trois principales agences d’évaluation du crédit pour corriger toute erreur et être prêt à fournir la documentation de la vente à découvert à votre prêteur.

Parlez à un avocat

Si vous avez des questions sur les hypothèques ou l’achat d’une maison, envisagez de parler à un avocat immobilier. Si vous avez des questions sur la forclusion, consultez un avocat de forclusion.