Pouvez-vous vous permettre une hypothèque commerciale?

Voici ce qu’il faut savoir avant de parler à un banquier

Si vous pensez passer de la location à la possession d’espaces de bureaux, décider si vous pouvez vous permettre une hypothèque commerciale n’est pas tout à fait la question que cela peut sembler.

Une simple calculatrice de prêt ne peut pas remplacer les conversations avec un banquier commercial intelligent qui connaît les nuances les plus fines des prêts conventionnels par rapport aux prêts SBA. De plus, leur examen de vos flux de trésorerie et de vos opérations aide à découvrir un budget hypothécaire vraiment réaliste qui aide votre résultat net.

Cela étant dit, il y a quelques domaines au-delà de l’abordabilité de la mise de fonds initiale et des paiements hypothécaires mensuels à considérer avant de rencontrer un prêteur.

Quelle est la santé de l’entreprise?

Pour être admissible à une hypothèque commerciale occupée par son propriétaire, l’entreprise devra subir un examen financier approfondi de ses états de résultat, de sa gestion des flux de trésorerie, de ses opérations, de ses antécédents de crédit, de son plan d’affaires et plus encore.

La banque évaluera si l’entreprise peut se qualifier pour le prêt et assurer le service confortable de la dette sans forcer les flux de trésorerie. C’est une bonne information à avoir avant de commencer à chercher une propriété commerciale.

Le prêteur regarde beaucoup plus loin que la valeur de la propriété en garantie; il s’attend à ce que l’entreprise investisse dans des capitaux propres par le biais d’un acompte en espèces important pour s’assurer qu’elle s’engage à rembourser le prêt. Les conditions varient également en fonction de la force de la souscription, du niveau de mise de fonds et d’autres facteurs.

Voici les types de questions auxquelles ils cherchent à répondre:

• Quel est le pointage de crédit de l’entreprise?
• Dans quelle mesure l’entreprise est-elle établie et peut-elle couvrir les paiements lorsque les bénéfices sont faibles?
• Peut-elle se permettre une mise de fonds substantielle, ainsi que des frais d’évaluation, des frais juridiques, de l’assurance titres et d’autres frais de clôture?
• Si une propriété spécifique est à l’esprit, quel sera le ratio prêt-valeur une fois l’acompte attendu calculé?
• Parce que les banques fournissent rarement un financement entièrement amorti, que se passe-t-il lorsque le paiement du ballon arrive à échéance?
• S’agit-il d’un nouvel achat ou d’un refinancement pour retirer de l’argent de la propriété?
• L’entreprise a-t-elle déjà pris des décisions de crédit intelligentes et effectué des paiements à temps?
• A-t-il les flux de trésorerie nécessaires à l’entretien de la propriété en plus des paiements hypothécaires? La dotation en personnel du nouvel emplacement ajoutera-t-elle une pression supplémentaire sur les finances des entreprises?

Prendre le temps d’examiner la santé et les actifs de l’entreprise avant de parler à un banquier peut vous aider à préparer la réunion et à avoir une image claire de ses flux de trésorerie et de ce que vous pourriez être en mesure de vous permettre.

Quelle est la structure juridique de l’entreprise?

Si l’entreprise est moins bien établie ou si elle est une entité juridique autre qu’une société, telle qu’une LLC ou une société de personnes, l’admissibilité à un prêt ne concerne pas uniquement l’entreprise. Il s’agit aussi des gens.

La propriété commerciale peut être achetée en tant qu’actif commercial appartenant à l’entité commerciale, mais les finances personnelles et la solvabilité du ou des propriétaires jouent un rôle dans le processus. Parce qu’ils examineront les antécédents de crédit et les flux de trésorerie mondiaux du propriétaire ou de chaque partenaire / principal de l’entreprise, il est important d’avoir des finances personnelles en ordre avant de s’adresser à la banque.

La responsabilité personnelle est également différente.

Contrairement à une hypothèque résidentielle où le seul recours du prêteur est de saisir une maison et de réclamer l’actif, les prêteurs peuvent exiger de certaines entreprises qu’elles fournissent une garantie personnelle qui oblige légalement les particuliers au prêt. La banque peut demander le nantissement d’actifs privés du ou des propriétaires d’entreprise en garantie. En cas de défaillance de l’hypothèque commerciale, le prêteur peut demander une indemnisation des dommages en s’attaquant aux actifs du garant. Il est rare qu’une banque ne s’attende pas à ce que les propriétaires d’entreprise soient personnellement obligés de contracter un prêt commercial.

Tenir compte de cela avant de postuler peut être utile pour prendre la décision d’acheter ou de continuer à louer.

Ne présumez pas qu’il est comparable à une hypothèque résidentielle

Les hypothèques commerciales sont très différentes d’une hypothèque résidentielle. Le processus de demande, les critères d’approbation et les conditions du prêt seront très différents.

Lorsque quelqu’un achète une maison, les paiements sont généralement organisés selon un calendrier de 30 ou 15 ans qui se termine par le paiement de la totalité du solde. Cependant, une hypothèque commerciale varie généralement de cinq à 15 ans, se terminant par un paiement en ballon qui nécessite une importante injection de liquidités ou un refinancement.

Une hypothèque commerciale n’aura pas non plus une période d’amortissement qui correspond à la période du prêt, puisque la plupart des hypothèques commerciales sont amorties sur 15 ou 25 ans. Cet amortissement, la durée du prêt et le taux d’intérêt influent tous sur le montant du paiement mensuel.

Les différences ne s’arrêtent pas là. Il est rare de trouver un prêteur prêt à financer 100% d’une hypothèque commerciale, de sorte que l’entreprise devrait s’attendre à payer un acompte en espèces important en plus des frais de clôture standard.

Comme le montant en dollars du prêt et les risques sont beaucoup plus élevés pour un bien commercial qu’une hypothèque personnelle, le prêteur s’attend à ce que l’entreprise ait une participation dans le bien. Un acompte plus important réduit le montant financé tout en garantissant que l’entreprise est engagée par le biais des capitaux propres qu’elle détient sur la propriété (calculés par un ratio prêt-valeur qui divise le montant du prêt par la valeur de la propriété).

Les prêts avec un ratio LTV de 65 à 80% sont préférés, car une entreprise est beaucoup moins susceptible de faire défaut sur le prêt s’il y a un investissement important en espèces. Par conséquent, une entreprise devrait s’attendre à investir un acompte de 20 à 35%.

La LTV requise par un prêteur dépend du type de propriété, de la façon dont elle sera utilisée, du type de prêt finançant l’achat et des facteurs établis par le prêteur. Ces détails seront discutés lors d’une réunion en face à face avec un prêteur, mais il est utile de savoir combien d’argent est disponible à l’avance.

Comprendre pourquoi les conditions varient d’un prêteur à l’autre, ou d’un programme à l’autre

Qu’il s’agisse d’une grande entreprise ou d’une petite entreprise ayant un seul propriétaire, le montant du risque du prêteur détermine les conditions d’un prêt hypothécaire commercial.

Même si le prêt comprend une garantie du gouvernement en tant que prêt de la Small Business Administration (SBA) ou prêt du département de l’Agriculture des États-Unis (USDA), les prêteurs sont autorisés à fixer leurs propres taux d’intérêt et conditions en fonction de leur confort avec le risque du prêt. Plus de risques signifie plus de paperasse, un processus d’approbation plus rigoureux et parfois des conditions moins attrayantes.

Une hypothèque commerciale pour la même propriété peut sembler très différente d’un prêteur à l’autre. Savoir cela peut vous aider si vous recherchez le meilleur prêt possible.