Pouvez-Vous Créer de la Richesse en Rezonant Votre Propriété? Oui ! Voici comment

Les villes et les quartiers changent au fil du temps. Lorsque les besoins d’une communauté changent, le gouvernement local rezone une zone et modifie la classification de zonage. Ce qui était autrefois des terres agricoles, par exemple, est maintenant une communauté remplie de maisons flambant neuves, de centres commerciaux et de parcs industriels.

Le rezonage d’une propriété peut être une occasion lucrative pour les propriétaires fonciers de convertir leur propriété. Ils peuvent construire un immeuble dans un quartier historique ou prendre une parcelle de terrain et construire un centre commercial dans une zone rurale. Mais il y a beaucoup de considérations et tout un processus de rezonage de propriété à suivre pour le faire.

Qu’est-ce que le zonage?

Le zonage est un ensemble de lois qui contrôlent l’utilisation des terres. La fonction principale du zonage est de réglementer ce qui peut être fait avec un bien. Les districts de zonage dictent où diverses activités d’utilisation des terres, comme résidentielles, commerciales ou industrielles, peuvent être situées. Le zonage peut réguler d’autres choses, telles que la densité, la hauteur, les reculs de la cour, etc. Cependant, l’utilisation des terres est la principale préoccupation.

Pourquoi changer le zonage?

La principale raison de changer le zonage est que le propriétaire voit une opportunité. Quelles sont les opportunités? Il pourrait s’agir de développer un lotissement résidentiel, de construire un immeuble à appartements ou de convertir une maison en bureau. Cela pourrait être une myriade d’autres choses. La possibilité, cependant, peut ne pas être autorisée en vertu de la loi de zonage en vigueur. Ainsi, le propriétaire foncier devra demander que cette loi soit modifiée.

Comment changez-vous le zonage?

Changer le zonage peut être difficile et coûteux. Cela peut être un processus très compliqué selon l’endroit où se trouve la propriété. Et rien ne garantit que la demande de rezonage sera approuvée. Les propriétaires fonciers doivent être conscients de ces faits.

Fondamentalement, cela se passe comme suit: Le propriétaire demande à un conseil d’administration de modifier le zonage d’une propriété. La difficulté et le coût se posent, en partie, parce qu’il n’y a pas d’ordonnances de zonage standard. Chaque ville, chaque ville et chaque comté avec zonage peut créer ses propres permis, lois, restrictions et processus. Même les villes juste à côté les unes des autres peuvent avoir des lois de zonage très variables. Changer le zonage est aussi un processus politique. Il y a des audiences publiques et vous devez obtenir l’approbation législative. Le processus politique peut être très coûteux — et laid.

Parce que chaque endroit est différent, je ne peux écrire qu’en termes très généraux comment procéder pour changer le zonage de votre propriété. Il peut même y avoir des cas où des avocats devront être impliqués dans le processus. Il n’y a tout simplement aucun moyen qu’un article puisse couvrir tout cela.

En général, voici ce que les propriétaires fonciers doivent faire s’ils envisagent de modifier le zonage de leur propriété.

Regardez autour de la propriété

Les choses changent-elles autour de la propriété? Les circonstances ont-elles changé dans la propriété environnante? Y a-t-il une croissance démographique? Y a-t-il une nouvelle route ou une nouvelle conduite d’égout qui a changé la dynamique locale? Le propriétaire foncier, en tant que pétitionnaire, doit justifier le changement proposé. Ce n’est souvent pas parce que le propriétaire foncier veut que cela soit fait qu’il y ait une raison suffisante. Certains endroits accorderont une grande déférence aux droits du propriétaire foncier en tant que propriétaire, mais beaucoup ne le feront pas, et ils seront assez restrictifs. Il est donc préférable de pouvoir justifier la demande avec des conditions changeantes.

Apprenez les règles locales

Les pétitionnaires doivent aller en ligne et lire les règles. Ils doivent savoir quel est le zonage actuel et ce qui peut et ne peut actuellement pas être fait. Ensuite, ils doivent aller parler au service de planification local. Le pétitionnaire n’a pas besoin d’être très précis au début s’il ne veut pas l’être, mais il doit être conscient que le personnel peut avoir une grande influence dans les jours à venir. Le personnel examinera et formulera des recommandations sur la demande de rezonage. Les pétitionnaires devraient donc faire de leur mieux.

Parlez à vos voisins

Si quelque chose va vous arrêter, c’est eux. Il est préférable de leur parler dès le départ des plans et de dissiper toute préoccupation. Ils seront très probablement avertis de toute façon, donc le pétitionnaire ne devrait pas penser qu’il peut garder les choses sous le radar. Le pétitionnaire voudra rendre les choses aussi fluides que possible pour le personnel de planification et les élus, qui finiront par voter sur la demande. Rappelez-vous, cependant, que vous ne pouvez pas plaire à tout le monde. Certains auront une attitude NIMBY (« pas dans mon jardin ») tout le temps, à chaque fois. Mais tu dois essayer.

Demander le rezonage de la propriété

Le personnel de planification disposera des formulaires nécessaires et pourra aider et guider le pétitionnaire. Le pétitionnaire doit s’assurer de fournir tout ce que le service de planification demande, ce qui peut être beaucoup. Cela peut inclure des éléments tels que des enquêtes, des cartes, des études de trafic et des étiquettes d’envoi. Et n’oubliez pas qu’il y aura des frais pour traiter la demande. Combien? Cela dépend des paramètres régionaux. Pariez sur au moins plusieurs centaines de dollars, voire plusieurs milliers.

Examen de la demande et analyse du personnel

Le personnel de planification examinera la demande et élaborera une analyse et une recommandation à l’intention de la commission locale de planification et de l’organe législatif. Le pétitionnaire doit participer autant qu’il le peut à cette analyse. Ils devraient être disponibles pour aider. Ils doivent fournir tout et tout ce que le personnel de planification demande avec le sourire. Le pétitionnaire doit les rencontrer à la propriété lors de la visite du site et leur montrer exactement quels sont les plans. Ils doivent dire au personnel de planification comment ils ont déjà rencontré les voisins et ajusté leurs plans en conséquence. Si possible, le pétitionnaire devrait écouter les arguments et les préoccupations du personnel de planification et réviser les plans pour répondre à ces préoccupations.

Réunion de la commission de planification

Une fois que le personnel de planification a terminé son analyse, la demande est adressée à la commission de planification (ou à un organe similaire) pour faire une recommandation à l’organe directeur local. Il s’agit d’une réunion publique qui sera annoncée. Le pétitionnaire devra être présent pour plaider sa cause et répondre à toute question ou préoccupation. Espérons que la commission de planification donnera une recommandation positive, mais le pétitionnaire n’en a pas nécessairement besoin pour aller de l’avant.

Réunion de l’organe législatif

Enfin, l’affaire est portée devant l’organe législatif local pour une audience publique et un vote. Le pétitionnaire aura la possibilité de prendre la parole et de plaider sa cause. Si le vote suit son cours, alors ils sont prêts à partir. Sinon, le pétitionnaire devra peut-être attendre au moins un an avant de réessayer.

Combien de temps dure le processus? Cela dépend de la juridiction, des règles et de la complexité de la demande. Pour quelque chose de simple, cela prendra au moins quelques mois — mais six mois à un an n’est pas inouï.

Autres considérations

Les sept étapes ci-dessus sont généralisées et très simplifiées. Il y a quelques autres choses que les propriétaires fonciers peuvent vouloir considérer lorsqu’ils envisagent de modifier le zonage de leur propriété.

Attention aux clauses restrictives

Peu importe ce que le zonage permet, les clauses restrictives gagnent. Si le propriétaire foncier dépense le temps et l’argent pour obtenir un terrain rezonné pour un usage de bureau, mais que les pactes ne le permettent pas, il perdra. Je l’ai vu arriver. Cependant, toutes les propriétés ne sont pas soumises à des clauses restrictives. Le propriétaire foncier doit savoir s’il est soumis à des clauses restrictives et savoir ce qu’il autorise avant d’aller de l’avant.

Le zonage est politique

La politique peut faire des choses étranges. Comprenez que les politiciens ne prennent pas toujours des décisions basées sur ce qui est juste ou le mieux pour le propriétaire. Ils prennent des décisions politiques. Si la demande va créer une bataille politique, il peut être préférable d’attendre et d’essayer à nouveau plus tard — par exemple, après la fin des élections.

Un consultant peut vous guider tout au long du processus de rezonage

Parce que le zonage peut être un processus compliqué et politique, le pétitionnaire pourrait bénéficier de l’embauche d’une personne qui comprend le terrain politique. Bien que coûteux, un consultant peut être nécessaire et en vaut la peine.

Pourquoi passer par ce processus?

Le rezonage de propriété peut être très rentable. Comprendre le processus de zonage est une autre flèche dans le carquois immobilier d’un investisseur. Cela peut les aider à voir et à créer des opportunités que d’autres vont manquer.