Les recherches des autorités locales expliquées

Les recherches locales sont-elles importantes lors de l’achat d’une maison? Que comprennent-ils ? Combien de temps les recherches des autorités locales prennent-elles en 2021 et combien coûtent-elles? Et quelles régions connaissent des retards? Voici tout ce que vous devez savoir.

Les recherches auprès des autorités locales sont un élément essentiel du processus d’achat d’une maison. Les informations qu’ils révèlent peuvent être utilisées pour renégocier votre offre et peuvent même vous faire retirer l’achat. Ils sont également requis par les prêteurs hypothécaires.

Qu’est-ce qui est inclus dans une recherche d’autorité locale?

Il y a deux parties à une recherche d’autorité locale – un LLC1 et un CON29. Le LLC1 – Recherche du Registre local des redevances foncières – couvre tous les frais ou restrictions connexes relatifs aux terres ou aux biens. Ceux-ci peuvent inclure si la propriété est:

• un bâtiment classé
• situé dans une zone de conservation
• faisant l’objet d’une ordonnance de protection des arbres
• nécessitant une subvention d’amélioration ou de rénovation
• ou situé dans une zone anti-fumée

Le formulaire couvre également les accords de planification et les autorisations de planification conditionnelles. Tous les enregistrements LLC1 sont juridiquement contraignants pour les propriétaires successifs.

La deuxième partie de la recherche – le CON29 – fournit des informations relatives à la voie publique, aux propositions de nouvelles routes, aux projets ferroviaires ou aux décisions d’urbanisme susceptibles d’affecter le bien, ainsi qu’aux avis statutaires en suspens, aux infractions aux règlements d’urbanisme ou de construction ou à l’existence d’un bon de commande obligatoire. Les facteurs environnementaux, comme le fait que la maison se trouve sur un terrain contaminé ou dans une zone touchée par le gaz radon, sont également pris en compte.

Comparez les devis de notre panel d’entreprises de transport de qualité assurées et réglementées classées par le meilleur prix, la note des clients et l’emplacement

Qu’est-ce qui n’est pas inclus dans une recherche d’autorité locale?

Un certain nombre de rapports supplémentaires ne sont pas couverts par la recherche standard des autorités locales et sont donc soumis à des frais supplémentaires. La nécessité de telles recherches sera déterminée par votre avocat ou votre prêteur hypothécaire au cas par cas (bien que certaines soient considérées comme essentielles par certains prêteurs).

Ceux-ci comprennent:

• Le formulaire facultatif CON29(O) qui traite des demandes sur les routes proposées par des organismes privés, des avis d’achèvement, des avis d’entretien des terrains et des avis d’environnement et de pollution
• Recherches environnementales (pour déterminer un risque d’inondation par exemple, ainsi que la proximité de sites de déchets ou de sites potentiellement contaminés)
• Recherches des autorités de l’eau (qui montrent les égouts publics dans les limites du bien qui pourraient avoir un impact sur la construction ou le développement futur)
• Rapports de réparation de Chancel (pour déterminer si votre propriété est responsable de contributions à la réparation de l’église).

Il convient de noter que les recherches supplémentaires, telles que les recherches minières, les recherches sur les inondations et les recherches d’énergie et d’infrastructure, sont déterminées par la localité de la propriété, plutôt que par le transporteur ou le prêteur. Par exemple, une recherche minière peut être nécessaire si la propriété se trouve dans une zone minière (plutôt que parce que le transporteur ou le prêteur insiste pour qu’une recherche soit effectuée dans tous les cas).

Comparez les devis de transport

Comparez les devis et trouvez les transporteurs les moins chers, les plus proches et les mieux notés parmi notre panel de 120 entreprises de qualité

Quelle est la différence entre les recherches officielles et les recherches personnelles?

Il existe deux types différents de recherches auprès des autorités locales – officielles ou personnelles. La méthode « officielle » consiste à envoyer des formulaires directement à l’autorité locale où une recherche est effectuée par le personnel du conseil à partir du Registre local des redevances foncières. Celui-ci est ensuite signé et tamponné par un agent du conseil et retourné à votre transporteur.

Recherche d’autorité locale personnelle

Une recherche d’autorité locale personnelle est effectuée par une agence externe non affiliée au conseil et travaillant « indépendamment » du même registre. Dans de nombreux cas, ces recherches sont plus rapides et moins coûteuses qu’une application officielle et sont couvertes par des polices d’assurance sur la précision des informations spécifiques ainsi que par la responsabilité de l’employeur en cas d’erreur. Par conséquent, de nombreux transporteurs recommandent des recherches personnelles, bien que le débat au sein de l’industrie fasse toujours rage quant à savoir laquelle est la meilleure.

Certains avocats estiment qu’une recherche officielle effectuée par l’autorité locale met davantage l’accent sur la compréhensibilité, la responsabilité de l’autorité locale et la conformité au Code de recherche réglementaire par rapport à la vitesse de retour.

Néanmoins, la plupart des vétérans de l’industrie conviennent que la norme et l’exactitude des rapports de recherche personnelle ont considérablement augmenté au cours de la dernière décennie et soutiennent que les sociétés de recherche réputées et commercialement conscientes offrent souvent un plus grand niveau de contrôle, de responsabilité et de flexibilité que les recherches du conseil (ainsi que des avantages financiers et des gains de temps). La règle empirique dans de tels cas devrait être de consulter votre avocat de transfert et d’examiner toutes les possibilités.

Dans tous les cas, la recherche officielle ou personnelle est souvent davantage déterminée par le prêteur hypothécaire. L’avocat de cession devra vérifier le Manuel du Conseil des prêteurs hypothécaires pour voir quelles recherches le prêteur individuel accepte.

Combien coûtera une recherche locale?

Les frais sont soumis à un large éventail de variables. Si vous avez choisi une recherche d’autorité locale par exemple, vous pourriez être facturé entre £ 50 et £ 250 selon l’autorité locale. Les frais supplémentaires diffèrent également en conséquence, alors assurez-vous de consulter le site Web de votre autorité locale, mais en moyenne, les rapports de drainage coûteront entre 30 et 40 £ plus la TVA, tandis que les rapports environnementaux coûteront entre 30 et 35 £ plus la TVA (par exemple).

Les frais d’entreprise de recherche personnelle varient généralement entre £ 75 – £ 120 pour une recherche standard.

Alternativement, vous pouvez acheter un forfait « forfait » à frais fixes auprès de votre avocat de transfert pour couvrir les quatre principaux critères de rapport (Autorités locales, Rapports sur le drainage et l’eau, Environnementaux et Chancel). Ceux-ci coûtent généralement entre 200 et 260 £, mais le principal avantage est qu’ils couvriront les coûts des autorités locales même si le total combiné dépasse les frais payés. Vous pouvez également effectuer vous-même une recherche personnelle gratuitement, mais cela n’est pas recommandé car les rapports locaux nécessitent des connaissances spécialisées pour exécuter une recherche correctement.

Combien de temps les recherches locales prennent-elles lors de l’achat d’une maison en 2021?

L’objectif du gouvernement pour le retour des recherches locales est un maximum de 10 jours ouvrables.

Mais en réalité, les délais de recherche peuvent varier considérablement, de 48 heures à dix semaines ! Les facteurs atténuants peuvent inclure le fait que les résultats soient envoyés par courrier électronique, en ligne ou par la poste; les niveaux de demande saisonnière et les niveaux de dotation en personnel des autorités locales.

À titre d’exemple extrême, il n’y a actuellement aucune recherche disponible pour les propriétés dans le borough londonien de Hackney; le conseil de Hackney a indiqué que cela devrait rester le cas pendant un certain temps. Cela était dû à une cyberattaque.

Les délais d’exécution récents rapportés par Search Flow le 25 octobre 2021 ont révélé les pires délinquants suivants, prenant entre 35 et 60 jours pour retourner les recherches:

• Amber Valley Borough Council (35 jours)
• Blackburn avec Darwen Borough Council (35 jours)
• Blyth Valley Borough Council (35 jours)
• Burnley Borough Council (40 jours)
• Central Bedfordshire Council (40 jours)
• Conseil de district de Chester le Street (40 jours)
• Conseil de district de Derwentside (40 jours)
• Conseil du Dorset (60 jours)
• Conseil de Durham (40 jours)
• Conseil de district d’Easington (40 jours)
• Conseil du comté de Flintshire (35 jours)
• Conseil du district de Lichfield (40 jours)
• North Warwickshire Borough Council (35 jours)
• North West Leicestershire District Council (35 jours)
• Plymouth City Council (40 jours)
• Sedgefield Borough Council (35 jours)
• South Staffordshire District Council (40 jours)
• Tamworth Borough Council (40 jours) 40 jours)
• Tonbridge & Malling Borough Council (40 jours)
• Wear Valley District Council (40 jours)
• Worcester City Council (35 jours)

Nous vous conseillons vivement de vérifier auprès de votre transporteur la situation où vous achetez dès que vous nommez-les.

Comparez les devis de convoyage de notre panel d’entreprises de qualité assurée – trouvez l’avocat de convoyage le moins cher, le plus proche ou le mieux noté pour vous

Comment puis-je accélérer une recherche locale?

Pour accélérer les recherches locales, assurez-vous de demander à votre avocat chargé du transfert de commencer les recherches locales dès que votre offre a été acceptée.

Certains experts de l’industrie conseillent aux vendeurs de commander des recherches (avec la question de faire payer le coût à l’acheteur à une date ultérieure). Mais sachez que les recherches ne durent que 3 mois.

Si votre autorité locale est susceptible de vous faire attendre des semaines et de risquer de perdre votre propriété achetée, vous pouvez envisager une société de recherche personnelle comme indiqué ci-dessus. Mais vérifiez auprès de votre avocat ou de l’autorité locale avant de décider lequel pourrait être le plus rapide.

L’assurance recherche est également une option.

Consultez notre guide de conseils pour plus d’informations sur la durée du processus de transfert.

Assurance Indemnité de Recherche pour les Autorités Locales

Si vos recherches sont sujettes à des retards, une tendance croissante est à l’Assurance Indemnité de recherche pour les autorités locales. Souvent disponible pour très peu (primes à partir d’aussi peu que £ 20), il s’agit d’un type d’assurance qui signifie que vous êtes assuré dans le cas où une commande est signifiée vous obligeant à vendre la propriété sous le prix payé pour la propriété.

Cela signifie que vous pouvez procéder à l’achat de votre maison en l’absence de résultats de recherche locaux avec un peu plus d’assurance. Cependant, vous serez toujours exposé par le fait que vous ignorez des informations détaillées sur les problèmes locaux potentiels et les menaces qui pourraient réduire votre jouissance de la propriété.

L’assurance indemnisation pour la recherche auprès des autorités locales sera également soumise à l’approbation de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez vérifier que votre prêteur l’acceptera. Il est peu probable que certains des plus grands prêteurs, notamment Halifax, HSBC et Bank of Ireland, acceptent une indemnité de retard de recherche au lieu de recherches complètes. Skipton Building Society et NatWest viennent d’annoncer qu’elles accepteront l’assurance recherche.

Nous vous recommandons fortement de discuter des avantages et des inconvénients de l’assurance avec votre avocat de transfert.

Que surveiller lorsque vous obtenez une recherche locale?

Il y a quelques facteurs à prendre en compte avant de prendre votre rapport d’autorité locale à sa valeur nominale. Tout d’abord, il est important de se rappeler que les recherches locales sont souvent pertinentes pour votre propriété ou votre rue seule et peuvent ne pas couvrir les développements situés à une courte distance (ou même à côté). Les rapports peuvent varier, alors assurez-vous toujours de vérifier le domaine de votre recherche ou de faire des demandes supplémentaires auprès de votre conseil local. Par exemple, vous pouvez rechercher la plupart des applications de planification par code postal sur le site Web de l’autorité locale pour la zone dans laquelle vous achetez. Il convient de rappeler que toutes les propositions de planification soumises après votre recherche ne seront pas couvertes.

Dois-je faire une recherche si je suis un acheteur comptant?

Les acheteurs au comptant n’ont pas nécessairement à effectuer une recherche, mais la plupart des avocats mandataires le recommanderont. Si le client choisit de ne pas effectuer de recherches auprès des autorités locales, le transporteur peut recommander l’absence d’assurance Indemnité de recherche comme alternative.

Comparez dès maintenant les devis de notre panel de sociétés de transport de qualité garantie