Saviez-vous que si quelqu’un vit dans votre maison pendant une période suffisamment longue, il pourrait en fait obtenir un titre de propriété légal sur votre propriété sans vous payer un seul dollar?
Aussi difficile que cela puisse être à croire, le fait est que la plupart des États ont des droits de squatters. Continuez à lire pour savoir comment protéger votre propriété et quoi faire si vous découvrez une personne occupant votre propriété.
Comment Se Passe Le Squat?
Le squat se produit lorsque quelqu’un occupe votre propriété sans votre permission et sans payer de loyer.
Selon la doctrine juridique de la possession adverse, une personne qui entre illégalement dans le bien peut éventuellement devenir le propriétaire légal sans le payer. Une fois que la personne occupe votre propriété pendant un certain temps fixé par la loi de l’État, le titre de propriété peut être transféré.
Il est important de retirer un squatteur de votre propriété dès qu’il est découvert, mais le processus n’est pas toujours facile. Parce qu’il n’y a pas de contrat de location en place, les lois traditionnelles propriétaire-locataire ne s’appliquent pas toujours.
On pourrait penser que parce qu’il n’y a pas de contrat de location, les occupants illégaux sont faciles à enlever. Mais ce n’est pas toujours vrai.
La différence Entre le squat et l’intrusion
Pour rendre les choses plus confuses, avant de commencer les procédures de retrait, vous devez déterminer si quelqu’un pénètre ou s’accroupit sur votre propriété, car les règles pour les retirer sont différentes.
Les squatteurs et les intrus occupent votre propriété sans votre permission. Qu’une personne soit accroupie ou intrusive dépend de son intention d’occuper votre propriété et de la durée de sa présence.
Par exemple, un intrus peut entrer dans une maison vacante pour la voler ou la vandaliser, mais sans intention de s’y installer. Si vous apprenez l’existence d’un intrus, il suffit généralement d’un appel téléphonique au service de police local pour que l’intrus soit retiré de votre propriété.
D’autre part, les squatteurs ont généralement l’intention de résider sur la propriété. Parfois, ils parcourent le quartier à la recherche d’une maison vide dans laquelle emménager. À l’occasion, les squatteurs peuvent même rédiger un faux contrat de location pour allumer les services publics ou pour convaincre les autorités qu’ils ont le droit d’occuper la maison.
Après que le squatteur a vécu dans votre propriété ouvertement et pendant une période prolongée, il peut essayer de revendiquer la propriété de votre maison. Pour éliminer un squatteur, vous devrez d’abord déposer un rapport de police, puis procéder au processus d’expulsion. Si la propriété est dangereuse, inhabitable ou non conforme au code, vous pourrez peut-être accélérer le processus.
Comment les Squatters obtiennent des droits
Selon le site Web de ressources juridiques Nolo.com , il y a généralement quatre exigences légales pour qu’un squatteur fasse une réclamation de possession défavorable à votre propriété:
- Hostile
La possession ou l’occupation du bien doit être considérée comme » hostile « , ou une atteinte aux droits du propriétaire ou contraire à ceux-ci. Si le propriétaire y consent, l’occupation n’est pas considérée comme hostile.
- Réelle
Possession réelle signifie que la personne occupe physiquement votre propriété. Dans la plupart des cas, une personne qui laisse simplement ses biens ou ses biens sur la propriété ne peut établir la possession réelle.
- Ouvert et notoire
Ouvert et notoire signifie que la personne ne cache pas son occupation de la propriété. Ils peuvent se présenter aux voisins et ils ne sont pas secrets d’être sur le site.
- Exclusif et continu
Exclusif et continu signifie que la personne occupe votre maison pendant une période prolongée sans interruption. Ils ne peuvent pas partir pendant des mois puis revenir, et ils ne peuvent pas prétendre être le propriétaire et louer votre maison à quelqu’un d’autre. Le temps requis pour être considéré comme « continu » varie d’un État à l’autre et va généralement d’un minimum de sept ans jusqu’à 20 ans de possession continue.
Comprendre les droits des squatteurs
Il peut sembler injuste de donner des droits à quelqu’un qui se trouve illégalement sur votre propriété. Cependant, les lois protégeant les squatteurs visent à équilibrer les intérêts de la propriété privée et les intérêts du public d’avoir un occupant physiquement présent et de prendre soin des biens.
Si une personne peut faire preuve d’une occupation hostile, défavorable, ouverte et notoire, exclusive et continue, la plupart des États et des juridictions locales exigent que vous procédiez à une expulsion.
Comment expulser un squatteur
Le squat se produit souvent dans des propriétés laissées vacantes pendant la majeure partie de l’année, telles que des résidences secondaires, des biens achetés par un investisseur étranger qui n’a pas vu la maison depuis des années, ou des biens hérités par une personne qui n’a aucun intérêt à posséder un bien immobilier.
Une fois que vous avez déterminé qu’une personne occupe votre propriété sans votre permission, vous pouvez commencer le processus d’expulsion. Bien que les lois sur l’expulsion varient en fonction des lois sur le propriétaire-locataire, ce sont les étapes générales à suivre lors d’une expulsion résidentielle:
- Consultez les lois applicables sur les propriétaires-locataires
Lisez les lois sur les propriétaires-locataires de votre État et de votre juridiction. Parce que les lois régissant les expulsions peuvent être compliquées, de nombreux propriétaires engagent un avocat immobilier spécialisé dans les expulsions résidentielles. Un avocat peut vous guider sur la voie la plus efficace pour éliminer l’occupant non autorisé.
- Offrez une incitation au départ
Les expulsions résidentielles peuvent facilement coûter des milliers de dollars et prendre des mois, du début à la fin, selon l’état dans lequel se trouve votre propriété. Offrir un incitatif en espèces pour encourager un occupant illégal à partir peut vous faire économiser de l’argent à long terme par rapport aux frais juridiques et aux frais de justice coûteux.
Si la personne accepte d’accepter votre incitation à partir, demandez à votre avocat de rédiger un document juridique qui pourra être utilisé devant le tribunal au cas où la personne renierait l’accord.
- Signifier un avis d’expulsion
Un tiers, tel qu’un serveur de processus, peut être utilisé pour signifier l’avis d’expulsion écrit nécessaire. Les lois sur le propriétaire-locataire donnent souvent au service à la personne quelques jours pour partir de son plein gré. S’ils ne partent pas, l’étape suivante consiste à déposer l’expulsion auprès du tribunal.
Vous devrez préparer et déposer les actes de procédure nécessaires, payer des frais de dépôt et fournir à la cour la preuve que tous les documents requis ont été correctement signifiés. Après cela, une date d’audience pour votre expulsion peut être fixée.
- Poursuivre le squatteur devant le tribunal
Le jour de l’audience, le tribunal demandera probablement des preuves indiquant la date à laquelle l’occupant illégal a été découvert pour la première fois sur votre propriété, la durée approximative pendant laquelle le squatteur a occupé votre propriété et la preuve que le squatteur a été dûment signifié avec un avis d’expulsion et d’autres documents judiciaires.
- Retirez le squatteur
À condition que la personne n’ait pas occupé votre propriété assez longtemps pour obtenir un titre légal, le tribunal devrait statuer en votre faveur. Lorsque vous gagnez un procès d’expulsion, vous recevrez une ordonnance du tribunal, souvent appelée bref de restitution, qui vous donne le droit légal de renvoyer l’occupant illégal. Le bref est envoyé au gendarme ou au shérif local, qui désignera une personne autorisée pour vous accompagner dans la propriété et procédera physiquement à l’expulsion des lieux, si nécessaire.
- Reprenez Vos biens
Si le squatteur a laissé des biens derrière lui, certains États vous obligent à signifier un autre avis qu’ils doivent récupérer leurs biens. Dans la plupart des cas, l’avocat qui vous représente dans la procédure d’expulsion inclura cette demande dans le cadre du processus d’expulsion. Après avoir repris votre propriété, vous pourrez effectuer les réparations nécessaires pour que la maison soit prête à être louée pour un nouveau locataire ou pour la mettre sur le marché pour la vente.
Pensées finales
Comme le dit le proverbe, une once de prévention vaut une livre de guérison. Pour éviter que des squats se produisent en premier lieu, les propriétaires peuvent effectuer des inspections de routine, s’assurer que les biens vacants sont sécurisés et faire inspecter physiquement une maison dans le cadre de la diligence raisonnable normale lors de l’achat d’une propriété. Après la prise de possession d’un occupant illégal, un propriétaire doit passer par des procédures d’expulsion car aux yeux de la loi, les squatteurs ont des droits.